Une opération d’achat-revente consiste à acheter un bien dans le but de le revendre en générant au passage une plus-value. Il existe différentes façons de procéder : réaliser cette opération en nom propre (vous, personne physique) sur votre résidence principale ou sur une résidence secondaire, ou bien via une société (personne morale) en tant que marchand de biens. Quelques explications pour bien comprendre la nuance… et surtout un joli modèle Excel vous permettant de modéliser et comparer chacun des scénarios.

Achat-revente sur sa résidence principale

De loin la méthode la plus intéressante pour ceux qui n’ont pas fait de l’achat-revente leur métier. En effet, comme en France vous n’êtes pas imposé.e sur la plus-value immobilière réalisée lors de la vente de votre résidence principale… c’est 100% de la marge nette de charges qui se retrouve dans votre poche !

Attention toutefois à ne pas en abuser. En effet, un trop gros volume d’opérations d’achat-revente pourrait amener le fisc à reclasser vos opérations sous le régime du Marchand de biens, et donc vous demander de régler l’impôt sur les sociétés réalisé.

Il n’y a pas vraiment de règle, ou nombre d’opérations à partir duquel vous pourriez être requalifié. Ce qui est sûr, c’est qu’en en faisant plus d’une par an en moyenne, vous vous exposez à un vrai risque…

Achat-revente sur une résidence secondaire

Dans ce cas, vous ne bénéficierez pas de l’exonération d’impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale. L’intérêt est donc selon nous très limité car l’impôt sur la plus-value immobilière est assez élevé en France. Il se compose de :
– Impôt sur la plus-value immobilière : 19 %
Prélèvements sociaux : 17,2 %
– Soit (sans abattements) un total de 36,2 %

Inutile de penser à bénéficier d’éventuels abattements sur une opération d’achat-revente, car il faut conserver son bien plus de six ans pour y prétendre ! Et encore… les premiers abattements sont très faibles.

Pour plus de détails sur les abattements et le calcul de plus-value immobilière, vous pouvez jeter un oeil à notre article Calculer sa plus-value immobilière.

Et comme pour la résidence principale, attention à ne pas abuser en termes de volume d’opérations ou vous risquez de vous faire reclasser en tant que Marchand de biens.

Achat-revente en tant que Marchand de biens

Il y a du pour et du contre ici… mais ce qui est sûr, c’est que si vous en faites une activité régulière, voire même votre activité principale, vous devrez opter pour le statut de marchand de biens. Il existe quelques subtilités, mais globalement, ce qu’il faut comprendre ici c’est que le marchand de biens est un commerçant qui achète un bien et le revend plus cher. La marge générée au passage est sa rémunération.

Comme tout commerçant, l’objectif principal du marchand de biens est de dégoter les bonnes affaires, et donc acheter au meilleur prix. Si les chiffres le justifient, le marchand de biens pourra rénover le bien avant de le revendre, mais cela n’est pas forcément nécessaire. En effet, rénover un bien immobilier peut prendre beaucoup de temps et d’argent, donc il ne sera intéressant de le faire que si la marge additionnelle générée par les travaux le justifie.

Quelques arguments en faveur du statut de marchand de biens :
🙂 Frais de notaires : vous bénéficiez de frais d’acquisition réduits. Les frais d’enregistrement et de mutation qui peuvent s’élever à 5,8 % dans le cas d’une transaction classique sont réduits à 0,715%.
🙂 TVA : vous n’êtes pas assujetti à la TVA… enfin vous avez le choix (nous parlons là des cas d’opérations “simple” comme l’achat et la rénovation d’un appartement ou d’une maison de plus de 5 ans). L’autre option est la TVA sur marge, mais ce n’est pas le sujet de cet article. Nous ferons un article dédié prochainement 😉
🙂 Impôt : le niveau d’imposition est plus intéressant (cf tableau ci-dessous)

202020212022
Impôt sur le revenu
Plus-value immobilière
Plus-value
Prélèvement sociaux
19 %
17,2 %
19 %
17,2 %
19 %
17,2 %
Impôt sur les sociétésResultat < 38 120 €
Resultat > 38 120 €
15,0%
28,0%
15,0%
26,5%
15,0%
25,0%

Vous le verrez en vous amusant avec le modèle Excel, ces avantages rendent le statut de Marchand de biens particulièrement intéressant d’un point de vu financier (mis à part la double taxation si vous sortez l’argent de la société…).

Différences principales

Achat-Revente
Résidence principale
Achat-Revente
Résidence secondaire
Achat-Revente
Marchand de biens
Avantages– Pas d’impôt sur la plus-value– Pas de société à créer– Frais de notaires réduits
– Pas de TVA
– Impôt plus faible
Inconvénients– Nb limité d’opérations– Nb limité d’opérations
– Impôt sur la plus-value élevé
– Création d’une société
– Double imposition
– Responsabilité engagée

La meilleure façon de commencer est de loin l’option de la résidence principale : pas d’impôts sur la plus-value et très peu de contraintes. Si par contre vous y prenez goût, il est quand même recommandé de mettre un cadre autour de votre activité. Il y aura quelques contraintes, mais globalement, le statut de marchand de biens présente de nombreux avantages si l’idée est de développer l’activité. Nous reviendrons dessus prochainement dans un article dédié au métier et statut du marchand de biens. D’ici là, nous vous proposons de télécharger notre modèle Excel pour analyser vos opérations et comparer les trois scénarios présentés plus haut.

 

Modèle Excel – Achat-Revente

Pour recevoir le modèle Excel directement dans votre boite email, il vous suffit de renseigner le formulaire ci-dessous.

N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions (en commentaire de cet article ou en nous écrivant à hello@trackstone.io).


Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

3 Comments

  1. […] on vous parlait plus haut. Il vous aidera à analyser le potentiel des biens (et même de comparer trois scénarios d’achat-revente) […]

  2. Steph 6 octobre 2020 at 14 h 04 min - Reply

    Bonjour, et merci pour cet article.
    Pouvez-vous me faire parvenir votre modèle excel sur l’achat revente.
    Vous en remerciant par avance.
    Je vous souhaite une bonne continuation
    Stéph

    • Maud Del Castillo 6 octobre 2020 at 14 h 28 min - Reply

      Bonjour, merci à vous d’avoir pris le temps de nous lire 🙂
      Nous venons de vous envoyer un mail avec le modèle Excel
      À très bientôt
      Maud

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Une opération d’achat-revente consiste à acheter un bien dans le but de le revendre en générant au passage une plus-value. Il existe différentes façons de procéder : réaliser cette opération en nom propre (vous, personne physique) sur votre résidence principale ou sur une résidence secondaire, ou bien via une société (personne morale) en tant que marchand de biens. Quelques explications pour bien comprendre la nuance… et surtout un joli modèle Excel vous permettant de modéliser et comparer chacun des scénarios.

Achat-revente sur sa résidence principale

De loin la méthode la plus intéressante pour ceux qui n’ont pas fait de l’achat-revente leur métier. En effet, comme en France vous n’êtes pas imposé.e sur la plus-value immobilière réalisée lors de la vente de votre résidence principale… c’est 100% de la marge nette de charges qui se retrouve dans votre poche !

Attention toutefois à ne pas en abuser. En effet, un trop gros volume d’opérations d’achat-revente pourrait amener le fisc à reclasser vos opérations sous le régime du Marchand de biens, et donc vous demander de régler l’impôt sur les sociétés réalisé.

Il n’y a pas vraiment de règle, ou nombre d’opérations à partir duquel vous pourriez être requalifié. Ce qui est sûr, c’est qu’en en faisant plus d’une par an en moyenne, vous vous exposez à un vrai risque…

Achat-revente sur une résidence secondaire

Dans ce cas, vous ne bénéficierez pas de l’exonération d’impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale. L’intérêt est donc selon nous très limité car l’impôt sur la plus-value immobilière est assez élevé en France. Il se compose de :
– Impôt sur la plus-value immobilière : 19 %
Prélèvements sociaux : 17,2 %
– Soit (sans abattements) un total de 36,2 %

Inutile de penser à bénéficier d’éventuels abattements sur une opération d’achat-revente, car il faut conserver son bien plus de six ans pour y prétendre ! Et encore… les premiers abattements sont très faibles.

Pour plus de détails sur les abattements et le calcul de plus-value immobilière, vous pouvez jeter un oeil à notre article Calculer sa plus-value immobilière.

Et comme pour la résidence principale, attention à ne pas abuser en termes de volume d’opérations ou vous risquez de vous faire reclasser en tant que Marchand de biens.

Achat-revente en tant que Marchand de biens

Il y a du pour et du contre ici… mais ce qui est sûr, c’est que si vous en faites une activité régulière, voire même votre activité principale, vous devrez opter pour le statut de marchand de biens. Il existe quelques subtilités, mais globalement, ce qu’il faut comprendre ici c’est que le marchand de biens est un commerçant qui achète un bien et le revend plus cher. La marge générée au passage est sa rémunération.

Comme tout commerçant, l’objectif principal du marchand de biens est de dégoter les bonnes affaires, et donc acheter au meilleur prix. Si les chiffres le justifient, le marchand de biens pourra rénover le bien avant de le revendre, mais cela n’est pas forcément nécessaire. En effet, rénover un bien immobilier peut prendre beaucoup de temps et d’argent, donc il ne sera intéressant de le faire que si la marge additionnelle générée par les travaux le justifie.

Quelques arguments en faveur du statut de marchand de biens :
🙂 Frais de notaires : vous bénéficiez de frais d’acquisition réduits. Les frais d’enregistrement et de mutation qui peuvent s’élever à 5,8 % dans le cas d’une transaction classique sont réduits à 0,715%.
🙂 TVA : vous n’êtes pas assujetti à la TVA… enfin vous avez le choix (nous parlons là des cas d’opérations “simple” comme l’achat et la rénovation d’un appartement ou d’une maison de plus de 5 ans). L’autre option est la TVA sur marge, mais ce n’est pas le sujet de cet article. Nous ferons un article dédié prochainement 😉
🙂 Impôt : le niveau d’imposition est plus intéressant (cf tableau ci-dessous)

202020212022
Impôt sur le revenu
Plus-value immobilière
Plus-value
Prélèvement sociaux
19 %
17,2 %
19 %
17,2 %
19 %
17,2 %
Impôt sur les sociétésResultat < 38 120 €
Resultat > 38 120 €
15,0%
28,0%
15,0%
26,5%
15,0%
25,0%

Vous le verrez en vous amusant avec le modèle Excel, ces avantages rendent le statut de Marchand de biens particulièrement intéressant d’un point de vu financier (mis à part la double taxation si vous sortez l’argent de la société…).

Différences principales

Achat-Revente
Résidence principale
Achat-Revente
Résidence secondaire
Achat-Revente
Marchand de biens
Avantages– Pas d’impôt sur la plus-value– Pas de société à créer– Frais de notaires réduits
– Pas de TVA
– Impôt plus faible
Inconvénients– Nb limité d’opérations– Nb limité d’opérations
– Impôt sur la plus-value élevé
– Création d’une société
– Double imposition
– Responsabilité engagée

La meilleure façon de commencer est de loin l’option de la résidence principale : pas d’impôts sur la plus-value et très peu de contraintes. Si par contre vous y prenez goût, il est quand même recommandé de mettre un cadre autour de votre activité. Il y aura quelques contraintes, mais globalement, le statut de marchand de biens présente de nombreux avantages si l’idée est de développer l’activité. Nous reviendrons dessus prochainement dans un article dédié au métier et statut du marchand de biens. D’ici là, nous vous proposons de télécharger notre modèle Excel pour analyser vos opérations et comparer les trois scénarios présentés plus haut.

 

Modèle Excel – Achat-Revente

Pour recevoir le modèle Excel directement dans votre boite email, il vous suffit de renseigner le formulaire ci-dessous.

N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des questions (en commentaire de cet article ou en nous écrivant à hello@trackstone.io).


Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

3 Comments

  1. […] on vous parlait plus haut. Il vous aidera à analyser le potentiel des biens (et même de comparer trois scénarios d’achat-revente) […]

  2. Steph 6 octobre 2020 at 14 h 04 min - Reply

    Bonjour, et merci pour cet article.
    Pouvez-vous me faire parvenir votre modèle excel sur l’achat revente.
    Vous en remerciant par avance.
    Je vous souhaite une bonne continuation
    Stéph

    • Maud Del Castillo 6 octobre 2020 at 14 h 28 min - Reply

      Bonjour, merci à vous d’avoir pris le temps de nous lire 🙂
      Nous venons de vous envoyer un mail avec le modèle Excel
      À très bientôt
      Maud

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