Achat-revente : à quel prix acheter ?

On ne le dira jamais assez : en immobilier, c’est à l’achat que tout se joue…. et c’est encore plus vrai dans une opération d’achat-revente. L’idée n’est pas de savoir si le propriétaire vendeur acceptera ou non votre proposition, mais de déterminer un prix au-dessus duquel VOUS n’êtes pas acheteur(euse). Pour déterminer ce prix d’acquisition, il faut partir du prix de revente potentiel, et soustraire toutes les dépenses que vous aurez à supporter pour mener à bien votre projet d’achat-revente.
 

Rappel sur les opérations d’achat-revente : compte de résultats

Nous présentions dans notre article « Achat-revente : les 3 indicateurs de rentabilité à connaître » le tableau suivant qui joue le rôle d’un mini compte de résultats pour une opération d’achat-revente. En gros, c’est une petit récap des recettes et des dépenses qui vous permet de savoir si vous avez gagné ou perdu de l’argent.
[su_table]

+ Prix de vente (hors frais d’agence)
– Prix d’achat (hors frais d’agence)
= Marge Brute
– Frais d’agence (à l’achat)
– Frais d’acquisition
– Coût des travaux
– Taxe foncière
– Charges
= Résultat d’exploitation
– Frais financiers
= Résultat courant avant impôts
– Impôts
= Résultat net

[/su_table]
C’est de ce tableau que nous partons pour déterminer le prix d’acquisition max à ne pas dépasser pour vous assurer un minimum de rentabilité.
 

Déterminer le prix d’acquisition maximum

Le compte de résultats ci-dessus nous permet de calculer la rentabilité net, or ce que nous cherchons à déterminer ici c’est le prix d’acquisition (maximum). Il faut donc « réorganiser » les lignes pour arriver à un calcul dont le résultat sera le prix d’acquisition maximum.
Pas compliqué : nous le disions en introduction, il suffit de partir du prix de vente espéré et de déduire ensuite tous les frais, ainsi que le résultat net escompté. Cela donne :
[su_table]

+ Prix de vente (hors frais d’agence)
– Frais d’agence (à l’achat)
– Frais d’acquisition
– Coût des travaux
– Taxe foncière
– Charges
– Frais financiers
– Impôts
– Résultat net
= Prix d’achat maximum (hors frais d’agence)

[/su_table]
 

Les différentes hypothèses du calcul

Prix de vente (hors frais d’agence)

Il s’agit du prix auquel vous pourrez vendre votre bien (il y a quelques conseils pour vous aider à bien estimer votre bien dans notre article Bien estimer le prix de votre bien immobilier).
Petit conseil : pour éviter les mauvaises surprises, soyez conservateur(rice) dans le choix du prix de vente. Par conservateur(trice), nous entendons un prix auquel vous êtes sûr(e) de vendre le bien en question. En effet, il vaut mieux se retrouver à vendre plus cher que l’inverse. Vous l’aurez compris, dans le premier cas vous gagnerez un peu plus, alors que dans le second, vous rognerez sur votre marge et votre résultat net sera directement impacté.
 

Frais d’agence (à l’achat)

Pour faire simple, prenez 5% du montant du prix affiché sur l’annonce. Si ce dernier vous semble vraiment trop élevé, adaptez le en fonction de ce qui vous semble raisonnable.
Si le prix affiché sur l’annonce intègre déjà les frais d’agence, il vous suffit de faire le calcul suivant :
 
[su_box title= »Calculer les frais d’agence » box_color= »#e3c45a »]

                                    Prix d’achat affiché
Prix d’achat affiché – ___________________________
                                    1,05

[/su_box]
 

Frais d’acquisition

Les frais d’acquisition (appelé à tort frais de notaire) se calculent à partir du prix d’achat hors frais d’agence (cf étape précédente) auquel on applique un taux qui peut varier en fonction de la commune où se situe le bien immobilier. Nous vous conseillons de prendre 8,00 % (a priori, vous serez en-dessous, mais on n’est jamais trop prudents). Autre option pour avoir le pourcentage exact : contacter votre notaire et posez lui la question.
 

Coût des travaux

Le meilleur moyen d’estimer le montant des travaux est de faire intervenir une entreprise spécialisée. N’hésitez pas à demander au propriétaire ou à l’agent immobilier une contre-visite (voire plusieurs) pour pouvoir revenir avec un ou des spécialistes qui seront en mesure de vous faire un chiffrage/devis précis.
Petite remarque : surtout ne pensez pas qu’il est forcément nécessaire de faire de gros travaux pour faire une plus-value. Si d’ailleurs vous pensez pouvoir revendre plus cher et empocher au passage une marge confortable sans faire de travaux, foncez ! Plusieurs mois de travaux (et de potentiels problèmes) pour quelques milliers d’euros supplémentaires… ça ne vaut par forcément le coup.
 

Taxe foncière

L’agent immobilier devrait être en mesure de vous fournir le montant de la taxe foncière. S’il ne la connait pas, il reviendra vers vous après avoir consulté le propriétaire vendeur.
 

Charges

Les charges peuvent être de différentes natures : charges de copropriété, électricité, eau, gaz… En effet, vous conserverez la propriété du bien quelques mois (voire plus) et pourrez être amené(e) à payer des charges pendant ce temps.
Petit conseil : renseignez-vous bien sur la date de la prochaine Assemblée Générale (si le bien est en copropriété) et ce qui est susceptible d’être voté. En plus d’interroger l’agent immobilier et le propriétaire, n’hésitez pas à relire les derniers procès verbaux. Ce serait dommage de vous retrouver avec de grosses dépenses de copropriété qui viendraient consommer une partie de vos bénéfices.
 

Frais financiers

Ce qui nous intéresse ici c’est le coût de la dette (intérêts d’emprunt et assurance). N’intégrez donc pas l’amortissement de la dette si vous choisissez un prêt amortissable.
 

Impôts

N’oubliez pas ce dernier volet ! A priori, vous ne conserverez pas ce bien très longtemps (c’est tout le principe d’une opération d’achat-revente) et ne pourrez bénéficier d’aucun abattement. Vous aurez donc à payer 19,0 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ça fait beaucoup oui… mais si à la fin il vous reste une marge convenable, alors soyez heureux(se) de payer cet impôt 😉
Petit conseil : toutes les charges ne sont pas forcément déductibles dans le calcul de la plus-value. Nous décortiquons le calcul de la plus-value immobilière dans cet article si cela vous intéresse. Pour le prix de vente et d’achat, prenez ceux utilisés aux étapes précédentes.
 

Résultat net

C’est la marge que vous attendez de l’opération. Si vous faites cela, ce n’est pas pour la gloire, mais pour en tirer un revenu supplémentaire. En général, il faut viser entre 10 et 15% du montant du prix de vente. Cela rémunère l’investissement, le temps et les risques pris. Mais si vous pouvez taper plus haut, n’hésitez pas !
 

Prix d’achat maximum (hors frais d’agence)

Voilà, il ne vous reste normalement plus qu’à faire une petite soustraction pour trouver ce prix d’achat maximum. On parle de prix d’achat maximum, parce que l’idée est de ne pas dépasser ce montant pour l’acquisition du bien. En effet, si on s’en réfère au compte de résultat présenté dans la première partie, on comprend bien que plus le prix d’achat est élevé, plus notre résultat sera faible. À l’inverse, plus celui-ci est faible, plus nous gagnerons de l’argent 🙂
 
Vous devriez maintenant être en mesure de calculer le prix d’achat maximum. Si c’est votre première opération, cela peut être un peu stressant. Prenez donc le temps qu’il faut pour bien tout analyser et surtout ne vous laissez pas intimider par le vendeur où l’agent immobilier. Si l’un d’eux essaye de vous mettre un peu la pression pour que vous preniez une décision rapidement (en prétextant par exemple qu’ils attendent d’autres propositions), alors passez votre tour. Agir dans la précipitation, vu les montants en jeu, ne serait pas raisonnable. 
N’hésitez pas à nous demander des précisions en commentaire si certains points sont à éclaircir.
 
Image : Alexander Stein

2019-01-07T13:50:32+01:00

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