Achat-revente : les 3 indicateurs de rentabilité à connaître

Exit les cinq indicateurs de rentabilité en investissement locatif que nous vous présentions il y a quelques semaines. Nous nous intéressons ici aux opérations d’achat-revente. Le principe d’une telle opération : acheter un bien immobilier, puis le revendre à un prix supérieur (après avoir effectué ou non des travaux). Pour s’assurer une certaine rentabilité, il conviendra d’étudier trois indicateurs appelés rentabilité économique, rentabilité financière et enfin rentabilité nette. Ne prenez pas peur, nous allons vous expliquer tout ça… et même vous donner un fichier Excel pour calculer ces ratios automatiquement 😉

 

Un opération d’achat-revente, c’est quoi ?

Vous l’aurez compris, l’achat-revente est le principe d’acheter un bien et de le revendre rapidement en espérant faire une plus-value au passage. Beaucoup pensent que dans ce genre d’opération il est nécessaire de faire des travaux pour gagner de l’argent, mais pas nécessairement. Vous pouvez très bien dégager une belle plus-value sans travaux ; il suffit de bien acheter.
Au cas où vous ne le sauriez pas, la première règle en immobilier est : il faut bien acheter. Par « bien acheter » nous voulons dire en-dessous du prix du marché. Ce n’est effectivement pas sur la vente que l’on gagne de l’argent dans l’immobilier… Enfin si on peut, mais trop parier sur un prix de vente élevé peut être dangereux.
Exemple : imaginez-vous acheter un bien un peu au-dessus du prix du marché en vous disant qu’après de superbes rénovations vous réussirez à le revendre très cher parce que le marché est porteur (et que les prix augmentent). Si la conjoncture devient moins favorable et que le marché se retourne, vous vous retrouverez le bec dans l’eau…
Maintenant que nous avons expliqué le principe d’acheter pour revendre, regardons comment calculer la profitabilité d’une telle opération.

 

Résultat d’exploitation, résultat courant et résultat net

L’objectif d’une opération d’achat-revente est donc de revendre un bien immobilier plus cher que ce qu’on l’a acheté. Oui mais pas que. Il faut que la plus-value couvre aussi tous les frais engagés et qu’il reste un excédent à la fin. Sinon, il n’y a pas vraiment d’intérêt.
Pour calculer cet excédent qu’il reste à la fin (que l’on appellera résultat net, pour reprendre le jargon comptable), on part du prix de vente du bien et on soustrait les différentes charges liées à l’opération : prix d’achat, frais d’agence à l’achat, frais d’acquisition, travaux, frais financiers…
Pour plus de clarté, regardons cela sous forme de tableau :

+ Prix de vente (hors frais d’agence)
– Prix d’achat (hors frais d’agence)
= Marge Brute
– Frais d’agence (à l’achat)
– Frais d’acquisition
– Coût des travaux
– Taxe foncière
– Charges
= Résultat d’exploitation
– Frais financiers
= Résultat courant avant impôts
– Impôts
= Résultat net
À la lecture de ce tableau on comprend encore mieux ce que nous disions dans le point précédant sur l’importance de bien acheter. Cela permet de soustraire un montant moins important au prix de vente, et par conséquent d’augmenter la marge brute et donc le résultat net.
Ce tableau est à remplir dès que vous aurez identifié un bien immobilier (nous vous proposons d’en télécharger une version Excel avec calcul automatique des différents indicateurs de rentabilité un peu plus bas). Cela vous permettra de voir si l’opération d’achat-revente est intéressante ou non. Si le résultat courant avant impôt ou le résultat net est positif c’est un bon signe, mais il faudra ensuite s’assurer que le montant de ce résultat est assez important pour rémunérer le temps passé et le risque pris. Et c’est là qu’interviennent les trois fameux indicateurs mentionnés plus haut : rentabilité économique, rentabilité financière et marge sur opération.

 

Rentabilité économique

La rentabilité économique est un indicateur de création de valeur. Cela veut dire qu’il permet de savoir si vous avez créé de la valeur en réalisant cette opération d’achat-revente. Pour le calculer, on divise le résultat d’exploitation par le montant des capitaux engagés.
Les capitaux engagés ici sont la somme des capitaux propres (votre apport personnel) et de la dette (le montant emprunté à la banque). Ces capitaux engagés doivent vous permettre de financer la totalité de l’opération. Pour l’avoir, il vous suffit donc de calculer le montant total de l’opération, c’est à dire :

+ Prix d’achat (hors frais d’agence)
+ Frais d’agence (à l’achat)
+ Frais d’acquisition
+ Coût des travaux
+ Taxe foncière
+ Charges éventuelles
= Montant total de l’opération (équivalent aux capitaux engagées)
Objectif : il faut une rentabilité économique au moins supérieure au coût de la dette. Mais bien sûr, le but est d’avoir la rentabilité la plus élevée possible !
Formule - Rentabilité économique

Résultat d’exploitation
______________________________________________________________________
Capitaux engagés (ici le montant total de l’opération)

 

Rentabilité financière

On est dans une approche un peu similaire à celle présentée au-dessus, sauf que ce qui nous intéresse ici c’est de voir la rentabilité des capitaux propres investis, donc la rentabilité de votre apport personnel. La rentabilité financière se calcule en divisant le résultat courant avant impôt par votre apport personnel (les capitaux propres).
Objectif : le pourcentage le plus élevé possible !

Formule - Rentabilité Financière

Résultat courant avant impôt
______________________________________________________________________
Capitaux propres (ici votre apport personnel)

On parle souvent d’effet de levier dans l’immobilier, ce qui correspond à utiliser le levier bancaire pour optimiser la rentabilité d’un investissement. Cet indicateur illustre bien ce concept. En effet, (à priori) à apport personnel égal, emprunter de l’argent en plus de cet apport pour réaliser une opération devrait permettre de réaliser une opération plus importante et donc de dégager un  résultat plus élevé. Le dénominateur dans le calcul de la rentabilité financière serait donc plus grand, et donc la rentabilité plus forte (par rapport à votre apport personnel).

 

Rentabilité nette

Ce troisième et dernier indicateur permet de regarder la rentabilité globale de l’opération par rapport au prix de vente final du bien, plutôt que des capitaux investis ou engagés. Dans un contexte d’achat-revente, il permet de savoir si le niveau de rendement par rapport au produit fini est à la hauteur.
Objectif : il faut viser plus de 10,0 %, idéalement 15,0 %

Formule - Rentabilité Globale

Résultat net
______________________________________________________________________
Prix de vente du bien après rénovation

 

Pour que toute cette analyse tienne la route, il faudra être attentif aux hypothèses utilisées (prix de vente, coût des travaux…). Vous devrez donc partir à la pêche aux informations pour pouvoir analyser correctement votre opération d’achat-revente : devis d’entreprises de rénovation, propositions de prêt, détails des charges, montants des frais d’agences et d’acquisition, et évaluations du prix du bien à la revente et à l’achat. Si vous avez besoin d’un peu d’aide sur les deux derniers points, vous pouvez jeter un oeil à notre article Bien estimer le prix de votre bien immobilier.
Il ne nous reste plus qu’à vous proposer de télécharger le fichier Excel dont on vous parlait plus haut. Il vous aidera à analyser le potentiel des biens 😉

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Image : stevepb

2019-10-11T13:49:10+01:00

2 Comments

  1. […] Achat-revente : les 3 indicateurs de rentabilité à connaître (avec en prime un petit Excel à télécharger) […]

  2. […] présentions dans notre article « Achat-revente : les 3 indicateurs de rentabilité à connaître » le tableau suivant qui joue le rôle d’un mini compte de résultats pour une opération […]

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