Dans quels cas serez-vous exonéré de plus-value immobilière ?

On parle de plus-value immobilière lorsque le prix auquel vous revendez votre bien est supérieur au prix auquel vous l’avez acheté. Et qui dit plus-value, dit gain, et donc impôt… mais il existe certains cas dans lesquels vous pouvez être exonéré partiellement, voire totalement, d’impôt sur les plus-value immobilière.

Le cas de la résidence principale

Le cas d’exonération le plus connu est celui de la résidence principale. En effet, quelque soit le type de bien (appartement, maison ou autre), si votre logement remplit tous les critères pour être qualifié de résidence principale, vous serez exonéré de payer un impôt sur la plus-value le jour de la vente.

La résidence principale aux yeux de l’administration fiscale

Pour le fisc, votre logement est considéré comme votre résidence principale s’il respecte les deux critères suivants :

  • votre logement est votre lieu de résidence habituel et effectif pour vous et votre famille
  • le centre de vos intérêts personnels, professionnels et matériels s’y trouve

L’administration ne fait mention d’aucune durée légale d’occupation, mais il est tout de même conseillé de rester au moins un an dans votre logement pour pouvoir réellement le considérer comme votre résidence principale.

Que se passe-t-il si vous n’y résidez plus le jour de la vente ?

C’est un cas à prévoir. Il est en effet fréquent de trouver son prochain logement avant la vente de sa résidence actuelle. Cette dernière ne sera donc plus vraiment votre résidence principale le jour de la vente. Conscient que cette situation peut arriver, l’administration fiscale vous autorise à bénéficier de cette exonération pendant un an après votre déménagement, à la condition que vous n’ayez ni loué ni « prêté » votre logement.

Exonération (ou abattement) en fonction du temps de détention

Si le bien que vous possédez ne tombe pas dans la case résidence principale, il vous est toujours possible de bénéficier d’une exonération totale de la plus-value… mais il faudra attendre 22 ans pour l’impôt sur les revenus et 30 ans pour les prélèvements sociaux (CSG/CRDS, soit 15,5 %) ! Jusqu’à atteindre ces dates d’anniversaire, vous pourrez toujours prétendre à un abattement en fonction de la durée de détention de votre bien immobilier :

  • Pourcentage d‘abattement pour l’impôt sur le revenu : l’exonération totale n’est acquise qu’au bout de 22 ans. D’ici là, ce sera 6% d’abattement par année de détention (à partir de l’année 6), et 4% d’abattement pour la dernière année (la 22e année).
  • Pourcentage d‘abattement pour les prélèvements sociaux : on ne parle plus de 22 mais de 30 ans ici, avec trois palier d’abattement :
    • 1,65 % par an à partir de la 6e année et ce jusqu’à l’année 21
    • 1,60 % pour l’année 22
    • 9 % ensuite, jusqu’à la 30e année

Ci dessous, un petit tableau récapitulatif :
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Durée de détention

Abattement

Impôt sur les revenus

Abattement

Prélèvements sociaux

De 0 à 5 ans 0 % 0 %
6e année 6 % 1,65 %
7e année 12 % 3,3 %
8e année 18 % 4,95 %
9e année 24 % 6,6 %
10e année 30 % 8,25 %
11e année 36 % 9,9 %
12e année 42 % 11,55 %
13e année 48 % 13,2 %
14e année 54 % 14,85 %
15e année 60 % 16,5 %
16e année 66 % 18,15 %
17e année 72 % 19,8 %
18e année 78 % 21,45 %
19e année 84 % 23,1 %
20e année 90 % 24,75 %
21e année 96 % 26,4 %
22e année 100 % 28 %
23e année 100 % 37 %
24e année 100 % 46 %
25e année 100 % 55 %
26e année 100 % 64 %
27e année 100 % 73 %
28e année 100 % 82 %
29e année 100 % 91 %
30e année 100 % 100 %

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Exemple d’abattement : si vous choisissez de revendre un appartement au bout de 20 ans et 3 mois, et que vous réalisez une plus value de 200 000 € :

  • Abattement pour l’impôt sur le revenu : vous bénéficiez d’un abattement de 90 % sur le montant de votre plus-value. Votre plus-value imposable ne sera donc pas de 200 000 €, mais de

(1-0,90) x 200 000 = 20 000 €

  • Abattement pour les prélèvements sociaux : le montant sur lequel portera la CSG/CRDS sera ici de (après un abattement de 24,75 %) :

(1-0,2475) x 200 000 = 150 500 €

Exonération de la plus-value pour les non-résidents européens

Et oui, les non-résidents peuvent aussi être exonérés de plus-value immobilière. Cet avantage n’est toutefois valable qu’une seule fois, et il faudra respecter certaines conditions pour pouvoir en bénéficier.

Les critères à respecter

Côté vendeur :

  • être ressortissant d’un État de l’Espace Economique Européen
  • avoir été fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans consécutifs

Au niveau du bien :

  • avoir conservé la libre disposition du bien (c’est à dire, ne pas l’avoir loué) au moins depuis le 1er janvier de l’année précédente,
  • si vous n’en avez pas conservé la libre disposition, la vente doit intervenir dans les cinq ans (au plus tard le 31 décembre de la cinquième année) suivant le transfère de votre domicile fiscal hors de France.

Limites de l’exonération

Comme expliqué un peu plus haut, le non-résident ne peut bénéficier de cette exonération qu’une seule fois. Il existe une autre limite au dispositif : l’exonération est limité à 150 000 €  de plus-value. Donc si le montant de la plus-value dépasse ce plafond, l’excédent sera imposable.

Les transactions d’un montant inférieur à 15 000 €

Les petites transactions sont elles aussi exonérées. Par petites transactions, nous entendons les biens vendus pour un montant inférieur à 15 000 € (une cave ou garage par exemple). Ce n’est pas négligeable, d’autant que vous n’êtes pas limité en volume, c’est à dire que vous pouvez effectuer plusieurs transactions de ce type par an.
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Pour les couples mariés, le montant se calcule en fonction de la part du bien détenu par chacun des époux.
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Exemple : si un couple vend un garage pour 20 000 € et que celui-ci est détenu à hauteur de 20 % par l’homme et de 80 % pour la femme. L’homme bénéficiera de l’exonération en cas de plus-value car sa quote-part est 4 000 € (20 000 x 0,2). À l’inverse, la femme détenant 80% du garage (soit une quote-part de 16 000 €), elle ne pourra par bénéficier de l’exonération sur la plus-value immobilière. Si le bien avait été détenu à 50/50, les deux époux auraient pu bénéficier d’une exonération.
 

Le cas particulier de la résidence secondaire

Il est aussi possible de bénéficier d’une exonération complète ou partielle de la plus-value immobilière sur votre résidence secondaire, à la condition de ne pas avoir possédé de résidence principale dans les quatre années précédant la vente, et d’utiliser tout ou partie du fruit de cette vente pour acheter une résidence principale.
Le montant de l’exonération sera calculé en fonction du montant que vous souhaitez réinvestir dans votre résidence principale. En d’autres termes : si vous réinvestissez 100% du montant, vous bénéficierez d’une exonération totale. Si par contre vous ne remettez que 50% du montant de la vente dans votre résidence principale, l’exonération ne portera que sur 50% de votre plus-value.
Il peut arriver que vous soyez dans l’obligation de vendre votre résidence secondaire avant d’avoir identifié le bien à acquérir en résidence principale. Dans ce cas, il faudra penser à préciser au notaire le montant qui sera réinvesti plus tard dans votre résidence principale. En effet, vous pourrez ainsi bénéficier de l’exonération sur la plus-value immobilière, à la condition que le montant prédéfini soit bien réinvesti dans votre résidence principale.
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Cette option d’exonération étant facultative, pensez bien à préciser au notaire au moment de la vente que vous souhaitez en bénéficier.
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Voilà, nous en avons couvert une bonne partie. Il existe aussi deux autres cas d’exonération possible pour les retraités ou les personnes handicapés. Je serai heureux de les traiter dans un autre article si cela vous intéresse (celui ci est déjà très long !).
 
Crédit photo : James West

2019-01-07T13:53:37+01:00

3 Comments

  1. […] oui, quand il y a plus-value, il y a la plupart du temps un impôt à verser. Certes il existe certains cas d’exonération sur cette plus-value immobilière (comme dans le cas de votre résidence principale), mais la plupart du temps, vous devrez vous […]

  2. […] Il y a exonération partielle au bout de 5 ans et totale au bout de 30 ans. […]

  3. […] Pour plus d’informations sur la plus-value de cession, vous pouvez consulter notre article sur le calcul de la plus-value immobilière et/ou celui sur les cas d’exonération de cette plus-value. […]

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