Investissement locatif : les 5 indicateurs de rentabilité à connaître

Pour nous, il existe cinq indicateurs à maîtriser quand on se lance dans l’investissement locatif : rentabilité brute, rentabilité nette, valeur actuelle nette (VAN), taux de rentabilité interne (TRI) et taux de couverture de la dette (très apprécié des banquiers). Ils ne sont pas tous évidents à calculer, mais pour vous faciliter la tâche nous vous avons compilé un petit fichier Excel qui fera ça pour vous (cf lien à la fin de l’article).

 

Rentabilité brute

Exprimée en pourcentage, la rentabilité brute est le ratio entre le revenu locatif brut généré par votre bien immobilier (les loyers que vous percevez) divisé par le montant total de l’opération. Attention, ce dernier ne se limite pas au seul prix d’acquisition, il faut y intégrer tous les frais relatifs à l’opération : frais d’agence, frais d’acquisition, montant des travaux et enfin, le coût du crédit en année 1 (intérêt + assurance). Il vous permet donc de savoir quel rentabilité « brute » pour pouvez espérer de votre investissement.

Objectif : avoir une rentabilité brute la plus élevée possible 🙂 Pour vous donner une idée : nous visons environ 10 % quand l’objectif est 100 % orienté rendement, et descendons à 4,5 % quand la logique est plutôt patrimoniale.

Formule - Rentabilité Brute

12 x loyer mensuel
_______________________________________________________________________________________________________
Prix du bien (FAI) + frais d’acquisition + montant des travaux + coût du crédit en année 1

 

Rentabilité nette

Vous l’aurez compris, cet indicateur ressemble fortement au précédent à la différence qu’il donne une indication sur le rendement du bien immobilier après avoir payé les différentes charges liées à son exploitation.

Pour calculer la rentabilité nette, on repart du calcul de la rentabilité brute, mais plutôt que de prendre uniquement le revenu brut au nominateur, on calculera le revenu net des différentes charges : taxe foncière, charges non récupérables, frais de gestion éventuels et assurances (garantie de loyers impayés par exemple).

Objectif : avoir une rentabilité nette la plus élevée possible 🙂 Pour vous donner une idée : nous visons environ 7,5 % quand l’objectif est 100 % orienté rendement, et descendons à 3 % quand la logique est plutôt patrimoniale.

Formule - Rentabilité Nette

12 x loyer mensuel – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion – assurances
____________________________________________________________________________________________________________________
Prix du bien (FAI) + frais d’acquisition + montant des travaux + coût du crédit en année 1

 

Valeur Actuelle Nette (VAN)

Moins évident à appréhender que les deux premiers, la Valeur Actuelle Nette (souvent appelée VAN) est l’actualisation de tous les flux de trésorerie générés par le bien… Ce que cela signifie ? C’est la valeur aujourd’hui, des montants que générera votre bien pendant toute la durée de son investissement.

Objectif : avoir une valeur actuelle nette positive. Et plus ce montant est grand, plus votre investissement est intéressant. Il est d’ailleurs l’indicateur parfait pour comparer deux projets d’investissement entre eux. Pour un même montant investi (capitaux propres), le projet le plus intéressant sera celui avec la plus forte VAN.
Il y a deux grandes étapes dans ce calcul :

1. Calculer le cash flow annuel (cash flow = entrées d’argent – sorties d’argent) de votre bien immobilier sur la durée de l’investissement. Si vous empruntez sur 20 ans, on partira du principe que la durée de vie de l’investissement est de 20 ans.

Formule - Cash Flow
Total produits
+ Prix revente (si investissement sur 20 ans : 0 € pendant 19 ans puis prix de vente la 20ᵉ année)
+ Loyer
+ Charges locataire (charges récupérables)
Total Charges
– Fonds propres (apport personnel en année 1)
– Annuités emprunt
– Intérêts d’emprunt
– Assurance emprunteur
– Taxe foncière
– Charges copropriété
– Provisions pour charges exceptionnelles (prendre 5 ou 10% pour le « au cas où »)
– Garantie loyers impayés (GLI)
– Frais de gestion locative
Cash Flow
Cash Flow = Total produits – Total Charges

2. Actualiser ce cash flow : il s’agit maintenant de regarder la valeur actuelle des cash flow futurs. Qu’est ce que cela signifie ? Imaginez que vous placiez aujourd’hui 1,0 € à un taux de 3,0 %. Dans un an, vous auriez 1,03 €. Si maintenant je vous pose le problème dans le sens inverse et vous dis : combien valent aujourd’hui les 1,03 € que vous toucherez dans un an ? Je vous demande là d’actualiser ce montant de 1,03 €. Si l’on prend le même taux de rendement de 3,0 %, on peut en déduire que la valeur actuelle de 1,03 € dans un an est de 1,00 € (pour rappel : 1,0 € placé à un taux annuel de 3,0 % permettra d’avoir 1,03 € au bout d’un an).

Formule - Valeur Actuelle Nette

VAN = – PA + CF1 x (1 + i)-1 + CF2 x (1 + i)-2 + CF3 x (1 + i)-3 + … + CFn x (1 + i)-n + PV x (1 + i)-n

PA = Prix d’Achat du bien immobilier
CF1 = Cash Flow en année 1
i = taux d’actualisation (il correspond au taux de rentabilité souhaité – on parlera aussi de coût du capital)
PV = Prix de Vente du bien immobilier

 

Taux de Rentabilité Interne (TRI)

Le Taux de Rentabilité Interne (ou TRI) est tout simplement le « i » du calcul de la Valeur Actuelle Nette qui permettrait d’obtenir une VAN égale à 0.

Objectif : avoir un TRI élevé. Il conviendra toutefois de ne pas se limiter à l’analyse de ce seul ratio et de regarder aussi la VAN. Comme expliqué ci-dessus, ce dernier reste le meilleur indicateur de rentabilité pour comparer plusieurs investissements entre eux.

Formule - Taux de Rentabilité Interne

VAN = 0 = – PA + CF1 x (1 + TRI)-1 + CF2 x (1 + TRI)-2 + CF3 x (1 +TRI)-3 + … + CFn x (1 +TRI)-n + PV x (1 +TRI)-n

PA = Prix d’Achat du bien immobilier
CF1 = Cash Flow en année 1
TRI = Taux de Rentabilité Interne
PV = Prix de Vente du bien immobilier

 

Taux de couverture de la dette

En voilà un dont on entend moins parler et qui a pourtant une grande importance. En effet, dans un investissement locatif, il est un des indicateurs clés pour votre banquier. Comme son nom l’indique, ce ratio exprime la part (en pourcentage) de vos annuités d’emprunt couverte par vos revenus locatifs (nets de charges).

Objectif : arriver à avoir un niveau de revenus supérieur à vos annuités. Ainsi, le taux de couverture de la dette sera supérieur à 1 et votre banquier vous prêtera plus sereinement.

Formule - Taux de couverture de la dette

12 x loyer mensuel – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion – assurances
____________________________________________________________________________________________________________________
Annuité d’emprunt

 

Voilà don cinq ratios qui vous aideront à mieux évaluer la rentabilité des projets d’investissement locatif que vous envisagez. Et comme promis en introduction, nous vous avons préparé un petit fichier Excel pour vous aider à modéliser vos cash flow (entrées et sorties d’argent) et calculer les ratios présentés ci-dessus.
Laissez nous votre prénom et votre email ci-dessous pour que nous puissions vous envoyer le fichier. Et n’hésitez surtout pas à revenir vers nous si vous avez des questions sur le fichier ou l’un de ces cinq indicateurs 😉

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Image : geralt

2019-10-11T13:33:08+01:00

2 Comments

  1. […] les cinq indicateurs de rentabilité en investissement locatif que nous vous présentions il y a quelques semaines. Nous nous intéressons ici aux opérations […]

  2. […] Investissement locatif : les 5 indicateurs de rentabilité à connaître (avec en prime un petit Excel à télécharger) […]

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