Loi Denormandie, un dispositif fiscal pour favoriser la rénovation dans l’ancien

Loi Denormandie, kesako ? C’est un nouveau dispositif fiscal qui porte le nom de notre Ministre chargé de la Ville et du Logement (auprès de la Ministre de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales, Jacqueline Gourault). Son objectif est de favoriser, via une réduction d’impôts, l’investissement dans l’ancien, et d’apporter ainsi une réponse à la détérioration du parc privé dans certaines villes. Présentation !
 

Pourquoi la Loi Denormandie ?

Le gouvernement a un objectif clairement affiché : augmenter l’offre de logements pour tirer les prix vers le bas. Après s’être concentré sur le neuf (reconduction du Pinel par exemple), c’est aujourd’hui au tour de l’ancien.
D’après une récente interview du Ministre Julien Denormandie dans les Echos, il existe près de 3 millions de logements vacants en France, dont 50 % seraient de vraies « passoires thermiques » et près de 15 % seraient « menacés de vétusté et potentiellement dangereux« . Le Ministre a donc pensé son nouveau dispositif pour inciter les bailleurs et investisseurs à rénover ces biens, pour ensuite les mettre sur le marché de la location.
 

Et le Pinel dans l’ancien dans tout ça ?

C’est justement pour proposer une alternative au Pinel dans l’ancien que le dispositif Denormandie a été voté. En effet, le Pinel dans l’ancien était très contraignant et n’a pas eu le succès attendu. Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts, il fallait acheter un logement considéré comme inhabitable et investir de gros montants de travaux pour le ramener au niveau des normes légales de décence. Cela passait en plus par l’obtention d’un label HPE (Haute Performance Énergétique) ou BBC (Bâtiment Basse Consommation).
 

Dispositif Denormandie, comment ça marche ?

Comme on le disait au-dessus, la loi Denormandie permet d’assouplir le dispositif Pinel dans l’ancien. Fini les contraintes sur l’état initial du bien et le niveau d’efficacité énergétique à atteindre ; le Ministre voulait un dispositif simple « pour que ça marche ». Résultat, il suffit d’acheter un bien dans une zone éligible (cf ci-dessous pour les zones éligibles) et d’investir au moins 25 % du montant total de l’opération dans des travaux de rénovation.
Attention, ce n’est évidemment pas parce qu’il y a eu un assouplissement sur les contraintes de performance énergétique qu’on peut faire n’importe quoi. Tous les travaux ne seront pas éligibles.
Enfin, pour bénéficier de l’avantage fiscal, le logement devra être loué à titre de résidence principale à des ménages modestes, et les loyers seront plafonnés. Il est aussi possible de louer le bien à un ascendant, à la condition que ce dernier ne fasse pas partie du même foyer fiscal.
Date de mise en place de ce nouveau dispositif : 1er janvier 2019.
 

Quels sont les avantages de la loi Denormandie ?

L’avantage fiscal du Denormandie reprend les règles du Pinel dans l’ancien. L’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % sur une durée de respectivement 6, 9 ou 12 ans. Ces avantages sont plafonnés à un investissement maximum de 300 000 € par bien et à 2 investissements par an.
Pour résumer :
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Réduction d’impôts Durée de location Déduction max globale Déduction max annuelle
12,0 % 6 ans 36 000 € 6 000 €
18,0 % 9 ans 54 000 € 4 500 €
21,0 % 12 ans 63 000 € 4 250 €

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Quelles sont les zones concernées pas le Denormandie ?

Le dispositif Denormandie est applicable à tous les biens situés dans des villes ayant conclu une convention d’opération de revitalisation des territoires. Le but de cette convention dite ORT est de revaloriser les logements et commerces pour lutter contre l’insalubrité et limiter la vacance.
Les logements situés dans les 222 villes bénéficiaires du plan Action Coeur de Ville sont eux aussi éligibles.
Pour rappel : l’ambition affichée pour Action Coeur de Ville est d’« améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes et conforter leur rôle de moteur de développement du territoire. »
carte-france-coeur-de-ville
 
Voilà un dispositif qui amène une alternative intéressante au Pinel et qui devrait inciter des investisseurs à investir dans des zones aujourd’hui moins attractives. Au delà de l’aspect fiscal, pour ceux qui s’intéressent aussi à leur rendement locatif, le Denormandie est aussi une bonne alternative au Pinel dans le neuf car les prix au m2 dans l’ancien sont en général inférieurs à ceux du neuf. Sur un même secteur, acheter du Denormandie devrait donc amener des rendements plus intéressants. 
 
Image de Une : Mémoire2cité

2019-01-07T13:47:54+01:00

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