Rénovation : faut-il un permis de construire ou une déclaration préalable ?

La première question qui devrait vous venir à l’esprit quand vous vous lancez dans des rénovations est : y a-t-il des démarches particulières à faire auprès de l’Urbanisme ? Trois cas possibles : pas de formalités nécessaires, une déclaration préalable de travaux, ou enfin une demande de permis de construire. Si vous êtes accompagné par un bon professionnel, il se chargera de tout ça. Dans le cas contraire, il vous faudra faire le bon choix et respecter la procédure.
On se lance bien souvent dans des travaux, même mineurs, sans se poser cette question essentielle des démarches à effectuer auprès de l’Urbanisme. Ne passez pas à côté car ces procédures n’ont rien de compliqué (cela prend du temps certes, mais ce n’est qu’un dossier à constituer) et peut vous éviter de mauvaises surprises.

Travaux de rénovation ne nécessitant pas de formalités

Heureusement, toutes les rénovations n’ont pas besoin d’être validées par l’Urbanisme. En effet, les constructions de  » très faible importance » listées dans l’Article R421-2 du Code de l’Urbanisme ne nécessitent aucune démarche… à condition que celles-ci ne soient pas situées sur une zone protégée (sites patrimoniaux remarquables, monuments historiques…).
Si vous tombez dans un des quatre cas suivants, vous pouvez donc lancer vos travaux sans vous préoccuper de l’Urbanisme :
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Constructions / Travaux de rénovation Hauteur de la construction Création de Surface *
Travaux sur des constructions existantes (situées ou non en zone urbaine d’un plan local d’Urbanisme) ** Non applicable Inférieure à
5 m2
Nouvelles constructions ** Inférieure à
12 m
Inférieure à
5 m2
Habitations légères de loisirs Non applicable Inférieure à
35 m2
Piscines Non applicable Inférieure à
10 m2
Mûrs et clôtures Inférieure à
12 m
Non applicable
Châssis et serres Inférieure à
1,80 m
Non applicable
Terrasses de plain-pieds Non applicable Non applicable

* Superficie de l’emprise au sol ou la surface de plancher
** Attention : toute construction qui porterait la superficie ou la surface de plancher totale à plus de 150 m2 doit faire l’objet d’un permis de construire
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Déclaration préalable à l’Urbanisme

Le nom peut être trompeur. On parle ici de « déclaration préalable« , mais c’est bien d’une demande d’autorisation dont il s’agit. Dit autrement : l’Urbanisme peut accepter ou refuser vos travaux suite à cette « déclaration préalable ».
Le but de l’Urbanisme dans l’analyse de votre dossier est de vérifier que les travaux que vous souhaitez entreprendre sont bien conformes aux règles du Code de l’Urbanisme listées dans l’Article R421-17 pour les construction existantes et les Articles R421-9 à Article R421-12 pour les nouvelles constructions.
Tout refus sera en général justifié par des éléments précis de votre projet ne respectant pas la réglementation en vigueur. Charge à vous ensuite (si vous le souhaitez) de revoir votre projet en tenant compte des remarques transmises.

Travaux de rénovation nécessitant une déclaration préalable à l’Urbanisme

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Constructions / Travaux de rénovation Hauteur de la construction Création de Surface *
Modifications de l’aspect extérieur d’un bâtiment Non applicable Non applicable
Changement de destination d’un bâtiment existant Non applicable Non applicable
Travaux sur des constructions existantes ** Non applicable Comprise entre
5 et 20 m2
Travaux sur des constructions existantes situées en zone urbaine d’un plan local d’Urbanisme ** Non applicable Comprise entre
5 et 40 m2
Nouvelles constructions ** Inférieure à
12 m
Comprise entre
5 et 20 m2
Nouvelles constructions (bis) ** Supérieure à
12 m
Inférieure à
5
m2
Habitations légères de loisirs Non applicable Supérieure à
35m2
Piscines Non applicable Comprise entre
10 et 100 m2
Mûrs et clôtures Supérieure à
2 m
Non applicable
Châssis et serres Comprise entre
1,80 et 4 m
Inférieure à
2 000m2

* Superficie de l’emprise au sol ou la surface de plancher
** Attention : toute construction qui porterait la superficie ou la surface de plancher totale à plus de 150 m2 doit faire l’objet d’un permis de construire
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À noter que des restrictions s’appliquent pour les constructions situées dans le périmètre des sites patrimoniaux remarquables et abords de monuments historiques, ainsi que pour des travaux sur des structures existantes présentant un intérêt d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique. N’hésitez pas à contacter votre mairie ou à vous tourner vers un spécialiste si vous avez un doute.

Les différentes étapes d’une déclaration préalable

1. Préparation du dossier (en deux exemplaires) :

Votre dossier doit être constitué de deux choses : un formulaire de déclaration préalable et les pièces justificatives (énumérées dans le formulaire) demandées en fonction des travaux réalisés (ces dernières sont précisées dans le formulaire en fonction des travaux envisagés).
Les trois types de formulaires disponibles sont :

Deux modes de restitution sont possibles : soit par courrier recommandé avec accusé de réception, soit un dépôt à la mairie de la commune. À réception de votre dossier, la mairie vous retournera le récépissé contenant le numéro de votre demande ainsi qu’une date envisagée pour le début des travaux.
Attention : comme vous le verrez plus bas, ce récépissé peut s’avérer très utile. Il est donc indispensable de le conserver.

2. Instruction de votre déclaration préalable

Le délai d’instruction pour une déclaration préalable est de un mois. Dans les quinze jours qui suivent la réception de votre demande (et ce pour toute la durée de l’instruction), un avis de dépôt énumérant les caractéristiques principales de votre projet sera affiché en mairie. 
Il existe deux cas pouvant justifier d’un prolongement du délai d’instruction :

  • Certaines spécificités de votre projet nécessitent un délai d’instruction supplémentaire (projet situé dans un espace protégé par exemple) : le courrier précise les raisons et la durée
  • Votre dossier est incomplet : vous serez invité à transmettre les pièces manquantes, sous trois mois.

3. Acceptation ou refus de votre déclaration préalable.

Plusieurs cas possibles :

  1. Acceptation formelle : cette acceptation vous est adressée par courrier avant l’expiration du délai d’instruction. Vous pouvez débuter les travaux dès réception de cet acceptation.
  2. Refus :  la décision vous sera là aussi adressée par courrier dans un délai d’un mois suivant votre demande. Dans ce cas précis vous aurez deux options : (i) abandonner votre projet (ou le revoir) ; ou (ii) demander à la mairie de revoir sa position.
  3. Décision de non-opposition : si vous n’avez pas reçu de réponse au terme du délai d’instruction, il est considéré que vous avez un accord tacite pour réaliser vos travaux. Ce qui signifie que la mairie ne s’oppose pas à vos travaux 🙂 Pour éviter toute mauvaise surprise, nous vous recommandons quand même de faire une demande de confirmation d’absence d’opposition. Et comme en atteste l’Article R424-13 du Code de l’Urbanisme, cette demande ne peut a priori pas vous être refusée.

Un fois votre demande acceptée, vous disposez d’un délai de trois ans pour effectuer vos travaux. Si vous étiez amené à repousser les travaux d’une durée supérieure à ces trois ans, sachez qu’il est possible de demander à la mairie une prolongation de ce délai d’un an. Cette demande est à effectuer au moins deux mois avant l’expiration du délai initialement prévu et est renouvelable une fois.

4. Affichages obligatoires :

Après acceptation ou décision de non-opposition, vous devez préparer un affichage (installé sur la chantier et visible de la voie publique) prouvant la validité de votre demande et décrivant le projet. Cet affichage doit comprendre :

  • Le justificatif prouvant l’acceptation formelle ou la non-opposition de votre demande :
    • Dans le cas d’une acceptation formelle de la déclaration préalable : afficher le courrier autorisant vos travaux.
    • Dans le cas d’une décision de non-opposition : afficher le récépissé de dépôt de déclaration préalable et/ou la confirmation d’absence d’opposition mentionnée un peu plus haut.
  • Un descriptif du chantier : des modèles de panneaux sont disponibles en mairie, sur le site officiel de l’administration (http://www.service-public.fr) ou dans la plupart des grandes surfaces de bricolage et magasins de matériaux.

5. Début du chantier

Vous pouvez ensuite attaquer votre chantier. Mais attention : votre autorisation ne sera considérée comme définitive que dans un délai de deux mois suite à son acception. Il est donc vivement conseillé d’attendre deux mois supplémentaires avant de réellement démarrer vos travaux, le temps pour les délais listés ci-dessous de s’écouler.

  • Recours des tiers : dans un délai de deux mois suite à la mise en place de l’affichage obligatoire sur votre chantier, la légalité de l’autorisation (ou de la non-opposition) peut-être remise en cause par un tiers auprès du tribunal administratif. Le cas échéant, la personne à l’origine de ce recours devra vous en informer dans un délai de quinze jours.
  • Illégalité de votre demande initiale : l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois suite au dépôt de votre dossier pour s’y opposer.

Entre le délai d’instruction initial et le recours des tiers, il faut donc compter a minima un délai de 3 mois entre votre demande initiale et le début du chantier.

6. Fin du chantier

Une fois vos travaux terminés, vous devrez en informer la mairie à l’aide du formulaire Cerfa n° 13408*04 – Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Il est aussi nécessaire de remplir une attestation confirmant que vos travaux ont été réalisés en respectant la Réglementation Thermique 2012 (RT 2012). Cette attestation est à faire remplir par un professionnel qualifié.

Le permis de construire

Nous tombons ici dans le cas de travaux de plus grande ampleur (construction d’une nouvelle maison par exemple). Comme pour la déclaration préalable, le permis de construire est une démarche permettant à l’Urbanisme de s’assurer que votre projet de construction et/ou rénovation est conforme à la réglementation en vigueur. Les Articles du Code de l’Urbanisme qui régissent les règles autour du permis de construire sont les suivants : Article R421-1Article R421-14 et Article R421-16.

Travaux de rénovation nécessitant une demande de permis de construire

Si on devait résumer, toutes les nouvelles constructions ne rentrant pas dans les cases « constructions ne nécessitant pas de formalités » et « constructions nécessitant une déclaration préalable » doivent faire l’objet d’une demande de permis de construire. Cela concerne entre autres :
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Constructions / Travaux de rénovation Hauteur de la construction Création de Surface *
Toute construction (ou travaux de rénovation) portant sur un immeuble classé monument historique Non applicable Non applicable
Toute construction qui porterait la superficie ou la surface de plancher totale du bâtiment au-dessus de 150 m2 Non applicable Non applicable
Travaux sur des constructions existantes Non applicable Supérieure à
20 m2
Travaux sur des constructions existantes situées en zone urbaine d’un plan local d’Urbanisme Non applicable Supérieure à
40 m2
Nouvelles constructions Non applicable Supérieure à
20 m2
Nouvelles constructions (bis) Supérieure à
12 m
Supérieure à
m2
Piscines Non applicable Supérieure à 100 m2
Châssis et serres Comprise entre
1,80 et 4 m
Supérieure à
2 000m2
Châssis et serres (bis) Supérieure à
4 m
Inférieure à
2 000m2

* Superficie de l’emprise au sol ou la surface de plancher
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Démarches à suivre pour une demande de permis de construire

Les démarches à suivre sont proches de celles listées ci-dessus pour la déclaration préalable. Ce qui change vraiment : les délais, les formulaires et les pièces justificatives.

1. Préparation du dossier :

Le dossier de demande de permis de construire se compose lui aussi d’un formulaire (une seule option possible ici) et de différentes pièces justificatives (listées dans le formulaire en fonction du projet), qu’il vous faudra envoyer en quatre exemplaires.

Comme pour la déclaration préalable, deux modes de restitution sont possibles : soit par courrier recommandé avec accusé de réception adressé à la mairie de la commune où se situe le projet de construction, soit un dépôt directement dans cette mairie. À réception de votre demande, la mairie vous transmettra un récépissé contenant le numéro de votre demande ainsi qu’une date de début de chantier envisageable (en cas de délivrance du permis, évidemment). Ce document est à conserver car vous en aurez là aussi besoin pour votre affichage obligatoire (cf ci-dessous).

2. Instruction de votre demande

Pour le permis de construire, le délai d’instruction passe à deux mois (contre un pour la déclaration préalable). Dans les quinze jours qui suivent la réception de votre demande (et ce pour toute la durée de l’instruction), un avis de dépôt énumérant les caractéristiques principales de votre projet est affiché en mairie. 
Pendant le premier mois de l’instruction, il est possible que vous receviez un courrier. Ne paniquez pas toute de suite, il y a de grandes chances que vous soyez dans l’un des cas suivants :

  • Votre dossier nécessite un délai d’instruction supplémentaire : la durée de ce dernier sera précisé sur le courrier
  • Votre dossier est incomplet : la mairie vous octroiera un délai de trois mois pour fournir les éléments manquants

3. Acceptation ou refus de votre déclaration préalable.

Plusieurs cas possible :

  1. Acceptation formelle : cette acceptation vous est adressée par courrier avant l’expiration du délai d’instruction.
  2. Refus :  la décision vous sera là aussi adressée par courrier dans le délai imparti. Ce courrier mentionnera les différents recours possibles, s’il en existe. Dans ce cas précis vous aurez deux options : (i) abandonner votre projet ; ou (ii) demander à la mairie de revoir sa position en proposant éventuellement les modifications nécessaires.
  3. Permis tacite : si vous ne recevez pas de réponse passé ce délai de deux mois, vous pouvez considérer votre permis comme accepté. Comme dans le cas d’une déclaration préalable, nous vous recommandons dans ce cas de faire une demande de confirmation de non-opposition et d’acceptation tacite.

Une fois votre demande acceptée, vous disposez d’une délai de trois ans pour effectuer vos travaux. Ce délai peut être renouvelé deux fois pour une durée d’un an, à la condition que vous en fassiez la demande au moins deux mois avant l’échéance.

4. Affichages obligatoires :

Après acceptation formelle ou tacite de votre permis, vous devez préparer un affichage (installé sur le chantier et visible de la voie publique) prouvant la validé de votre demande et décrivant le projet :

  • Justificatif prouvant l’acceptation de votre permis de construire :
    • Dans le cas d’une acceptation formelle : afficher le courrier autorisant vos travaux.
    • Dans le cas d’une décision tacite : afficher le récépissé de dépôt du permis de construire et/ou la confirmation de non-opposition.
  • Un descriptif du chantier : des panneaux d’affichage types sont disponibles en mairie, sur le site officiel de l’administration (http://www.service-public.fr) ou dans la plupart des grandes surfaces de bricolage et magasins de matériaux.

Dans les huit jours suivant l’acceptation formelle ou tacite du permis, la mairie mettra elle aussi en place un affichage en mairie et ce pour un délai de deux mois.

5. Début du chantier

Dernière étape à effectuer avant d’attaquer le chantier : avertir la mairie.
Pour cela, vous devez remplir et envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception trois exemplaires du formulaire Déclaration d’ouverture de chantier – Cerfa n°13407*02.
Mais comme pour la déclaration préalable, il semble plus raisonnable d’attendre deux mois supplémentaires avant d’attaquer le chantier. En effet, votre autorisation ne sera pleinement acquise et irrévocable que lorsque le délai du recours des tiers sera passé. Pour rappel :

  • Recours des tiers : dans un délai de deux mois suite à la mise en place de l’affichage obligatoire sur votre chantier, la légalité de l’autorisation (ou de la non-opposition) peut-être remise en cause par un tiers auprès du tribunal administratif. Le cas échéant, la personne à l’origine de ce recours devra vous en informer dans un délai de quinze jours.
  • Illégalité de votre demande initiale : l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois suite au dépôt de votre dossier pour s’y opposer (soit un mois de plus que le délai d’instruction de votre dossier).

6. Fin du chantier

Dernières étapes du processus :

Ça y est, nous arrivons au bout de cet article sur les différentes démarches possibles en cas de travaux. Nous tâcherons de reprendre chacun des trois cas isolement dans d’autres articles mais pour une première fois, il nous semblait important de ratisser large. Les tableaux ci-dessus vous permettrons de savoir facilement le type de démarche à effectuer en fonction de vos travaux. Ensuite, il suffira de vous laisser guider par les formulaires (qui sont plutôt bien faits)… et de bien vous rappeler des délais à respecter avant de commercer vos travaux :

  • 3 mois minimum pour une déclaration préalable = 1 mois d’instruction + 2 mois de recours des tiers
  • 4 mois minimum pour un permis de construire = 2 mois d’instruction + 2 mois de recours des tiers

N’hésitez pas à revenir vers nous si vous avez des remarques, ou tous simplement besoin d’éclaircissement sur un point en particulier 🙂

Crédit photo : Free-Photos – Pixabay

2019-01-07T13:35:33+01:00

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