Tout comme la taxe d’habitation, la taxe foncière est un impôt collecté par les collectivités locales. Elle est redevable par la grande majorité des propriétaires (propriétés bâties et non-bâties)… et non récupérable auprès de son locataire (enfin, pas en totalité). La taxe foncière se calcule en multipliant une base imposable par un taux d’imposition. La grande difficulté réside dans la compréhension de la façon dont la valeur locative cadastrale (composante de la base imposable) est calculée…

 

Taxe foncière – quelle base d’imposition ?

Certainement la partie la moins simple à appréhender, cette base imposable représente le loyer net fictif que toucherait le propriétaire s’il devait louer son bien.

Attention, il ne suffit pas de regarder le loyer moyen des biens similaires pour être fixé. Il faudra évaluer ce qu’on appelle la valeur locative cadastrale, puis de soustraire 50% de ce même montant au titre des charges que supporterait le bailleur.

Cette valeur locative cadastrale étant évaluée en fonction des conditions de marché de 1970 pour les propriétés bâties et 1961 pour les propriétés non-bâties, il conviendra enfin d’appliquer un coefficient de revalorisation au résultat précédemment obtenu.

Formule de la base d'imposition

[ Valeur locative cadastrale – 50 % x valeur locative cadastrale ] x Coefficient de revalorisation

Comment est déterminée cette valeur locative cadastrale ?

Comme évoqué plus haut, elle représente le loyer fictif que percevrait le propriétaire si le bien était loué. Pour un bien existant, cette valeur est déjà connue des collectivités. Pour un bien neuf ou suite à des rénovations importantes (comme l’augmentation de la surface habitable), vous devrez (ou le promoteur) remplir le formulaire 6650 – Impôts locaux et locaux d’habitation. Comme vous pourrez le constater si vous jetez un oeil au formulaire, la détermination de cette valeur locative cadastrale ne dépend pas uniquement de la surface du bien, mais aussi de nombreux critères descriptifs comme le niveau de confort, les caractéristiques du bien, ses annexes, etc.

 

Comment est déterminé le coefficient de revalorisation ?

Comme expliqué plus haut, la valeur locative cadastrale est déterminée en fonction des conditions du marché locatif des années 60 et 70. Il faut donc appliquer un coefficient pour tenir compte de l’évolution du marché depuis cette période. Ce coefficient de revalorisation est déterminé annuellement par le Gouvernement dans le cadre du projet de loi de Finance.

 

Le taux d’imposition de la taxe foncière

Encadrée par les articles 1380 à 1406 du Code Général des Impôt, la taxe foncière est un impôt local servant au financement des collectivités. Son taux est voté annuellement par les collectivités (communes, intercommunalités et départements) et peut varier considérablement d’une collectivité à l’autre.

Pourquoi ? Cela s’explique par le fait que la taxe foncière présente une partie significative de leur budget et que toutes les communes ne nécessitent pas le même budget opérationnel (et ne sont pas forcément gérées de la même façon…).

Prenons l’exemple du département 69. Le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties le plus faible est de 5,30 % pour la commune de Saint Cyr le Chatoux, et le plus élevé de 28,27 % pour Rontalon.

Vu l’impact qu’une telle différence peut avoir sur la rentabilité d’un investissement, vous comprendrez certainement que nous vous conseillons fortement de valider ce montant avant d’investir. N’hésitez donc pas à demander cette information à l’intermédiaire ou même directement au vendeur.

Pour ceux qui aiment Excel, vous pourrez retrouver le détail des taux par commune directement dans les bases fournies par le Ministère de l’économie, des finances et de la relance : taxes foncières (par commune).

 

Contrairement à la taxe d’habitation, la taxe foncière n’est pas récupérable auprès de votre locataire, enfin sauf pour la part correspondant à l’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage qui figurent elles dans les charges récupérables auprès du locataire. La vraie question est maintenant de savoir ce qu’il se passera le jour où le calcul de la valeur locative cadastrale changera pour mieux refléter l’état du marché locatif actuel…

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

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Tout comme la taxe d’habitation, la taxe foncière est un impôt collecté par les collectivités locales. Elle est redevable par la grande majorité des propriétaires (propriétés bâties et non-bâties)… et non récupérable auprès de son locataire (enfin, pas en totalité). La taxe foncière se calcule en multipliant une base imposable par un taux d’imposition. La grande difficulté réside dans la compréhension de la façon dont la valeur locative cadastrale (composante de la base imposable) est calculée…

 

Taxe foncière – quelle base d’imposition ?

Certainement la partie la moins simple à appréhender, cette base imposable représente le loyer net fictif que toucherait le propriétaire s’il devait louer son bien.

Attention, il ne suffit pas de regarder le loyer moyen des biens similaires pour être fixé. Il faudra évaluer ce qu’on appelle la valeur locative cadastrale, puis de soustraire 50% de ce même montant au titre des charges que supporterait le bailleur.

Cette valeur locative cadastrale étant évaluée en fonction des conditions de marché de 1970 pour les propriétés bâties et 1961 pour les propriétés non-bâties, il conviendra enfin d’appliquer un coefficient de revalorisation au résultat précédemment obtenu.

Formule de la base d'imposition

[ Valeur locative cadastrale – 50 % x valeur locative cadastrale ] x Coefficient de revalorisation

Comment est déterminée cette valeur locative cadastrale ?

Comme évoqué plus haut, elle représente le loyer fictif que percevrait le propriétaire si le bien était loué. Pour un bien existant, cette valeur est déjà connue des collectivités. Pour un bien neuf ou suite à des rénovations importantes (comme l’augmentation de la surface habitable), vous devrez (ou le promoteur) remplir le formulaire 6650 – Impôts locaux et locaux d’habitation. Comme vous pourrez le constater si vous jetez un oeil au formulaire, la détermination de cette valeur locative cadastrale ne dépend pas uniquement de la surface du bien, mais aussi de nombreux critères descriptifs comme le niveau de confort, les caractéristiques du bien, ses annexes, etc.

 

Comment est déterminé le coefficient de revalorisation ?

Comme expliqué plus haut, la valeur locative cadastrale est déterminée en fonction des conditions du marché locatif des années 60 et 70. Il faut donc appliquer un coefficient pour tenir compte de l’évolution du marché depuis cette période. Ce coefficient de revalorisation est déterminé annuellement par le Gouvernement dans le cadre du projet de loi de Finance.

 

Le taux d’imposition de la taxe foncière

Encadrée par les articles 1380 à 1406 du Code Général des Impôt, la taxe foncière est un impôt local servant au financement des collectivités. Son taux est voté annuellement par les collectivités (communes, intercommunalités et départements) et peut varier considérablement d’une collectivité à l’autre.

Pourquoi ? Cela s’explique par le fait que la taxe foncière présente une partie significative de leur budget et que toutes les communes ne nécessitent pas le même budget opérationnel (et ne sont pas forcément gérées de la même façon…).

Prenons l’exemple du département 69. Le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties le plus faible est de 5,30 % pour la commune de Saint Cyr le Chatoux, et le plus élevé de 28,27 % pour Rontalon.

Vu l’impact qu’une telle différence peut avoir sur la rentabilité d’un investissement, vous comprendrez certainement que nous vous conseillons fortement de valider ce montant avant d’investir. N’hésitez donc pas à demander cette information à l’intermédiaire ou même directement au vendeur.

Pour ceux qui aiment Excel, vous pourrez retrouver le détail des taux par commune directement dans les bases fournies par le Ministère de l’économie, des finances et de la relance : taxes foncières (par commune).

 

Contrairement à la taxe d’habitation, la taxe foncière n’est pas récupérable auprès de votre locataire, enfin sauf pour la part correspondant à l’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage qui figurent elles dans les charges récupérables auprès du locataire. La vraie question est maintenant de savoir ce qu’il se passera le jour où le calcul de la valeur locative cadastrale changera pour mieux refléter l’état du marché locatif actuel…

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

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