Vous le savez peut-être déjà, on parle de déficit foncier quand le niveau de charges est tellement élevé (généralement en raison de travaux), qu’il crée un déficit. Ce déficit, appelé déficit foncier, a de nombreux avantages comme la possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € de son revenu global l’année où le déficit est constaté, ET de reporter l’excédant sur ses revenus fonciers futurs ! Ce que vous ne savez peut-être pas, c’est que si le projet de rénovation est bien pensé, il vous sera possible de déduire 10 700 € de votre revenu global pendant plusieurs années ! Si, si… et comme le modéliser sur Excel n’est pas forcément évident, nous vous faisons cadeau d’un joli modèle à la fin de l’article.

 

Petit rappel sur le déficit foncier

Le déficit foncier s’obtient quand le niveau des charges est supérieur au revenu locatif, ce qui est très souvent le cas quand vous achetez un appartement à rénover. En effet, le montant des travaux étant une charge importante, il peut créer un déficit ; un déficit qui est déductible du revenu global imposable à hauteur de 10 700 € (l’année où le déficit foncier est constaté), et l’excédent est reportable pendant 10 ans !

Ce qu'il faut retenir
  1. La première année : en plus de venir éliminer la totalité de vos revenus locatifs, vous allez pouvoir déduire jusqu’à 10 700 € de vos autres revenus imposables. Et qui dit moins de revenus, dit forcément moins d’impôts.
  2. Les 10 années suivantes : l’excédant de déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En d’autres termes, si votre déficit est important, vous allez pouvoir gommer vos revenus fonciers pendant 10 ans ! Et la encore, qui dit moins de revenus, dit forcément moins d’impôts.

Attention à la nuance : dans le point « 1 » nous parlons de revenus locatifs (ou revenus fonciers) et revenus globaux, alors que dans le point « 2 » nous parlons uniquement de revenus fonciers.

Quelques précisions utiles :

  • Le déficit foncier ne s’applique qu’à la location nue. Dans le cas d’une location en meublé, les travaux ne sont pas considérés comme des charges et sont amortis sur plusieurs années (cf notre article sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel pour plus de détail).
  • Les charges financières ne peuvent générer un déficit déductible du revenu global.
  • Il faut opter pour le régime réel pour pouvoir tirer un avantage du déficit foncier. L’autre option, celle du micro-foncier, ne vous permettra que de déduire un abattement forfaitaire de 30%.

Pour plus de détails sur le déficit foncier (les différents régimes, charges déductibles, particularité des charges financières, etc.) vous pouvez consulter notre article Déficit foncier, comment ça marche ?

Maintenant que nous avons reparlé du principe de base du déficit foncier, parlons de cette histoire de déduction de 10 700 € de vos revenus globaux sur plusieurs années.

 

Comment optimiser votre déficit foncier ?

Vous aurez peut-être remarqué que l’on parle de déduction de 10 700 € sur le revenu global l’année où le déficit foncier est constaté. Mais alors, quid de travaux qui s’étaleraient sur deux ans et feraient apparaitre un déficit chaque année ?

Dans ce cas, il est possible de reporter le défit foncier sur son revenu imposable en année 1, et en année 2.

Magic !

Illustrons cela par un exemple :

Hypothèses :

  • premier investissement (donc pas d’autres revenus locatifs)
  • loyer mensuel : 1 000 €
  • début des travaux : Novembre 2020
  • fin des travaux : Juin 2021
  • arrivée du locataire : 1er juillet 2021
202020212022
Revenus locatifs0 €6 000 €12 000 €
Charges déductibles15 000 €20 000 €5 000 €
Déficit Foncier– 15 000 €– 14 000 €
Déficit déductible du RI*– 10 700 €– 10 700 €
Déficit 2020 reportable– 4 300 €
Déficit 2021 reportable– 3 300 €

* RI : Revenu Imposable

Et si vous êtes sur un gros projet avec des travaux qui s’étalent sur 18 mois (disons de décembre 2020 à mai 2022), et qui génèrent un déficit supérieur à 10 700 € par an sur ces trois années, vous pourriez même faire remonter ce déficit sur vos revenus imposables pendant ces trois années ! Attention toutefois à la rentabilité de l’opération. L’optimisation fiscale c’est bien… mais pas au détriment de la rentabilité globale. 18 mois de travaux, c’est aussi 18 mois sans percevoir de loyers 🙁

 

Modélisation du déficit foncier

Le tableau ci-dessus est très simplifié, mais modéliser tout ça sur Excel n’est pas forcément simple. En effet, il faut :

  1. prendre en compte de potentiels autres revenus locatifs (si vous n’en êtes pas à votre première opération),
  2. faire la distinction entre le déficit déductible des revenus globaux imposables et la part reportable,
  3. dissocier les déficits reportables générés chaque année (en effet, le déficit reportable généré en année 1 peut être reporté jusqu’à l’année 11, alors que celui généré en année 2 sera reportable jusqu’en année 12), etc.

Pour vous simplifier la tâche, nous vous avons concocté un fichier Excel qui vous permettra de modéliser un déficit foncier sur un, deux ou trois ans (cf formulaire à la fin de cet article). Enjoy! Et n’hésitez pas si vous avez des questions 😉

Nous avons (volontairement) laissé de côté l’aspect fiscalité. Nous avons bien une version qui l’intègre, mais nous rentrons là dans un autre niveau de complexité (nombre de parts, quotient familial, plafonnement, etc.). Si toutefois vous avez des questions sur ces aspects là, n’hésitez pas à m’envoyer un email sur seb@trackstone.io.

 

Nous espérons que cette astuce permettant de bénéficier de la déductibilité du déficit foncier de votre revenu imposable sur plusieurs années vous aura plu. Une petite subtilité dont on parle peu et qui peut s’avérer très utile. Une dernière chose à savoir si vous vous lancez dans votre première opération de déficit foncier : tous les travaux passés en charges pour l’obtention du déficit ne sont plus déductibles au moment du calcul de la plus-value immobilière !

Pour recevoir notre modèle Excel sur le Déficit Foncier


Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

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Vous le savez peut-être déjà, on parle de déficit foncier quand le niveau de charges est tellement élevé (généralement en raison de travaux), qu’il crée un déficit. Ce déficit, appelé déficit foncier, a de nombreux avantages comme la possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € de son revenu global l’année où le déficit est constaté, ET de reporter l’excédant sur ses revenus fonciers futurs ! Ce que vous ne savez peut-être pas, c’est que si le projet de rénovation est bien pensé, il vous sera possible de déduire 10 700 € de votre revenu global pendant plusieurs années ! Si, si… et comme le modéliser sur Excel n’est pas forcément évident, nous vous faisons cadeau d’un joli modèle à la fin de l’article.

 

Petit rappel sur le déficit foncier

Le déficit foncier s’obtient quand le niveau des charges est supérieur au revenu locatif, ce qui est très souvent le cas quand vous achetez un appartement à rénover. En effet, le montant des travaux étant une charge importante, il peut créer un déficit ; un déficit qui est déductible du revenu global imposable à hauteur de 10 700 € (l’année où le déficit foncier est constaté), et l’excédent est reportable pendant 10 ans !

Ce qu'il faut retenir
  1. La première année : en plus de venir éliminer la totalité de vos revenus locatifs, vous allez pouvoir déduire jusqu’à 10 700 € de vos autres revenus imposables. Et qui dit moins de revenus, dit forcément moins d’impôts.
  2. Les 10 années suivantes : l’excédant de déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En d’autres termes, si votre déficit est important, vous allez pouvoir gommer vos revenus fonciers pendant 10 ans ! Et la encore, qui dit moins de revenus, dit forcément moins d’impôts.

Attention à la nuance : dans le point « 1 » nous parlons de revenus locatifs (ou revenus fonciers) et revenus globaux, alors que dans le point « 2 » nous parlons uniquement de revenus fonciers.

Quelques précisions utiles :

  • Le déficit foncier ne s’applique qu’à la location nue. Dans le cas d’une location en meublé, les travaux ne sont pas considérés comme des charges et sont amortis sur plusieurs années (cf notre article sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel pour plus de détail).
  • Les charges financières ne peuvent générer un déficit déductible du revenu global.
  • Il faut opter pour le régime réel pour pouvoir tirer un avantage du déficit foncier. L’autre option, celle du micro-foncier, ne vous permettra que de déduire un abattement forfaitaire de 30%.

Pour plus de détails sur le déficit foncier (les différents régimes, charges déductibles, particularité des charges financières, etc.) vous pouvez consulter notre article Déficit foncier, comment ça marche ?

Maintenant que nous avons reparlé du principe de base du déficit foncier, parlons de cette histoire de déduction de 10 700 € de vos revenus globaux sur plusieurs années.

 

Comment optimiser votre déficit foncier ?

Vous aurez peut-être remarqué que l’on parle de déduction de 10 700 € sur le revenu global l’année où le déficit foncier est constaté. Mais alors, quid de travaux qui s’étaleraient sur deux ans et feraient apparaitre un déficit chaque année ?

Dans ce cas, il est possible de reporter le défit foncier sur son revenu imposable en année 1, et en année 2.

Magic !

Illustrons cela par un exemple :

Hypothèses :

  • premier investissement (donc pas d’autres revenus locatifs)
  • loyer mensuel : 1 000 €
  • début des travaux : Novembre 2020
  • fin des travaux : Juin 2021
  • arrivée du locataire : 1er juillet 2021
202020212022
Revenus locatifs0 €6 000 €12 000 €
Charges déductibles15 000 €20 000 €5 000 €
Déficit Foncier– 15 000 €– 14 000 €
Déficit déductible du RI*– 10 700 €– 10 700 €
Déficit 2020 reportable– 4 300 €
Déficit 2021 reportable– 3 300 €

* RI : Revenu Imposable

Et si vous êtes sur un gros projet avec des travaux qui s’étalent sur 18 mois (disons de décembre 2020 à mai 2022), et qui génèrent un déficit supérieur à 10 700 € par an sur ces trois années, vous pourriez même faire remonter ce déficit sur vos revenus imposables pendant ces trois années ! Attention toutefois à la rentabilité de l’opération. L’optimisation fiscale c’est bien… mais pas au détriment de la rentabilité globale. 18 mois de travaux, c’est aussi 18 mois sans percevoir de loyers 🙁

 

Modélisation du déficit foncier

Le tableau ci-dessus est très simplifié, mais modéliser tout ça sur Excel n’est pas forcément simple. En effet, il faut :

  1. prendre en compte de potentiels autres revenus locatifs (si vous n’en êtes pas à votre première opération),
  2. faire la distinction entre le déficit déductible des revenus globaux imposables et la part reportable,
  3. dissocier les déficits reportables générés chaque année (en effet, le déficit reportable généré en année 1 peut être reporté jusqu’à l’année 11, alors que celui généré en année 2 sera reportable jusqu’en année 12), etc.

Pour vous simplifier la tâche, nous vous avons concocté un fichier Excel qui vous permettra de modéliser un déficit foncier sur un, deux ou trois ans (cf formulaire à la fin de cet article). Enjoy! Et n’hésitez pas si vous avez des questions 😉

Nous avons (volontairement) laissé de côté l’aspect fiscalité. Nous avons bien une version qui l’intègre, mais nous rentrons là dans un autre niveau de complexité (nombre de parts, quotient familial, plafonnement, etc.). Si toutefois vous avez des questions sur ces aspects là, n’hésitez pas à m’envoyer un email sur seb@trackstone.io.

 

Nous espérons que cette astuce permettant de bénéficier de la déductibilité du déficit foncier de votre revenu imposable sur plusieurs années vous aura plu. Une petite subtilité dont on parle peu et qui peut s’avérer très utile. Une dernière chose à savoir si vous vous lancez dans votre première opération de déficit foncier : tous les travaux passés en charges pour l’obtention du déficit ne sont plus déductibles au moment du calcul de la plus-value immobilière !

Pour recevoir notre modèle Excel sur le Déficit Foncier


Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

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