Si l’investissement locatif vous intéresse, vous avez certainement déjà entendu parler de cette règle d’or dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement… Souvent cités comme les trois critères les plus importants à prendre en compte quand on achète un bien, cette répétition de la notion d' »emplacement » souligne l’importance de la localisation du bien : la commune, le quartier, la rue, l’immeuble, l’étage et enfin, l’exposition, sont autant de critères qu’il faudra intégrer pour valider l’emplacement… mais ce n’est pas tout.  

 

Il existe des multitudes de données pour appréhender au mieux cette fameuse notion d’emplacement en immobilier. Si nous devions n’en retenir que quatre, nous choisirions de regarder le marché de l’immobilier local, la structure de la population, les points d’intérêts et enfin l’aspect sécuritaire.

 

Le marché de l’immobilier

Le prix d’un bien immobilier est directement lié à la valeur du foncier de la zone dans laquelle il se situe. Plus la demande pour le foncier est élevée, plus il y a de chances pour que le prix du bien soit élevé. Pour évaluer si un prix correspond bien au prix du marché, il faut le comparer avec les autres biens similaires disponibles à la vente sur cette même zone, ainsi que l’historique des transactions de biens similaires.

Biens immobiliers similaires disponibles

Rien de bien sorcier ici. Il suffit de naviguer sur les différents sites d’annonces immobilières (SeLoger, Leboncoin, LogicImmo, Bien’Ici, etc.)  pour identifier quelques exemples de biens similaires et s’assurer que le bien visé est bien évalué. On cherchera évidemment à acheter moins cher que le marché, mais attention il peut y avoir des raisons qui expliquent une différence de prix (étage, état du bien, etc.). Il ne faut donc pas s’arrêter à ce seul critère, mais l’utiliser pour se faire une idée précise des prix du marché de l’immobilier.

Historiques des transactions

En complément des prix à un instant T, il faut regarder l’historique des transactions pour voir comment les prix ont évolué. En effet, une demande qui augmente dans le temps aura tendance à tirer les prix vers le haut, mais surtout prouvera l’attractivité du marché immobilier local. Si à l’inverse, les prix ont diminué les dernières années, il faudra essayer de comprendre ce qui influence cette dynamique baissière. En effet, si cette tendance a vocation à s’ancrer dans la durée, il n’est pas conseillé d’investir.

Longtemps gardée secrète, cette donnée (enfin, une partie : les 5 dernières années) a été ouverte par le Gouvernement en 2018 et est accessible sur le site DVF – Demande de Valeur Mobilière.

Structure du marché

En bonus, nous pourrions aussi vous conseiller de regarder les typologies de biens composants le marché local. Par typologie, nous entendons « maisons » ou « immeubles », mais aussi le nombre de pièces : T1, T2, T3, etc. Croisées avec le nombre de locataires et la structure des ménages (célibataires, couples, familles monoparentales, etc.), ces données vous aideront à vous faire une idée de la demande potentielle pour un bien donné (exemple : les étudiants veulent des studios ou colocations), et aussi de la concurrence !

Nous vous conseillons d’aller jeter un oeil ici pour glaner ce type d’informations : Data Gouv pour les impôts locaux et Insee pour le marché immobilier.

 

Les données socio-démographiques

Très certainement la partie la plus large. En effet, même si peu de sites donnent accès à cette donnée, elle est très largement disponible dans les bases de données gouvernementales maintenant accessibles en open data sur le site Data Gouv.

Démographie et immobilier

Nous parlons là de l’évolution de la population certes, mais aussi de sa structure. En effet, le type de biens dans lequel vous allez investir dépendra aussi des personnes à qui vous allez le louer. Il y a certes l’analogie « étudiant » et « studios ou colocations », mais aussi « famille » et « plusieurs chambres ». On peut aussi aller un peu plus loin : une commune avec un taux de divorce élevé signifie aussi plus de familles monoparentales sur le long terme, et donc plus de demandes pour des grandes surfaces.

Une source de données utile : Insee – Démographie.

Revenus et marché de l’emploi

Cela vous semblera logique, mais plus le bassin de l’emploi est attractif, plus il y a de chances de voir la population croître. Il est donc intéressant de viser aussi des communes dans lesquelles le taux de chômage est faible, la population active et le niveau de vie sont en croissance, le taux de pauvreté des locataires est en baisse, etc. Nous pourrions en donner de nombreux autres, mais l’idée est surtout de trouver les quelques chiffres/données qui viendront éclairer votre stratégie, et vous aider à choisir le bon emplacement.

En effet, si vous souhaitez faire du studio et de la colocation pour étudiants, nous recommandons de vous attarder plus sur les écoles et les universités, que le nombre de créations d’entreprises !

Une source de données utile : Insee – Revenus et pouvoir d’achat

 

Les points d’intérêts

Certainement la donnée la plus largement disponible aujourd’hui sur internet, et très clairement un élément clé dans l’analyse de l’emplacement idéal. En effet, de plus en plus de sites d’annonces immobilières commencent à référencer ces fameux points d’intérêts. Nous parlons là des commerces, transports, et autres services disponibles sur la commune ou le quartier visé.

Quand quelqu’un cherche un lieu de résidence (nous parlons là des locataires qui s’intéresseraient à votre bien), il a besoin de se projeter dans son quotidien. Où faire les courses, où acheter du pain, où mettre les enfants à l’école, comment se rendre au travail, etc… sont autant de questions qu’un futur locataire se posera quand il étudiera votre bien. Plus l’offre de services sera abondante, plus vous avez de chances d’intéresser un locataire.

Les sites comme SeLoger, Bien’Ici et La Cote Immo référencent de plus en plus ce type d’informations. Ce serait top de pousser cela encore un peu plus loin (comme ajouter les docteurs), mais c’est déjà une belle première étape de ne pas avoir à aller jongler avec les bases de données de l’Éducation Nationale pour identifier les écoles alentours 😉

 

Sécurité et criminalité

Nous serions presque tentés de ne pas traiter cette partie, tellement elle peut être sensible. Et pourtant, il semble logique de vouloir évaluer le niveau de sécurité d’une ville avant de s’y installer, non ? Cela fait déjà longtemps que cette information est disponible dans certains pays comme les États-Unis, et même s’il y a eu des tentatives en France, il est encore compliqué de pouvoir la visualiser et l’associer à une démarche d’achat immobilier.

Même si le Gouvernement ouvre de plus en plus ses données, il est encore difficile de trouver une base vraiment exhaustive, avec un niveau de granularité à la commune (et quand on parle d’emplacement, mieux vaut être le plus précis possible !). Au niveau départemental, il y a bien les données du Ministère de l’Intérieur relatives aux crimes et délits, mais nous n’avons pas encore identifié de bases proposant un niveau de lecture encore plus fin.

Il y a bien un site qui propose une information par commune : il s’agit de ÇaCraint.fr. Mais comme nous n’avons pas d’informations sur la source de leurs données, nous recommandons de les prendre avec des pincettes.

 

Vous devriez être un peu mieux équiper maintenant pour rassembler de l’information sur les secteurs et emplacements ciblés. Dans le contexte actuel, nous réfléchissons de plus en plus à intégrer des données « sanitaires » à nos analyses. Par données sanitaires nous entendons certes des données sur les épidémies comme la grippe ou la Covid 19 (si cette dernière venait effectivement à s’installer dans la durée… comme la grippe), mais aussi et surtout des données sur la localisation des hôpitaux, docteurs, pharmacies, etc. 

D’autres idées pour évaluer un emplacement ? N’hésitez pas, nous sommes toujours preneurs… surtout quand on parle de données !

 

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

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  1. […] urbain et culturel favorable sont à privilégier. On vous le disait dans notre article sur l’emplacement et SeLoger nous le rappelle bien encore une fois, un bon emplacement est primordial quand on se […]

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Si l’investissement locatif vous intéresse, vous avez certainement déjà entendu parler de cette règle d’or dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement… Souvent cités comme les trois critères les plus importants à prendre en compte quand on achète un bien, cette répétition de la notion d' »emplacement » souligne l’importance de la localisation du bien : la commune, le quartier, la rue, l’immeuble, l’étage et enfin, l’exposition, sont autant de critères qu’il faudra intégrer pour valider l’emplacement… mais ce n’est pas tout.  

 

Il existe des multitudes de données pour appréhender au mieux cette fameuse notion d’emplacement en immobilier. Si nous devions n’en retenir que quatre, nous choisirions de regarder le marché de l’immobilier local, la structure de la population, les points d’intérêts et enfin l’aspect sécuritaire.

 

Le marché de l’immobilier

Le prix d’un bien immobilier est directement lié à la valeur du foncier de la zone dans laquelle il se situe. Plus la demande pour le foncier est élevée, plus il y a de chances pour que le prix du bien soit élevé. Pour évaluer si un prix correspond bien au prix du marché, il faut le comparer avec les autres biens similaires disponibles à la vente sur cette même zone, ainsi que l’historique des transactions de biens similaires.

Biens immobiliers similaires disponibles

Rien de bien sorcier ici. Il suffit de naviguer sur les différents sites d’annonces immobilières (SeLoger, Leboncoin, LogicImmo, Bien’Ici, etc.)  pour identifier quelques exemples de biens similaires et s’assurer que le bien visé est bien évalué. On cherchera évidemment à acheter moins cher que le marché, mais attention il peut y avoir des raisons qui expliquent une différence de prix (étage, état du bien, etc.). Il ne faut donc pas s’arrêter à ce seul critère, mais l’utiliser pour se faire une idée précise des prix du marché de l’immobilier.

Historiques des transactions

En complément des prix à un instant T, il faut regarder l’historique des transactions pour voir comment les prix ont évolué. En effet, une demande qui augmente dans le temps aura tendance à tirer les prix vers le haut, mais surtout prouvera l’attractivité du marché immobilier local. Si à l’inverse, les prix ont diminué les dernières années, il faudra essayer de comprendre ce qui influence cette dynamique baissière. En effet, si cette tendance a vocation à s’ancrer dans la durée, il n’est pas conseillé d’investir.

Longtemps gardée secrète, cette donnée (enfin, une partie : les 5 dernières années) a été ouverte par le Gouvernement en 2018 et est accessible sur le site DVF – Demande de Valeur Mobilière.

Structure du marché

En bonus, nous pourrions aussi vous conseiller de regarder les typologies de biens composants le marché local. Par typologie, nous entendons « maisons » ou « immeubles », mais aussi le nombre de pièces : T1, T2, T3, etc. Croisées avec le nombre de locataires et la structure des ménages (célibataires, couples, familles monoparentales, etc.), ces données vous aideront à vous faire une idée de la demande potentielle pour un bien donné (exemple : les étudiants veulent des studios ou colocations), et aussi de la concurrence !

Nous vous conseillons d’aller jeter un oeil ici pour glaner ce type d’informations : Data Gouv pour les impôts locaux et Insee pour le marché immobilier.

 

Les données socio-démographiques

Très certainement la partie la plus large. En effet, même si peu de sites donnent accès à cette donnée, elle est très largement disponible dans les bases de données gouvernementales maintenant accessibles en open data sur le site Data Gouv.

Démographie et immobilier

Nous parlons là de l’évolution de la population certes, mais aussi de sa structure. En effet, le type de biens dans lequel vous allez investir dépendra aussi des personnes à qui vous allez le louer. Il y a certes l’analogie « étudiant » et « studios ou colocations », mais aussi « famille » et « plusieurs chambres ». On peut aussi aller un peu plus loin : une commune avec un taux de divorce élevé signifie aussi plus de familles monoparentales sur le long terme, et donc plus de demandes pour des grandes surfaces.

Une source de données utile : Insee – Démographie.

Revenus et marché de l’emploi

Cela vous semblera logique, mais plus le bassin de l’emploi est attractif, plus il y a de chances de voir la population croître. Il est donc intéressant de viser aussi des communes dans lesquelles le taux de chômage est faible, la population active et le niveau de vie sont en croissance, le taux de pauvreté des locataires est en baisse, etc. Nous pourrions en donner de nombreux autres, mais l’idée est surtout de trouver les quelques chiffres/données qui viendront éclairer votre stratégie, et vous aider à choisir le bon emplacement.

En effet, si vous souhaitez faire du studio et de la colocation pour étudiants, nous recommandons de vous attarder plus sur les écoles et les universités, que le nombre de créations d’entreprises !

Une source de données utile : Insee – Revenus et pouvoir d’achat

 

Les points d’intérêts

Certainement la donnée la plus largement disponible aujourd’hui sur internet, et très clairement un élément clé dans l’analyse de l’emplacement idéal. En effet, de plus en plus de sites d’annonces immobilières commencent à référencer ces fameux points d’intérêts. Nous parlons là des commerces, transports, et autres services disponibles sur la commune ou le quartier visé.

Quand quelqu’un cherche un lieu de résidence (nous parlons là des locataires qui s’intéresseraient à votre bien), il a besoin de se projeter dans son quotidien. Où faire les courses, où acheter du pain, où mettre les enfants à l’école, comment se rendre au travail, etc… sont autant de questions qu’un futur locataire se posera quand il étudiera votre bien. Plus l’offre de services sera abondante, plus vous avez de chances d’intéresser un locataire.

Les sites comme SeLoger, Bien’Ici et La Cote Immo référencent de plus en plus ce type d’informations. Ce serait top de pousser cela encore un peu plus loin (comme ajouter les docteurs), mais c’est déjà une belle première étape de ne pas avoir à aller jongler avec les bases de données de l’Éducation Nationale pour identifier les écoles alentours 😉

 

Sécurité et criminalité

Nous serions presque tentés de ne pas traiter cette partie, tellement elle peut être sensible. Et pourtant, il semble logique de vouloir évaluer le niveau de sécurité d’une ville avant de s’y installer, non ? Cela fait déjà longtemps que cette information est disponible dans certains pays comme les États-Unis, et même s’il y a eu des tentatives en France, il est encore compliqué de pouvoir la visualiser et l’associer à une démarche d’achat immobilier.

Même si le Gouvernement ouvre de plus en plus ses données, il est encore difficile de trouver une base vraiment exhaustive, avec un niveau de granularité à la commune (et quand on parle d’emplacement, mieux vaut être le plus précis possible !). Au niveau départemental, il y a bien les données du Ministère de l’Intérieur relatives aux crimes et délits, mais nous n’avons pas encore identifié de bases proposant un niveau de lecture encore plus fin.

Il y a bien un site qui propose une information par commune : il s’agit de ÇaCraint.fr. Mais comme nous n’avons pas d’informations sur la source de leurs données, nous recommandons de les prendre avec des pincettes.

 

Vous devriez être un peu mieux équiper maintenant pour rassembler de l’information sur les secteurs et emplacements ciblés. Dans le contexte actuel, nous réfléchissons de plus en plus à intégrer des données « sanitaires » à nos analyses. Par données sanitaires nous entendons certes des données sur les épidémies comme la grippe ou la Covid 19 (si cette dernière venait effectivement à s’installer dans la durée… comme la grippe), mais aussi et surtout des données sur la localisation des hôpitaux, docteurs, pharmacies, etc. 

D’autres idées pour évaluer un emplacement ? N’hésitez pas, nous sommes toujours preneurs… surtout quand on parle de données !

 

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

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