La tension locative compare le niveau de la demande pour un type de logement donné à l’offre disponible sur le marché. Plus la demande est supérieure à l’offre, plus le marché est considéré comme tendu, et plus il vous sera facile de trouver un locataire. Trouver rapidement un locataire permet de limiter votre taux de vacance locative et donc d’optimiser votre revenu foncier ; il est donc indispensable d’évaluer la tension locative pour apprécier le vrai potentiel d’une opération d’investissement locatif. 

 

Veille et médias spécialisés sur l’immobilier

Le premier conseil que nous pouvons vous donner est de faire un minimum de veille sur les médias ou les blogs spécialisés. Il est fréquent d’y trouver des baromètres sur l’état du marché immobilier dans son ensemble, et plus précisément sur le marché locatif. SeLoger et MeilleursAgents sortent par exemple des baromètres mensuels sur le marché de l’immobilier et font régulièrement des articles sur le marché du locatif.

Exemple pour le mois de septembre 2020 (au moment où nous écrivons cet article), SeLoger a sorti deux articles sur l’offre et la demande locative :

 

Sites d’annonces immobilières

On parle là d’aller directement évaluer l’offre sur les portails d’annonces immobilières. En quelques clics, vous pourrez en effet filtrer sur la communes/le quartier et la typologie de biens (surface, prix, etc.) correspondant au vôtre. Si la concurrence est nombreuse, il faudra que votre produit sorte du lot pour trouver preneur plus rapidement que les autres (rénovation, niveau des prestations, etc.).

Autre petite astuce : identifiez une ou deux annonces qui correspondent le plus au bien que vous pourriez mettre en location, et retournez régulièrement sur le site pour voir si l’annonce est toujours en ligne. Plus l’annonce est dépubliée rapidement, plus il y a de chances que la tension locative pour ce type de bien soit élevée.

 

Appeler des professionnels

Il n’y a pas mieux qu’un professionnel du secteur pour répondre à vos questions sur le marché locatif local, et vous donner des indications de tension locative. Vous pouvez donc appeler quelques agences en vous faisant passer pour un potentiel bailleur ou locataire qui cherche à se renseigner sur le secteur. Le mieux reste quand même d’aller sur place : une façon d’explorer encore plus le quartier, parler avec des « locaux », et peut-être même dénicher de nouvelles opportunités d’investissement.

 

Passer une fausse annonce

La technique de la fausse annonce est de plus en plus utilisée pour évaluer cette tension locative. Que ce soit pour de la location nue, de la location en meublé ou même de la location courte durée, rien ne vous empêche en effet de publier une fausse annonce pour mesurer l’intérêt des gens pour votre bien.

Si vous êtes très tôt dans la réflexion et n’avez pas encore identifié le bien à acheter, mais souhaitez tout de même évaluer la tension locative sur une zone ciblée, il vous suffit juste de vous inventer un bien : surface, prestations, prix… Vous pouvez même utiliser des photos d’autres biens qui se rapprocheraient du niveau de finition/prestation que vous souhaiteriez offrir.

 

tensiomètre locatif - tension locative

Indicateur de tension locative

Enfin, il reste une dernière option intéressante : le site LOCService qui offre la possibilité de consulter un « tensiomètre » locatif. Il suffit de renseigner la localité ciblée et le type de logement, et le site vous propose trois informations intéressantes :

  1. La facilité à trouver une location de ce type pour un locataire : de très difficile à très facile.
  2. Le budget disponible des locataires : de très tendu à très détendu.
  3. Un loyer moyen charges comprises pour ce type de biens.

 

Différentes options s’offrent donc à vous quand vous souhaitez évaluer la tension locative. Ne prenez pas cette étape à la légère. Beaucoup de gens ont tendance à penser qu’un rendement potentiel élevé est la clé de la réussite, alors que votre priorité, sera de « remplir » votre bien immobilier et de minimiser la vacance. En effet, une rendement brut potentiel de 12% c’est bien, mais si votre bien est vide 50% du temps, le résultat risque d’être très décevant !

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

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La tension locative compare le niveau de la demande pour un type de logement donné à l’offre disponible sur le marché. Plus la demande est supérieure à l’offre, plus le marché est considéré comme tendu, et plus il vous sera facile de trouver un locataire. Trouver rapidement un locataire permet de limiter votre taux de vacance locative et donc d’optimiser votre revenu foncier ; il est donc indispensable d’évaluer la tension locative pour apprécier le vrai potentiel d’une opération d’investissement locatif. 

 

Veille et médias spécialisés sur l’immobilier

Le premier conseil que nous pouvons vous donner est de faire un minimum de veille sur les médias ou les blogs spécialisés. Il est fréquent d’y trouver des baromètres sur l’état du marché immobilier dans son ensemble, et plus précisément sur le marché locatif. SeLoger et MeilleursAgents sortent par exemple des baromètres mensuels sur le marché de l’immobilier et font régulièrement des articles sur le marché du locatif.

Exemple pour le mois de septembre 2020 (au moment où nous écrivons cet article), SeLoger a sorti deux articles sur l’offre et la demande locative :

 

Sites d’annonces immobilières

On parle là d’aller directement évaluer l’offre sur les portails d’annonces immobilières. En quelques clics, vous pourrez en effet filtrer sur la communes/le quartier et la typologie de biens (surface, prix, etc.) correspondant au vôtre. Si la concurrence est nombreuse, il faudra que votre produit sorte du lot pour trouver preneur plus rapidement que les autres (rénovation, niveau des prestations, etc.).

Autre petite astuce : identifiez une ou deux annonces qui correspondent le plus au bien que vous pourriez mettre en location, et retournez régulièrement sur le site pour voir si l’annonce est toujours en ligne. Plus l’annonce est dépubliée rapidement, plus il y a de chances que la tension locative pour ce type de bien soit élevée.

 

Appeler des professionnels

Il n’y a pas mieux qu’un professionnel du secteur pour répondre à vos questions sur le marché locatif local, et vous donner des indications de tension locative. Vous pouvez donc appeler quelques agences en vous faisant passer pour un potentiel bailleur ou locataire qui cherche à se renseigner sur le secteur. Le mieux reste quand même d’aller sur place : une façon d’explorer encore plus le quartier, parler avec des « locaux », et peut-être même dénicher de nouvelles opportunités d’investissement.

 

Passer une fausse annonce

La technique de la fausse annonce est de plus en plus utilisée pour évaluer cette tension locative. Que ce soit pour de la location nue, de la location en meublé ou même de la location courte durée, rien ne vous empêche en effet de publier une fausse annonce pour mesurer l’intérêt des gens pour votre bien.

Si vous êtes très tôt dans la réflexion et n’avez pas encore identifié le bien à acheter, mais souhaitez tout de même évaluer la tension locative sur une zone ciblée, il vous suffit juste de vous inventer un bien : surface, prestations, prix… Vous pouvez même utiliser des photos d’autres biens qui se rapprocheraient du niveau de finition/prestation que vous souhaiteriez offrir.

 

tensiomètre locatif - tension locative

Indicateur de tension locative

Enfin, il reste une dernière option intéressante : le site LOCService qui offre la possibilité de consulter un « tensiomètre » locatif. Il suffit de renseigner la localité ciblée et le type de logement, et le site vous propose trois informations intéressantes :

  1. La facilité à trouver une location de ce type pour un locataire : de très difficile à très facile.
  2. Le budget disponible des locataires : de très tendu à très détendu.
  3. Un loyer moyen charges comprises pour ce type de biens.

 

Différentes options s’offrent donc à vous quand vous souhaitez évaluer la tension locative. Ne prenez pas cette étape à la légère. Beaucoup de gens ont tendance à penser qu’un rendement potentiel élevé est la clé de la réussite, alors que votre priorité, sera de « remplir » votre bien immobilier et de minimiser la vacance. En effet, une rendement brut potentiel de 12% c’est bien, mais si votre bien est vide 50% du temps, le résultat risque d’être très décevant !

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

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