Comme son nom l’indique, la vente avec faculté de rachat (aussi appelée vente à réméré jusqu’en 2009) permet à une personne (physique ou morale) de vendre son bien immobilier tout en se donnant la possibilité de le racheter plus tard. Très souvent cité comme un outil à disposition des personnes surendettées, il peut aussi être utilisé par un particulier ou une société qui souhaite réaliser un arbitrage financier (allouer les fonds du bien A sur un projet B, puis racheter le bien A par la suite). Attention toutefois à bien étudier toute les subtilités du concept avant de vous lancer !

 

La vente avec faculté de rachat (ou vente à réméré)

Grands principes

Présente dans le Code Civil (Section VI – Article 1659 à 1673) depuis sa promulgation en 1804 par Napoléon Bonaparte, la notion de vente avec faculté de rachat n’a pas évolué en 200 ans… sauf très légèrement en 2009 (LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 – art. 10) avec la suppression de l’appellation “réméré”, pour ne conserver que “faculté de rachat”.

La faculté de rachat est donc la possibilité pour une personne de vendre son bien immobilier tout en se donnant la possibilité de le racheter dans un délai maximum de 5 ans. Passé ce délai, si le vendeur n’a pas exercé sa faculté de rachat, le droit de propriété de l’acquéreur devient irrévocable.

Comme dans une transaction classique, il y a un avant contrat et un acte définitif. Il est recommandé de passer par la case notaire à chacune de ces étapes pour s’assurer du bon encadrement de l’opération.

Enfin, dans le cas d’une résidence principale, le vendeur pourra continuer à occuper les lieux, contre le versement d’une indemnité d’occupation.

 

Parlons prix

Prix de vente

Ce n’est pas une science exacte. Il y a des choses qu’on ne peut pas faire, comme par exemple acheter trop bas (cf encart ci-dessous), mais sinon il n’y a pas vraiment de règles sur la fixation du prix de vente dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat. Il se situe en règle générale entre 50 et 70% du prix de marché du bien immobilier. La vérité est donc entre ces deux montants.

Attention : Rescision pour cause de lesion

Il pourra y avoir rescision pour cause de lésion (autrement dit annulation de la vente) si, par faute de rachat de la part du vendeur, l’acquéreur revend le bien et que l’écart entre le prix de vente et le prix initial de la vente avec faculté de rachat est supérieur à 7/12. Le vendeur à réméré pourra dans ce cas attaquer l’investisseur pour obtenir l’annulation de l’opération, ou le règlement d’une indemnité.

Prix de rachat

Le prix de rachat est fixé par avance et comprend en général : le prix de vente initial, les frais d’acte de la vente, les différentes taxes ainsi que des frais d’entretiens et de réparation. Il peut aussi inclure une indemnité d’immobilisation pour compenser l’investisseur d’avoir “porté” le bien immobilier.

 

Quelques précisions sur la faculté de rachat

Frais d’acquisition (aussi appelés frais de notaire)

Au moment de la vente

Les frais d’acquisition sont exactement les mêmes que ceux d’une vente classique. L’acquéreur devra donc s’acquitter des émoluments, des droits de mutation et autres frais (plus de détails sur le calcul des frais de notaire dans notre article Et si on décortiquait les frais de notaire ?).

Good to know

Si l’acquéreur a le statut de marchand de biens, les frais d’acquisition seront réduits ! En effet, alors que les droits d’enregistrement (la partie des frais d’acquisition correspondant à l’impôt versé à l’État et aux collectivités) du particulier peuvent atteindre 5,8%, ils sont réduits à 0,715 % pour le marchand de biens.

 

Au moment du rachat

Lorsque le vendeur exerce sa faculté de rachat, l’acte authentique tombe dans la catégorie des actes dits innomés, ce qui signifie qu’il ne peut donner lieu à un nouvel impôt proportionnel.
Le vendeur ne sera donc pas tenu de verser des droits d’enregistrement proportionnels, mais un impôt fixe d’un montant de 125 € (clairement plus intéressant que les 5,8 % du prix du bien !).

Attention, il faudra par contre verser les autres frais au notaire ainsi que ses émoluments (sa rémunération).

Petit rappel des montants/pourcentages en question :

  • De 0 à 6 500 € : 3,945 %
  • De 6 500 € à 17 000 €: 1,627 %
  • De 17 000 € à 60 000 € : 1,085 %
  • Plus de 60 000 € : 0,814 %

Tout compris (frais fixes + émoluments + autres frais), on arrive à un montant d’environ 1,9 % du prix du bien.

 

Convention d’occupation précaire

Comme nous le disions plus haut, le vendeur dont le bien constitue sa résidence principale pourra continuer à habiter les lieux. Cette “location” ne sera par contre pas encadrée par un bail traditionnel mais par une convention d’occupation précaire qui encadrera les conditions de cette occupation (indemnité, prises en charge des différentes dépenses/taxes, durée d’occupation, etc.). Le montant de l’indemnité ne devra pas être excessive et correspondre à un “loyer” de marché.

 

Indemnité d’immobilisation

En plus du remboursement de certains frais (frais de notaires, taxes, réparation, etc.), l’acquéreur peut souhaiter être compensé pour avoir porté le bien immobilier du vendeur. Dans cas, vendeur et acquéreur pourraient convenir d’un prix de rachat plus élevé que le prix de vente initial (la différence représente cette indemnité d’immobilisation).

Il faudra toutefois rester raisonnable (tout comme au moment de la fixation du prix de vente initial), faute de quoi la vente avec faculté de rachat pourrait être requalifiée en une opération de rachat de crédit garantie par le bien immobilier.

Difficile de vous donner un montant. De ce qu’on a pu voir, on parle de maximum 15 à 20% du prix initial. Le plus sûr serait ici de demander son avis à l’intermédiaire.

 

Impôt sur la plus-value

On parlera effectivement d’impôt sur la plus-value si le bien ne constitue pas la résidence principale du vendeur. Dans ce cas, il devra verser un impôt sur la plus-value immobilière ainsi que les prélèvement sociaux. Ces sommes pourront par contre lui être reversées s’il exerce sa faculté de rachat dans les cinq ans.

 

Qui sont les acteurs de la vente avec faculté de rachat

Vendeur

La première personne concernée par l’opération est le vendeur. Qu’il soit dans une situation de surendettement ou juste en recherche d’un peu de liquidité, il utilisera sa résidence principale (ou une résidence secondaire) pour libérer un peu de trésorerie.

Il peut y avoir une image péjorative du principe de réméré car le vendeur qui ne parviendrait pas à racheter son bien, se retrouverait l’avoir vendu pour un prix en-dessous du prix du marché (et beaucoup font d’ailleurs ce pari). Mais dans 80% des cas, le vendeur parvient à racheter.

Et pour les 20% restant me direz-vous ?
Pourquoi ne pas faire en sorte qu’ils puissent bénéficier du fruit de la vente ? Bien structurée, l’opération pourra être bénéfique pour tout le monde !

 

Investisseur

Il est celui qui vient porter le bien immobilier, le temps que le vendeur se refasse une santé financière. La vente avec faculté de rachat est peu connue mais est un bon outil de diversification pour l’investisseur actif qui souhaiterait limiter son risque à court, tout en venant aider des personnes en détresse financière.

Nous avons bien dit limiter le risque oui. Cela peut sembler contre intuitif si le vendeur est surendetté, mais comme l’investisseur achète en dessous du prix du marché et connaît dès le départ la rentabilité de l’opération (prix de rachat, indemnité d’occupation, etc.), il a effectivement peu de chance de se tromper.

 

Intermédiaire

Il existe des agences spécialisées dans ce genre d’opérations qui se chargent de mettre en relation vendeur et acheteur. Plus que la mise en relation, leur travail est aussi d’analyser la situation du vendeur, l’actif immobilier et de conseiller vendeur et acheteur sur les modalités de la transaction.

 

Notaire

Enfin le notaire… inutile de préciser qu’on ne fait pas ce genre d’opérations sans passer chez le notaire. Certes pour la signature de l’acte authentique, mais nous conseillons vivement de l’impliquer dès la signature de l’avant contrat.

 

Vous l’aurez peut-être compris en lisant cet article, nous sommes de vrais partisans de la vente avec faculté de rachat. Certes elle peut être un sujet sensible, mais bien menée, une telle opération peut venir aider des ménages en détresse, qui ont besoin de libérer de la trésorerie à court terme, et en même temps offrir un rendement intéressant. Il faut par contre selon nous bien adresser le scénario du non-rachat. En effet, nous pensons que dans ce cas, il faut que le vendeur initial puisse bénéficier d’une partie du fruit de la vente.

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

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Comme son nom l’indique, la vente avec faculté de rachat (aussi appelée vente à réméré jusqu’en 2009) permet à une personne (physique ou morale) de vendre son bien immobilier tout en se donnant la possibilité de le racheter plus tard. Très souvent cité comme un outil à disposition des personnes surendettées, il peut aussi être utilisé par un particulier ou une société qui souhaite réaliser un arbitrage financier (allouer les fonds du bien A sur un projet B, puis racheter le bien A par la suite). Attention toutefois à bien étudier toute les subtilités du concept avant de vous lancer !

 

La vente avec faculté de rachat (ou vente à réméré)

Grands principes

Présente dans le Code Civil (Section VI – Article 1659 à 1673) depuis sa promulgation en 1804 par Napoléon Bonaparte, la notion de vente avec faculté de rachat n’a pas évolué en 200 ans… sauf très légèrement en 2009 (LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 – art. 10) avec la suppression de l’appellation “réméré”, pour ne conserver que “faculté de rachat”.

La faculté de rachat est donc la possibilité pour une personne de vendre son bien immobilier tout en se donnant la possibilité de le racheter dans un délai maximum de 5 ans. Passé ce délai, si le vendeur n’a pas exercé sa faculté de rachat, le droit de propriété de l’acquéreur devient irrévocable.

Comme dans une transaction classique, il y a un avant contrat et un acte définitif. Il est recommandé de passer par la case notaire à chacune de ces étapes pour s’assurer du bon encadrement de l’opération.

Enfin, dans le cas d’une résidence principale, le vendeur pourra continuer à occuper les lieux, contre le versement d’une indemnité d’occupation.

 

Parlons prix

Prix de vente

Ce n’est pas une science exacte. Il y a des choses qu’on ne peut pas faire, comme par exemple acheter trop bas (cf encart ci-dessous), mais sinon il n’y a pas vraiment de règles sur la fixation du prix de vente dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat. Il se situe en règle générale entre 50 et 70% du prix de marché du bien immobilier. La vérité est donc entre ces deux montants.

Attention : Rescision pour cause de lesion

Il pourra y avoir rescision pour cause de lésion (autrement dit annulation de la vente) si, par faute de rachat de la part du vendeur, l’acquéreur revend le bien et que l’écart entre le prix de vente et le prix initial de la vente avec faculté de rachat est supérieur à 7/12. Le vendeur à réméré pourra dans ce cas attaquer l’investisseur pour obtenir l’annulation de l’opération, ou le règlement d’une indemnité.

Prix de rachat

Le prix de rachat est fixé par avance et comprend en général : le prix de vente initial, les frais d’acte de la vente, les différentes taxes ainsi que des frais d’entretiens et de réparation. Il peut aussi inclure une indemnité d’immobilisation pour compenser l’investisseur d’avoir “porté” le bien immobilier.

 

Quelques précisions sur la faculté de rachat

Frais d’acquisition (aussi appelés frais de notaire)

Au moment de la vente

Les frais d’acquisition sont exactement les mêmes que ceux d’une vente classique. L’acquéreur devra donc s’acquitter des émoluments, des droits de mutation et autres frais (plus de détails sur le calcul des frais de notaire dans notre article Et si on décortiquait les frais de notaire ?).

Good to know

Si l’acquéreur a le statut de marchand de biens, les frais d’acquisition seront réduits ! En effet, alors que les droits d’enregistrement (la partie des frais d’acquisition correspondant à l’impôt versé à l’État et aux collectivités) du particulier peuvent atteindre 5,8%, ils sont réduits à 0,715 % pour le marchand de biens.

 

Au moment du rachat

Lorsque le vendeur exerce sa faculté de rachat, l’acte authentique tombe dans la catégorie des actes dits innomés, ce qui signifie qu’il ne peut donner lieu à un nouvel impôt proportionnel.
Le vendeur ne sera donc pas tenu de verser des droits d’enregistrement proportionnels, mais un impôt fixe d’un montant de 125 € (clairement plus intéressant que les 5,8 % du prix du bien !).

Attention, il faudra par contre verser les autres frais au notaire ainsi que ses émoluments (sa rémunération).

Petit rappel des montants/pourcentages en question :

  • De 0 à 6 500 € : 3,945 %
  • De 6 500 € à 17 000 €: 1,627 %
  • De 17 000 € à 60 000 € : 1,085 %
  • Plus de 60 000 € : 0,814 %

Tout compris (frais fixes + émoluments + autres frais), on arrive à un montant d’environ 1,9 % du prix du bien.

 

Convention d’occupation précaire

Comme nous le disions plus haut, le vendeur dont le bien constitue sa résidence principale pourra continuer à habiter les lieux. Cette “location” ne sera par contre pas encadrée par un bail traditionnel mais par une convention d’occupation précaire qui encadrera les conditions de cette occupation (indemnité, prises en charge des différentes dépenses/taxes, durée d’occupation, etc.). Le montant de l’indemnité ne devra pas être excessive et correspondre à un “loyer” de marché.

 

Indemnité d’immobilisation

En plus du remboursement de certains frais (frais de notaires, taxes, réparation, etc.), l’acquéreur peut souhaiter être compensé pour avoir porté le bien immobilier du vendeur. Dans cas, vendeur et acquéreur pourraient convenir d’un prix de rachat plus élevé que le prix de vente initial (la différence représente cette indemnité d’immobilisation).

Il faudra toutefois rester raisonnable (tout comme au moment de la fixation du prix de vente initial), faute de quoi la vente avec faculté de rachat pourrait être requalifiée en une opération de rachat de crédit garantie par le bien immobilier.

Difficile de vous donner un montant. De ce qu’on a pu voir, on parle de maximum 15 à 20% du prix initial. Le plus sûr serait ici de demander son avis à l’intermédiaire.

 

Impôt sur la plus-value

On parlera effectivement d’impôt sur la plus-value si le bien ne constitue pas la résidence principale du vendeur. Dans ce cas, il devra verser un impôt sur la plus-value immobilière ainsi que les prélèvement sociaux. Ces sommes pourront par contre lui être reversées s’il exerce sa faculté de rachat dans les cinq ans.

 

Qui sont les acteurs de la vente avec faculté de rachat

Vendeur

La première personne concernée par l’opération est le vendeur. Qu’il soit dans une situation de surendettement ou juste en recherche d’un peu de liquidité, il utilisera sa résidence principale (ou une résidence secondaire) pour libérer un peu de trésorerie.

Il peut y avoir une image péjorative du principe de réméré car le vendeur qui ne parviendrait pas à racheter son bien, se retrouverait l’avoir vendu pour un prix en-dessous du prix du marché (et beaucoup font d’ailleurs ce pari). Mais dans 80% des cas, le vendeur parvient à racheter.

Et pour les 20% restant me direz-vous ?
Pourquoi ne pas faire en sorte qu’ils puissent bénéficier du fruit de la vente ? Bien structurée, l’opération pourra être bénéfique pour tout le monde !

 

Investisseur

Il est celui qui vient porter le bien immobilier, le temps que le vendeur se refasse une santé financière. La vente avec faculté de rachat est peu connue mais est un bon outil de diversification pour l’investisseur actif qui souhaiterait limiter son risque à court, tout en venant aider des personnes en détresse financière.

Nous avons bien dit limiter le risque oui. Cela peut sembler contre intuitif si le vendeur est surendetté, mais comme l’investisseur achète en dessous du prix du marché et connaît dès le départ la rentabilité de l’opération (prix de rachat, indemnité d’occupation, etc.), il a effectivement peu de chance de se tromper.

 

Intermédiaire

Il existe des agences spécialisées dans ce genre d’opérations qui se chargent de mettre en relation vendeur et acheteur. Plus que la mise en relation, leur travail est aussi d’analyser la situation du vendeur, l’actif immobilier et de conseiller vendeur et acheteur sur les modalités de la transaction.

 

Notaire

Enfin le notaire… inutile de préciser qu’on ne fait pas ce genre d’opérations sans passer chez le notaire. Certes pour la signature de l’acte authentique, mais nous conseillons vivement de l’impliquer dès la signature de l’avant contrat.

 

Vous l’aurez peut-être compris en lisant cet article, nous sommes de vrais partisans de la vente avec faculté de rachat. Certes elle peut être un sujet sensible, mais bien menée, une telle opération peut venir aider des ménages en détresse, qui ont besoin de libérer de la trésorerie à court terme, et en même temps offrir un rendement intéressant. Il faut par contre selon nous bien adresser le scénario du non-rachat. En effet, nous pensons que dans ce cas, il faut que le vendeur initial puisse bénéficier d’une partie du fruit de la vente.

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

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