Il est important lors d’un investissement locatif de prendre en compte tous les indicateurs de rentabilité financière le concernant. La Valeur Actuelle Nette (ou VAN) en est un. Il peut non seulement vous permettre de vous rendre compte de la rentabilité de l’opération et de sa capacité à générer de la valeur, mais aussi de comparer deux investissements entre eux.

Valeur Actuelle Nette ou VAN

La Valeur Actuelle Nette ou VAN – que nous évoquions dans notre article sur les 5 indicateurs de rentabilité à connaître – est un indicateur financier qui se focalise uniquement sur les flux de trésorerie potentiels générés par un investissement. 

Plus précisément, la VAN est la somme des cash flow (ou flux de trésorerie) actualisés généré tout au long de votre investissement. Il conviendra donc d’identifier chacun des flux, de les additionner annuellement pour obtenir vos cash flow, et enfin d’actualiser chacun d’eux. 

Objectif : avoir une VAN positive et la plus élevée possible.  

Petite parenthèse sur la notion d’actualisation : ce n’est ni plus ni moins que regarder la valeur actuelle d’un montant généré dans le futur. Prenons l’exemple d’un investissement qui rapporte 3% par an par exemple. Si vous placez un euro aujourd’hui, vous devriez récupérer 1,03 € dans un an. Le principe de l’actualisation est le raisonnement inverse. Si je récupère 1,03 € dans un an, d’un montant X placé à 3%, quel est ce montant X ? X représente bien la valeur aujourd’hui des 1,03 € généré dans un an. 

Calcul de la Valeur Actuelle Nette

Ce calcul permet de déterminer la valeur créée par l’investissement. La formule peut faire peur à vue d’oeil, mais n’est finalement pas si compliqué que ça. 😉

Formule - Valeur Actuelle Nette

VAN = – PA + CF1 x (1 + i)-1 + CF2 x (1 + i)-2 + CF3 x (1 + i)-3 + … + CFn x (1 + i)-n + PV x (1 + i)-n

PA = Prix d’Achat du bien immobilier

CF1 = Cash Flow en année 1

i = taux d’actualisation (il correspond au taux de rentabilité souhaité – on parlera aussi de coût du capital)

PV = Prix de Vente du bien immobilier

Petite mise en situation :

Vous achetez un bien à 200 000€, l’opération vous rapporte 1200€ de Cash Flow par an, soit 100€ par mois, et que le taux d’actualisation est de 3%. Partons du principe que le bien prend 1% de valeur par an, et qu’il sera revendu au bout de 15 ans.

AnnéeEntrée d’argentSortie d’argentActualisation des flux
00200 000-200 000
11 20001 165
21 20001 131
31 20001 098
41 20001 066
51 20001 035
61 20001 005
71 2000976
81 2000947
91 2000920
101 2000893
111 2000867
121 2000842
131 2000817
141 2000793
151 200 + 232 1940149 807

VAN = 363 362

Nous constatons une VAN positive, l’investissement est alors rentable car la valeur actualisée des flux de trésorerie est supérieure au total des capitaux investis dans l’opération. Un autre ratio très utile lorsqu’il s’agit de comparer deux investissements entre eux est le Taux de Rentabilité Interne… Nous vous en reparlerons bientôt 😉

Innovation et immobilier ne font pas bon ménage !? C'est ce que certains continuent de penser... Pour ma part, je suis plutôt de ceux qui pensent qu'une révolution est en marche 🙂 On en reparle dans quelques années ? #proptech

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Il est important lors d’un investissement locatif de prendre en compte tous les indicateurs de rentabilité financière le concernant. La Valeur Actuelle Nette (ou VAN) en est un. Il peut non seulement vous permettre de vous rendre compte de la rentabilité de l’opération et de sa capacité à générer de la valeur, mais aussi de comparer deux investissements entre eux.

Valeur Actuelle Nette ou VAN

La Valeur Actuelle Nette ou VAN – que nous évoquions dans notre article sur les 5 indicateurs de rentabilité à connaître – est un indicateur financier qui se focalise uniquement sur les flux de trésorerie potentiels générés par un investissement. 

Plus précisément, la VAN est la somme des cash flow (ou flux de trésorerie) actualisés généré tout au long de votre investissement. Il conviendra donc d’identifier chacun des flux, de les additionner annuellement pour obtenir vos cash flow, et enfin d’actualiser chacun d’eux. 

Objectif : avoir une VAN positive et la plus élevée possible.  

Petite parenthèse sur la notion d’actualisation : ce n’est ni plus ni moins que regarder la valeur actuelle d’un montant généré dans le futur. Prenons l’exemple d’un investissement qui rapporte 3% par an par exemple. Si vous placez un euro aujourd’hui, vous devriez récupérer 1,03 € dans un an. Le principe de l’actualisation est le raisonnement inverse. Si je récupère 1,03 € dans un an, d’un montant X placé à 3%, quel est ce montant X ? X représente bien la valeur aujourd’hui des 1,03 € généré dans un an. 

Calcul de la Valeur Actuelle Nette

Ce calcul permet de déterminer la valeur créée par l’investissement. La formule peut faire peur à vue d’oeil, mais n’est finalement pas si compliqué que ça. 😉

Formule - Valeur Actuelle Nette

VAN = – PA + CF1 x (1 + i)-1 + CF2 x (1 + i)-2 + CF3 x (1 + i)-3 + … + CFn x (1 + i)-n + PV x (1 + i)-n

PA = Prix d’Achat du bien immobilier

CF1 = Cash Flow en année 1

i = taux d’actualisation (il correspond au taux de rentabilité souhaité – on parlera aussi de coût du capital)

PV = Prix de Vente du bien immobilier

Petite mise en situation :

Vous achetez un bien à 200 000€, l’opération vous rapporte 1200€ de Cash Flow par an, soit 100€ par mois, et que le taux d’actualisation est de 3%. Partons du principe que le bien prend 1% de valeur par an, et qu’il sera revendu au bout de 15 ans.

AnnéeEntrée d’argentSortie d’argentActualisation des flux
00200 000-200 000
11 20001 165
21 20001 131
31 20001 098
41 20001 066
51 20001 035
61 20001 005
71 2000976
81 2000947
91 2000920
101 2000893
111 2000867
121 2000842
131 2000817
141 2000793
151 200 + 232 1940149 807

VAN = 363 362

Nous constatons une VAN positive, l’investissement est alors rentable car la valeur actualisée des flux de trésorerie est supérieure au total des capitaux investis dans l’opération. Un autre ratio très utile lorsqu’il s’agit de comparer deux investissements entre eux est le Taux de Rentabilité Interne… Nous vous en reparlerons bientôt 😉

Innovation et immobilier ne font pas bon ménage !? C'est ce que certains continuent de penser... Pour ma part, je suis plutôt de ceux qui pensent qu'une révolution est en marche 🙂 On en reparle dans quelques années ? #proptech

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