Avec le Taux de Couverture de la Dette (ou TCD) on s’éloigne un peu des ratios de rendement simples comme le rentabilité brute et nette. Ici, nous cherchons à savoir si le revenu généré par l’actif immobilier (appartement, maison, garage ou autre), net de toutes les charges de fonctionnement, sera suffisant pour couvrir les mensualités d’emprunt… Pas étonnant que ce soit un ratio qu’affectionnent tout particulièrement les banquiers !

Définition du Taux de Couverture de la Dette

 

Le Taux de Couverture de la Dette permet donc de savoir si les loyers perçus permettront de couvrir la totalité des charges que vous devrez supporter. On parle là des charges de fonctionnement (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, etc.), mais aussi des mensualités d’emprunt (intérêts, capital et assurance emprunteur).

 

Formule

Formule - Taux de Couverture de la Dette

Loyer annuel – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion – garantie loyers impayés – assurances PNC
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Annuité d’emprunt

Pour plus de finesse, nous vous conseillons même de rajouter dans la formule ci-dessus le montant de l’impôt généré par votre investissement.

Formule - Taux de Couverture de la Dette (après impôt)

Loyer annuel – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion – garantie loyers impayés – assurances PNC – impôt
____________________________________________________________________________________________________________________
Annuité d’emprunt

 

Pourquoi votre banquier aime tant ce ratio ?

 

Parce que le job de votre banquier est d’apprécier le risque que prend la banque si elle vous prête de l’argent (le fameux taux d’endettement de 30% est une façon de limiter ce risque par exemple). Si après avoir réglé toutes les charges de fonctionnement, il vous reste suffisamment pour payer vos mensualités, sans avoir à rajouter de l’argent de votre poche, la banque est dans une situation confortable, car le bien s’autofinance ; son risque est donc très limité…

 

Petite astuce

 

Le Taux de Couverture de la Dette est aussi un bon moyen de savoir si vous serez cash flow positif. En effet, si le numérateur est supérieur au dénominateur, vous obtiendrez un résultat supérieur à 1, ce qui signifie que vous serez cash flow positif

Et pour quantifier ce cash flow en euros (on parle aussi d’effort d’épargne quand celui-ci est négatif), il suffit de faire le calcul suivant : numérateur – dénominateur.

Formule - Effort d'épargne

(Loyer annuel – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion – garantie loyers impayés – assurances PNC – impôt) – Annuité d’emprunt

 

Voilà pour le Taux de Couverture de la Dette. Si des doutes ou des questions subsistent, n’hésitez pas à nous écrire un commentaire ci-dessous.

Et si vous ne voulez pas vous embêter avec tous ces calculs, nous vous proposons un petit Excel à télécharger dans cet article : Investissement locatif : les 5 indicateurs de rentabilité à connaître  😉