Tous les locataires ne bénéficient pas des mêmes droits et protections. Depuis la loi Alur de 2014, les locataires âgés de plus de 65 ans et qui ont des ressources limitées sont tout particulièrement protégés. Résultat, il est impossible de leur donner congé… enfin, presque. 

Les locataires protégés

En France, le locataire de 65 ans et plus ayant des ressources limitées à la date d’expiration du bail, est protégé. Cela signifie que, si ce logement est considéré comme sa résidence principale, et ce quelque soit le type de location (location nue ou location meublée), vous ne pourrez pas lui donner congés !

Cette protection s’applique aussi aux locataires qui ont à leur charge et hébergent une personne répondant aux mêmes critères d’âge et de revenus, dans la mesure où la somme des revenus réguliers des personnes constituant le foyer est elle aussi considérée comme limitée.

Qu’entend-on par ressources limitées ?

Pour que les revenus du locataire de plus de 65 ans lui permettent de bénéficier de cette protection, il faut que ses ressources annuelles (hors revenus exceptionnels) soient inférieures aux plafonds de référence utilisés lors de l’attribution de logements sociaux. Idem pour la somme des revenus du foyer.

Ci-dessous, le détail des plafonds pour l’Île de France et la Province :

Plafonds en vigueur en Province en 2020Plafonds en vigueur pour l'Île de France en 2020
Personnes à logerPersonnes vivant dans le foyerPLAI

Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLUS

Prêt Locatif à Usage Social

PLS

Prêt Locatif Social

1 personne1 personne seule11 478 €20 870 €27 131 €
1 personne1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité16 723 €27 870 €36 231 €
2 personnesCas général16 723 €27 870 €36 231 €
2 personnesJeune couple20 110 €33 516 €43 571 €
2 personnes1 personne + 1 personne à charge20 110 €33 516 €43 571 €
2 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité20 110 €33 516 €43 571 €
3 personnesCas général20 110 €33 516 €43 571 €
3 personnes1 personne + 2 personnes à charge22 376 €40 462 €52 601 €
3 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité22 376 €40 462 €52 601 €
4 personnesCas général22 376 €40 462 €52 601 €
4 personnes1 personne + 3 personnes à charge26 180 €47 599 €61 879 €
4 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité26 180 €47 599 €61 879 €
5 personnesCas général26 180 €47 599 €61 879 €
5 personnes1 personne + 4 personnes à charge29 505 €53 644 €69 737 €
5 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité29 505 €53 644 €69 737 €
6 personnes29 505 €53 644 €69 737 €
Par personne supplémentaire+ 3 291 €+ 5 983 €+ 7 778 €
Personnes à logerPersonnes vivant dans le foyerPLAI

Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLUS

Prêt Locatif à Usage Social

PLS

Prêt Locatif Social

1 personne1 personne seule13 207 €24 006 €31 208 €
1 personne1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité21 527 €35 877 €46 640 €
2 personnesCas général21 527 €35 877 €46 640 €
2 personnesJeune couple28 218 €47 031 €61 140 €
2 personnes1 personne + 1 personne à charge 28 218 €47 031 €61 140 €
2 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité28 218 €47 031 €61 140 €
3 personnesCas général28 218 €47 031 €61 140 €
3 personnes1 personne + 2 personnes à charge30 887 €56 152 €72 998 €
3 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité30 887 €56 152 €72 998 €
4 personnesCas général30 887 €56 152 €72 998 €
4 personnes1 personne + 3 personnes à charge36 743 €66 809 €86 852 €
4 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité36 743 €66 809 €86 852 €
5 personnesCas général36 743 €66 809 €86 852 €
5 personnes1 personne + 4 personnes à charge41 349 €75 177 €97 730 €
5 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité41 349 €75 177 €97 730 €
6 personnes41 349 €75 177 €97 730 €
Par personne supplémentaire+ 4 607 €+ 8 377 €+ 10 890 €

Plus de détails sur la page Quelles sont les conditions pour obtenir un logement social ? du site du service-public.fr.

Existe-il des exceptions ?

Oui, il existe deux cas dans lesquels il vous sera possible d’éviter un renouvellement automatique du bail :

1. si vous trouvez à votre locataire un logement correspondant à ses besoins et à sa situation.

En effet, d’après l’article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

2. si l’un des critères de protection de votre locataire évoqués plus haut (65 ans ou des ressources limitées) s’applique à vous.

Si vous vous lancez à la recherche d’un logement équivalent au vôtre pour votre locataire protégé, attention à faire les choses correctement.

Quels critères respecter pour le logement équivalent ?

Le logement proposé doit répondre à plusieurs critères pour pouvoir être considéré comme équivalent/semblable.

Il doit correspondre :

  1. aux besoins personnels et familiaux du locataire : on parle là de la typologie du bien (Studio, T2, T3, etc.). On ne mettra par exemple pas un couple de jeunes retraités ayant encore un enfant à charge dans un studio.
  2. à ses besoins professionnels : si votre locataire a plus de 65 ans, il est probable qu’il soit à la retraite. Dans le cas contraire, il faudra s’assurer que le bien proposé ne soit pas trop éloigné de son travail.
  3. à ses disponibilités : il faut bien évidemment qu’il puisse assumer le loyer.
  4. du point de vue de son emplacement : il faut que le nouveau bien soit situé dans la même zone (arrondissement, canton, commune) ou dans une zone limitrophe. L’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 définit cette zone de la façon suivante :
  • Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
  • Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;
  • Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

Donner congé à son locataire

Petit rappel sur les points clés à respecter quand vous souhaitez donner congé à votre locataire :

  1. Notifiez-le en avance : six mois avant la fin du bail pour une location nue classique, et trois mois pour une location meublée.
  2. N’oubliez pas d’indiquer le motif du congé et les informations complémentaires qui en découlent. Pour plus de détails sur ce point, vous pouvez consulter la page « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) » sur le site service-public.fr.
  3. Enfin, transmettre cette notification par lettre recommandée avec accusé de réception, ou via un huissier.

 

En souhaitant protéger le locataire de plus de 65 ans ayant de faibles revenus, la loi Alur leur a aussi rendu plus difficile la recherche de logement. En effet, toutes ces restrictions peuvent dissuader le bailleur de louer à un sexagénaire protégé… Notre avis ? Ne passez pas à côté d’un bon dossier juste pour cette raison. En effet, le gros avantage d’une personne de 60 ans et plus, qui entame sa retraite, c’est que son niveau de revenu est connu et certain, et qu’il s’installe en général pour quelques temps (donc moins de risques de vacance locative !).

 

 

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

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  1. […] et vous ne pouvez pas leur donner congé si facilement. Nous avons fait un article complet sur le cas des locataires de plus de 65 ans pour vous renseigner encore plus sur le sujet. Assurez-vous donc en choisissant votre locataire que […]

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Tous les locataires ne bénéficient pas des mêmes droits et protections. Depuis la loi Alur de 2014, les locataires âgés de plus de 65 ans et qui ont des ressources limitées sont tout particulièrement protégés. Résultat, il est impossible de leur donner congé… enfin, presque. 

Les locataires protégés

En France, le locataire de 65 ans et plus ayant des ressources limitées à la date d’expiration du bail, est protégé. Cela signifie que, si ce logement est considéré comme sa résidence principale, et ce quelque soit le type de location (location nue ou location meublée), vous ne pourrez pas lui donner congés !

Cette protection s’applique aussi aux locataires qui ont à leur charge et hébergent une personne répondant aux mêmes critères d’âge et de revenus, dans la mesure où la somme des revenus réguliers des personnes constituant le foyer est elle aussi considérée comme limitée.

Qu’entend-on par ressources limitées ?

Pour que les revenus du locataire de plus de 65 ans lui permettent de bénéficier de cette protection, il faut que ses ressources annuelles (hors revenus exceptionnels) soient inférieures aux plafonds de référence utilisés lors de l’attribution de logements sociaux. Idem pour la somme des revenus du foyer.

Ci-dessous, le détail des plafonds pour l’Île de France et la Province :

Plafonds en vigueur en Province en 2020Plafonds en vigueur pour l'Île de France en 2020
Personnes à logerPersonnes vivant dans le foyerPLAI

Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLUS

Prêt Locatif à Usage Social

PLS

Prêt Locatif Social

1 personne1 personne seule11 478 €20 870 €27 131 €
1 personne1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité16 723 €27 870 €36 231 €
2 personnesCas général16 723 €27 870 €36 231 €
2 personnesJeune couple20 110 €33 516 €43 571 €
2 personnes1 personne + 1 personne à charge20 110 €33 516 €43 571 €
2 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité20 110 €33 516 €43 571 €
3 personnesCas général20 110 €33 516 €43 571 €
3 personnes1 personne + 2 personnes à charge22 376 €40 462 €52 601 €
3 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité22 376 €40 462 €52 601 €
4 personnesCas général22 376 €40 462 €52 601 €
4 personnes1 personne + 3 personnes à charge26 180 €47 599 €61 879 €
4 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité26 180 €47 599 €61 879 €
5 personnesCas général26 180 €47 599 €61 879 €
5 personnes1 personne + 4 personnes à charge29 505 €53 644 €69 737 €
5 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité29 505 €53 644 €69 737 €
6 personnes29 505 €53 644 €69 737 €
Par personne supplémentaire+ 3 291 €+ 5 983 €+ 7 778 €
Personnes à logerPersonnes vivant dans le foyerPLAI

Prêt Locatif Aidé d’Intégration

PLUS

Prêt Locatif à Usage Social

PLS

Prêt Locatif Social

1 personne1 personne seule13 207 €24 006 €31 208 €
1 personne1 personne seule ayant la carte mobilité inclusion invalidité21 527 €35 877 €46 640 €
2 personnesCas général21 527 €35 877 €46 640 €
2 personnesJeune couple28 218 €47 031 €61 140 €
2 personnes1 personne + 1 personne à charge 28 218 €47 031 €61 140 €
2 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité28 218 €47 031 €61 140 €
3 personnesCas général28 218 €47 031 €61 140 €
3 personnes1 personne + 2 personnes à charge30 887 €56 152 €72 998 €
3 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité30 887 €56 152 €72 998 €
4 personnesCas général30 887 €56 152 €72 998 €
4 personnes1 personne + 3 personnes à charge36 743 €66 809 €86 852 €
4 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité36 743 €66 809 €86 852 €
5 personnesCas général36 743 €66 809 €86 852 €
5 personnes1 personne + 4 personnes à charge41 349 €75 177 €97 730 €
5 personnesAu moins 1 personne a la carte mobilité inclusion invalidité41 349 €75 177 €97 730 €
6 personnes41 349 €75 177 €97 730 €
Par personne supplémentaire+ 4 607 €+ 8 377 €+ 10 890 €

Plus de détails sur la page Quelles sont les conditions pour obtenir un logement social ? du site du service-public.fr.

Existe-il des exceptions ?

Oui, il existe deux cas dans lesquels il vous sera possible d’éviter un renouvellement automatique du bail :

1. si vous trouvez à votre locataire un logement correspondant à ses besoins et à sa situation.

En effet, d’après l’article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

2. si l’un des critères de protection de votre locataire évoqués plus haut (65 ans ou des ressources limitées) s’applique à vous.

Si vous vous lancez à la recherche d’un logement équivalent au vôtre pour votre locataire protégé, attention à faire les choses correctement.

Quels critères respecter pour le logement équivalent ?

Le logement proposé doit répondre à plusieurs critères pour pouvoir être considéré comme équivalent/semblable.

Il doit correspondre :

  1. aux besoins personnels et familiaux du locataire : on parle là de la typologie du bien (Studio, T2, T3, etc.). On ne mettra par exemple pas un couple de jeunes retraités ayant encore un enfant à charge dans un studio.
  2. à ses besoins professionnels : si votre locataire a plus de 65 ans, il est probable qu’il soit à la retraite. Dans le cas contraire, il faudra s’assurer que le bien proposé ne soit pas trop éloigné de son travail.
  3. à ses disponibilités : il faut bien évidemment qu’il puisse assumer le loyer.
  4. du point de vue de son emplacement : il faut que le nouveau bien soit situé dans la même zone (arrondissement, canton, commune) ou dans une zone limitrophe. L’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 définit cette zone de la façon suivante :
  • Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
  • Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;
  • Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

Donner congé à son locataire

Petit rappel sur les points clés à respecter quand vous souhaitez donner congé à votre locataire :

  1. Notifiez-le en avance : six mois avant la fin du bail pour une location nue classique, et trois mois pour une location meublée.
  2. N’oubliez pas d’indiquer le motif du congé et les informations complémentaires qui en découlent. Pour plus de détails sur ce point, vous pouvez consulter la page « Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) » sur le site service-public.fr.
  3. Enfin, transmettre cette notification par lettre recommandée avec accusé de réception, ou via un huissier.

 

En souhaitant protéger le locataire de plus de 65 ans ayant de faibles revenus, la loi Alur leur a aussi rendu plus difficile la recherche de logement. En effet, toutes ces restrictions peuvent dissuader le bailleur de louer à un sexagénaire protégé… Notre avis ? Ne passez pas à côté d’un bon dossier juste pour cette raison. En effet, le gros avantage d’une personne de 60 ans et plus, qui entame sa retraite, c’est que son niveau de revenu est connu et certain, et qu’il s’installe en général pour quelques temps (donc moins de risques de vacance locative !).

 

 

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

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  1. […] et vous ne pouvez pas leur donner congé si facilement. Nous avons fait un article complet sur le cas des locataires de plus de 65 ans pour vous renseigner encore plus sur le sujet. Assurez-vous donc en choisissant votre locataire que […]

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