La Location Meublée Non Professionnelle (ou LMNP) est un statut fiscal incitatif visant à favoriser l’investissement immobilier des particuliers… Pourquoi incitatif ? Tout d’abord parce qu’en tant qu’investisseur en meublé, vous bénéficiez d’un régime d’imposition (Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC) qui vous permet de déduire plus de charges que dans le régime classique de la location nue. Mais aussi parce que le statut de loueur meublé non professionnel vous permet d’amortir votre bien immobilier, vos travaux et le mobilier. Cet « amortissement » est une charge comptable qui permet de diminuer, voire même d’effacer totalement votre bénéfice et donc votre impôt. Et ce n’est pas tout : la LMNP vous permet aussi de booster votre rentabilité ! 

(Pour vous faciliter l’analyse d’une opération en LMNP, je vous partage un modèle Excel à la fin de cet article ;))

La Location Meublée Non Professionnelle

Comme son nom l’indique, la location meublée non professionnelle est le fait de mettre à disposition de votre locataire, un logement décent et déjà meublé. De quels types de mobilier parle-t-on ? Ci-dessous, la liste officielle des biens à mettre dans le logement.

Liste du mobilier pour une Location Meublée Non Professionnelle *
  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou un four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …)

* liste officielle disponible sur le site Service Public

Rien de bien compliqué donc, il suffit de mettre des meubles dans votre bien. Mais pourquoi cet effort supplémentaire ? Pourquoi ne pas se contenter d’une location nue traditionnelle ?

Un régime d’imposition favorable

En tant que loueur meublé non professionnel, vous êtes considéré(e) (aux yeux du fisc) comme une personne physique exerçant une profession commerciale, industrielle ou artisanale. Les bénéfices issus de cette activité de location meublée seront toujours imposables à l’impôt sur le revenu, mais tomberont cette fois dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (ou BIC).

Comme pour la location nue, vous avez le choix entre deux régimes différents : le micro-BIC et le régime réel.

micro-BIC Régime réel
Conditions
  • Location meublée (hors location saisonnière et chambres d’hôtes) : revenus locatifs inférieurs à 70 000 €.
  • Location saisonnière et chambres d’hôtes : revenus locatifs inférieurs à 170 000 €.
Si les revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 €. Mais le bailleur peut aussi choisir cette option si ses revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €.
Imposition
  • Location meublée (hors location saisonnière et chambres d’hôtes) : abattement de 50% sur les revenus locatifs.
  • Location saisonnière et chambres d’hôtes : abattement majoré à 71%.
Le loueur en meublé peut déduire la totalité des charges relatives à son bien (nous listons ci-dessous le type de charges concernées).
Différence avec la location nue L’abattement du régime micro n’est que de 30 % Toutes les charges ne sont pas déductibles

Comme vous pourrez le constater en parcourant la liste ci-dessous, la liste des charges déductibles est importante (en rouge, celles qui ne sont pas déductibles dans le cadre de la location nue).

Exemple de frais déductibles dans le cas d'une LMNP
  • Frais d’agence
  • Frais d’acquisition (ou frais de notaires)
  • Taxe foncière
  • Charges de copropriété
  • Électricité (dans le cas d’une location courte durée et/ou saisonnière)
  • Internet (dans le cas d’une location courte durée et/ou saisonnière)
  • Assurance propriétaire non occupant
  • Garantie loyers impayés
  • Frais de gestion locative
  • Intérêts d’emprunt
  • Assurance emprunteur
  • Certaines « notes de frais » (comme un restaurant avec le gestionnaire de votre bien)
  • Les charges liées à l’amortissement (immobilier, travaux et mobilier)

Il y a fort à parier qu’avec une gestion optimisée de votre investissement, le régime réel soit le plus intéressant. C’est d’autant plus vrai grâce à la notion d’amortissement qui est un bon moyen de réduire voire supprimer votre imposition sur les revenus locatifs générés.

L’amortissement, autre bel avantage de la LMNP

Avec la Location Meublée Non Professionnelle, il est donc possible d’amortir une bonne partie de son investissement initial (immobilier, travaux et mobilier), ce qui a le gros avantage de réduire votre niveau de bénéfice, et par conséquent, votre niveau d’imposition.

Qu’appelle-t-on amortissement ?

Un amortissement est une charge comptable censée représenter la dépréciation d’un actif dans la durée. Le gros avantage de cette charge, c’est qu’elle ne représente pas pour autant un mouvement de cash. Elle permet donc de venir réduire le bénéfice, et donc le montant d’impôt à payer en fin d’année, sans pour autant faire sortir de l’argent de votre proche.

Et qui dit moins d’impôt à payer, dit aussi plus d’argent dans votre poche 🙂

Comme ça marche ?

Trois éléments sont amortissables dans le cas de votre location meublée non professionnelle : l’immobilier, le mobilier et les travaux. Seul le terrain ne peut pas être amorti. Il conviendra donc de déduire la valeur du foncier du prix du bien en question (entre 20 et 50% du prix en fonction des zones). Il faut ensuite diviser chaque composante amortissable par sa durée d’amortissement. Ces montants seront des charges annuelles qui viendront en déduction de vos revenus locatifs.

Il est fortement conseillé ici de prendre conseil auprès d’un spécialiste pour tenir compte des spécificités de votre projet/bien… mais je peux vous donner quelques pistes. Voici par exemple les hypothèses que nous utilisons dans nos calculs.

Durée d’amortissement (ans)
Immobilier 25
Travaux 10
Mobilier 5

Pourquoi plus de cash… alors qu’on a moins de bénéfices ?

Un exemple devrait aider à illustrer mon propos. Imaginez les hypothèses suivantes (ces chiffres sont fictifs) :

  • Appartement : 250 000 € (Part de l’immobilier 200 000 € ; et part du foncier 50 000 €)
  • Travaux = 20 000 €
  • Mobilier = 7 500 €
  • Loyer annuel = 12 000 €
  • Total des charges annuelles (intérêts et assurance emprunteur compris) = 4 000 €
  • Capital emprunté remboursé en année 2 :  6 000 €
Année 2
Loyers 12 000 €
Charges 4 000 €
Amortissement Immobilier 8000 €
Amortissement Travaux 2000 €
Amortissement Mobilier 1500 €
Recettes (avant impôt) -3500 €
Impôt 0 €

Comme vous pouvez le voir ci-dessus, l’amortissement permet d’être en déficit, et par conséquent de ne pas payer d’impôt. Si maintenant nous regardons les entrées et sorties de cash sur l’année, cela donne :

Année 2
Loyers 12 000 €
Charges 4 000 €
Remboursement du capital 6000 €
Impôt 0 €
Cash flow 2000 €

Nous finissons donc l’année en cash flow positif. Sans l’amortissement, et avec un Taux Marginal d’Imposition (ou TMI) de 30%, nous aurions payé plus de 2 000 € d’impôt et aurions donc fini l’année en cash flow négatif 🙁

LMNP… une vraie niche fiscale

Vous l’aurez compris, l’amortissement est fiscalement très avantageux. Ce que vous ne savez peut-être pas c’est que « normalement », comme vous avez bénéficié de cet avantage fiscal, les montants amortis devraient venir augmenter le montant de la plus-value en cas de revente ! Je dis « normalement » parce que c’est le cas pour les sociétés qui amortissent leurs actifs, mais la bonne nouvelle, c’est que dans la cas de la location meublée non professionnelle, vous tombez sous le régime d’imposition des plus-values du particulier. En d’autres termes, on vous a laissé bénéficier de l’avantage de l’amortissement, et on ne vous impose pas le revers de la médaille au moment du calcul de la plus-value 🙂

Bye bye donc la réintégration de la valeur amortie au moment du calcul de la plus-value… et Coucou les abattements pour le calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux 🙂 Pour plus d’informations sur les plus-values immobilières des particuliers, je vous invite à consulter notre article Calculer sa plus-value immobilière.

Voici un exemple pour illustrer le calcul de la plus-value au bout de 10 ans (en reprenant les montants de l’exemple précédent) :

Hypothèses :

Montants à amortir (€) Durée d’amortissement (ans) Montants amortis sur 10 ans (€)
Immobilier 200 000 25 80 000
Travaux 20 000 10 20 000
Mobilier 7 500 5 7 500

Calcul de la plus-value (avec et sans prise en compte de la valeur amortie) :

Plus-value (si prise en compte de l’amortissement) Plus-value immobilière des particuliers
Prix d’acquisition 250 000 € 250 000 €
Frais d’acquisition 17 500 € 17 500 €
Travaux 20 000 20 000 €
Total 287 500 € 287 500 €
Amortissement 107 500 € n.a.
Prix de revente 350 000 € 350 000 €
Plus-value 170 000 € 62 500 €

Comme vous pouvez le constater… l’avantage est de taille ! « Y a plus qu’à » comme on dit, non ?

Avant de se lancer

À ce stade, vous devriez être convaincu(e) de l’intérêt du régime LMNP. Il ne reste donc plus qu’à vous expliquer comment vous y prendre pour officialiser les choses. Bien évidemment, il vous faut un bien immobilier 🙂 Ensuite, il faudra remplir un document Cerfa disponible sur le site du Service Public (Cerfa n° 11921) et de le retourner au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le bien que vous souhaitez exploiter en location meublée non professionnelle. Une fois votre demande traitée, vous recevrez un joli numéro SIRET. Un premier pas vers une vie de loueur de biens meublés ! Enfin, il ne vous restera plus qu’à meubler votre bien et bien sûr… trouver un locataire.

 

Les avantages de ce statut sont indéniables d’un point de vue fiscal. Et cerise sur le gâteau, une location meublée peut se louer jusqu’à 20% plus cher qu’une location classique. Cela signifie qu’en plus de tous les avantages listés plus haut, vous boosterez votre rendement locatif. Que demander de plus ?

Peut-être un modèle Excel qui intègre tous ces éléments (charges déductibles, amortissement, calcul des frais de notaires, etc.) ?

C’est par là que ça se passe 😉



Voilà, j’espère que j’aurais réussi à démystifier le statut de la Location Meublée Non Professionnelle. Dans le cas contraire, n’hésitez pas à nous envoyer un message ou à écrire un petit commentaire pour demander des précisions.

Contactez-nous