Entrée en vigueur le 1er février 2017, la loi Cosse (aussi connue sous le nom de Louer Abordable) s’inscrit dans la continuité de la loi Borloo ancien. Son objectif principal est de permettre aux ménages les plus modestes de sortir d’une forme de précarité en se logeant en ville, à des prix abordables. Pour ce faire, les particuliers les plus aisés sont incités fiscalement à louer leur bien à des conditions particulières : niveau de revenus des locataires, loyers plafonnés, etc. L’investisseur locatif pourra ainsi déduire jusqu’à 85% des loyers de son revenu locatif (en plus des autres charges !), et donc diminuer le montant d’impôt à payer sur ses revenus fonciers… voire même créer un déficit foncier la première année. Un bel avantage pour ceux qui disposent de revenus élevés, mais avec pour ambition de combattre encore un peu plus le mal-logement.

Qu’est-ce que la loi Cosse ?

Présentation

Depuis le 1er février 2017, les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier d’une fiscalité avantageuse (abattement de 15 à 85 % des loyers) s’ils font le choix d’investir via le dispositif Louer Abordable (ou loi Cosse). Initialement prévue pour prendre fin le 31 décembre 2019, la loi Cosse a été étendue jusqu’au 31 décembre 2022 (article 23 du projet de loi de Finances 2020).

Le dispositif Louer Abordable a pour objectif d’augmenter l’offre de biens immobiliers en milieu urbain destinée aux personnes les plus modestes. Comment ? En incitant les propriétaires à remettre sur le marché des biens laissés vacants et/ou investir dans des logements qui seront ensuite loués à des populations moins privilégiées.

Comme la loi Pinel, la loi Cosse s’attaque ainsi au sujet complexe du mal-logement.

Pour pouvoir bénéficier de cet abattement, vous devrez signer une convention réglementée avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et respecter différents critères liés au type de bien, ainsi qu’à sa mise en location : loyers plafonnés, revenus des locataires, etc.

Good to know

Il est possible de coupler ce dispositif avec ceux d’Action Logement pour :

  • trouver plus facilement votre locataire, et/ou
  • bénéficier d’une garantie (et donc limiter le risque d’impayé).

Les avantages fiscaux de la loi Cosse

L’avantage principal du dispositif Louer Abordable est l’abattement proposé en fonction des zones où se situe le bien. Plus celles-ci sont considérées comme des zones tendues (peu d’offres de logements par rapport à la demande) et plus le niveau de revenus des locataires sera faible, plus l’avantage proposé sera important. Il est ainsi possible de déduire jusqu’à 85% du montant des loyers de son revenu locatif… en plus de toutes les autres charges déjà déductibles.

En rajoutant une telle charge déductible, il y a de grandes chances que cela crée un déficit foncier, ce qui vous évitera de payer un impôt pendant la durée de la convention (nous donnons un exemple à la fin de cet article).

Et ce n’est pas tout ; depuis novembre 2018 et la fameuse loi Elan, il est possible d’impacter jusqu’à 15 300 € de ce déficit foncier sur vos autres revenus (et réduire ainsi votre assiette d’imposition, voire même votre taux marginal d’imposition). Pour rappel, dans le cas d’une location nue, le déficit foncier imputable est de 10 700 €. Attention, vous ne pourrez déduire ce déficit foncier de vos autres revenus que la première année, et l’excédant sera reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Voici le détail des abattements proposés par la loi Cosse :

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Intermédiaire 30 % 30 % 30 % 15 %
Social 70 % 70 % 70 % 50 % 50 % *
Très Social 70 % 70 % 70 % 50 % 50 % *
Intermédiation 85 % 85 % 85 % 85 % 85 % **

* si convention avec travaux
** uniquement dans le cas d’une convention loyer social ou très social

Qu’est-ce que l’intermédiation ?

Il s’agit de faire appel à un intermédiaire agréé ou à une agence immobilière à vocation sociale, qui s’occupera de trouver vos locataires et gérer le bien pour vous.

Deux options sont possibles ici :

  1. l’intermédiaire peut louer, puis sous-louer le bien à un locataire correspondant aux critères, ou
  2. il prend tout simplement un mandat de gestion pour vous.

Comment calculer son abattement et son revenu foncier ?

Calcul du montant de l'abattement

(Pourcentage d’abattement en fonction de l’option choisie) x Loyers

 

Calcul des revenus foncier en loi Cosse

+ Loyers
– Abattement Cosse
– Charges financières (intérêts et assurance)
– Assurance propriétaire non-occupant
– Taxe Foncière
– Charges de copropriété
– Frais de gestions
– Travaux (autres que démolition, construction, reconstruction et agrandissement)
Bénéfice/Déficit foncier

Les avantages de la loi Cosse sont importants. Prenons maintenant un moment pour bien comprendre ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire dans le cadre de ce dispositif.

Champs d’application de la loi Cosse

Les conditions liées à l’investissement

La loi Cosse s’applique aussi bien aux appartements qu’aux maisons, à la condition qu’ils se situent en milieu urbain et soient loués vides (il existe une exception dans le cas de l’intermédiation). Il peut s’agir d’un logement neuf ou ancien, tant qu’il répond aux normes de décence et de performance énergétique en vigueur.

Attention, le propriétaire doit impérativement avoir signé une convention avec l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) pour une période de 6 ans, ou de 9 ans si ce dernier a souhaité bénéficier d’une subvention pour travaux.

Critères de mise en location

Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un ascendant ou un descendant, et le logement doit constituer sa résidence principale. Pour ceux qui songeraient à mettre en place ce dispositif sur un bail en cours, ce ne sera malheureusement pas possible. Il faudra attendre son renouvellement ou la signature d’un nouveau bail.

Niveau de revenus des locataires

Nous en parlions plus haut, pour pouvoir bénéficier des abattements et autres avantages, le choix du locataire doit se faire en tenant compte de son niveau de revenus et de la zone dans laquelle se situe le bien. Ci-dessous, un tableau récapitulatif :

Convention à loyer Intermédiaire – France métropolitaine

Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2/C
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 €
Couple sans pers. à charge 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 681 €
Personne seule ou couple avec 1 pers. à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 €
Personne seule ou couple avec 2 pers. à charge 89 976 € 82 776 € 60 783 € 54 705 €
Personne seule ou couple avec 3 pers. à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 €
Personne seule ou couple avec 4 pers. à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 €
Supplément par personne à charge + 13 412 € + 12 286 € + 8 990 € + 8 089 €

Convention à loyer Intermédiaire – Outre mer

Composition du foyer fiscal Départements d’outre-mer
Saint Martin
Saint Pierre et Miquelon
Polynésie Française
Nouvelle Calédonie
Iles Wallis et Futuna
Personne seule 28 408 € 31 042 €
Couple sans pers. à charge 37 928 € 41 452 €
Personne seule ou couple avec 1 pers. à charge 45 623 € 49 850 €
Personne seule ou couple avec 2 pers. à charge 55 077 € 60 180 €
Personne seule ou couple avec 3 pers. à charge 64 790 € 70 794 €
Personne seule ou couple avec 4 pers. à charge 73 018 € 79 783 €
Supplément par personne à charge + 8 149 € + 8 903 €

Convention à loyer Social

Composition du foyer fiscal Paris
et communes limitrophes
Ile de France
hors Paris
et communes limitrophes
Autres régions
Personne seule 24 006 € 24 006 € 20 870 €
Couple sans pers. à charge 35 877 € 35 877 € 27 870 €
Personne seule ou couple avec 1 pers. à charge 47 031 € 43 127 € 33 516 €
Personne seule ou couple avec 2 pers. à charge 56 152 € 51 659 € 40 462 €
Personne seule ou couple avec 3 pers. à charge 66 809 € 61 154 € 47 599 €
Personne seule ou couple avec 4 pers. à charge 75 177 € 68 817 € 53 644 €
Supplément par personne à charge + 8 377 € + 7 668 € + 5 983 €

Convention à loyer Très Social

Composition du foyer fiscal Paris
et communes limitrophes
Ile de France
hors Paris
et communes limitrophes
Autres régions
Personne seule 13 207 € 13 207 € 11 478 €
Couple sans pers. à charge 21 527 € 21 527 € 16 723 €
Personne seule ou couple avec 1 pers. à charge 28 218 € 25 876 € 20 110 €
Personne seule ou couple avec 2 pers. à charge 30 887 € 28 412 € 22 376 €
Personne seule ou couple avec 3 pers. à charge 36 743 € 33 637 € 26 180 €
Personne seule ou couple avec 4 pers. à charge 41 349 € 37 850 € 29 505 €
Supplément par personne à charge + 4 607 € + 4 216 € + 3 291 €

Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts

Plafonnement des loyers

Autre impératif pour bénéficier de la loi Cosse, vous devez respecter les plafonds de loyers  (hors charges) suivants, et ce pour toute la durée de la convention :

Loyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Intermédiaire 17,43 € 12,95 € 10,44 € 9,07 € 9,07 €
Social 12,19 € 9,38 € 8,08 € 7,76 € 7,20 €
Très Social 9,49 € 7,30 € 6,29 € 6,02 € 5,59 €

Pour l’Outre-mer

Zone géographique 2020
Départements d’outre-mer
Saint Martin
Saint Pierre et Miquelon
10,48 €
Polynésie Française
Nouvelle Calédonie
Iles Wallis et Futuna
12,81 €

Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts

Un petit exemple vous permettra certainement de mieux comprendre comment cela se passe dans les faits.

Exemple d’un logement en Loi Cosse

Prenons les hypothèse suivantes (investissement fictif utilisé pour illustrer) :

  • Zone A – Loyer social:
    • abattement : 70 %
    • loyer : 9,38 € / m2
  • Surface : 65 m2
  • Loyer : 609 €
  • Charges financières : cf ci-dessous
  • Autres charges mensuelles : 90 €
  • Travaux déductibles : 13 000 €
  • Taux marginal d’imposition (TMI) : 30 %

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

Loyers 7.308 € 7.308 € 7.308 € 7.308 € 7.308 € 7.308 € 7.308 €
– Abattement Cosse 5.116 € 5.116 € 5.116 € 5.116 € 5.116 € 5.116 € 5.116 €
– Charges financières 2.857 € 2.732 € 2.606 € 2.479 € 2.349 € 2.218 € 2.084 €
– Autres charges 1.080 € 1.080 € 1.080 € 1.080 € 1.080 € 1.080 € 1.080 €
– Travaux 13.000 €
Bénéfice/Déficit foncier -14.745 € -1.620 € -1.494 € -1.367 € -1.237 € -1.106 € 4.144 €
Impôt 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1.243 €

 

Ce qu’il faut retenir d’un tel dispositif, c’est que l’incentive fiscale à un but bien précis : aider les ménages les plus modestes à se loger. Mais attention, on a souvent tendance à penser que s’il y a une carotte fiscale, c’est qu’on y perd quelque part. Dans ce cas précis, si le projet est bien pensé, vous pouvez bénéficier d’un rendement intéressant (surtout sur les zones B2 et C) et d’un cash flow positif grace à l' »effacement » de votre impôt foncier.

Je ne peux que vous inciter à regarder de près ce dispositif, surtout pour ceux qui cherchent à diversifier un peu leurs investissements immobiliers.

 

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus à la tête d'une agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). Une nouvelle aventure entrepreneuriale était en train de naître : Trackstone !

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