Introduit dans l’article 5 du projet de loi de finance 2015, en remplacement de la loi Duflot, la loi Pinel est un dispositif fiscal avantageux permettant à ses bénéficiaires de déduire une partie de leur investissement de leurs impôts. Oui mais attention, il y a une contrepartie. L’idée n’est pas juste de faire économiser de l’impôt aux investisseurs immobiliers… En effet, le bailleur se voit ensuite imposé des restrictions sur : (i) le niveau des revenus des locataires ; et (ii) les loyers qu’il peut pratiquer. La loi Pinel essaye ainsi de limiter les inégalités face au logement. 

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Présentation

La loi Pinel est un dispositif fiscal offrant à l’investisseur immobilier une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de son investissement, à la condition qu’il s’engage à louer le bien acquis à des foyers considérés comme modestes, et ce pendant une durée pouvant aller jusqu’à 9 ans. Pendant cette période, les loyers seront plafonnés (environ 20% inférieurs aux loyers de marché dans la zone concernée).

Quels sont les avantages fiscaux ?

Le niveau de défiscalisation offert à l’investisseur dépend de son horizon d’investissement, ou plus précisément, de la période pendant laquelle il mettra son bien en location aux conditions exigées par le dispositif. Son montant est calculé en fonction du prix de revient du bien immobilier.

Niveau de réduction d’impôt auquel peut prétendre l’investisseur :

  • 21% du prix de revient si le bien est loué pendant 12 ans
  • 18% du prix de revient si le bien est loué pendant 9 ans
  • 12% du prix de revient si le bien est loué pendant 6 ans

Le prix de revient mentionné juste avant est la somme des montants déboursés pour réaliser l’acquisition, soit : Prix d’acquisition + Commission d’agence + Frais d’acquisition.

Calcul du montant de la déduction annuelle

Pourcentage de la déduction x (Prix d’acquisition + Commission d’agence + Frais d’acquisition)

_________________________________________________________________

Nombre d’années de location aux conditions Pinel

Pour illustrer cela, je vous propose l’exemple suivant :

  • Prix du bien : 200 000 €
  • Frais d’agence : 10 000 €
  • Frais d’acquisition : 14 000 €
  • Montant de la déduction : 18%
  • Durée de mise en location Pinel : 9 ans

Prix de revient = 200 000 + 10 000 + 14 000 = 224 000 €

Montant de la déduction annuelle = (0,18 x 224 000) / 9 = 4 480 €

 

Plafonnement de la réduction d’impôts

Il existe toutefois quelques limites : on ne peut en effet pas cumuler les déductions d’impôts à l’infini. Ce ne sera donc pas plus de deux logements par an et par investisseur, pour un prix de revient cumulé maximum de 300 000 €, et jusqu’à 5 500 € / m2.

En d’autres termes :

  • si vous décidiez de faire 3 Pinel dans l’année, vous ne pourriez pas bénéficier de réduction pour le 3e,
  • si le prix de revient cumulé dépasse les 300 000 €, votre déduction sera uniquement calculée sur les premiers 300 000 €, et
  • si le prix au mètre carré est supérieur à 5 500 €, votre prix de revient ne pourra se faire que sur une valeur du bien correspondant à sa surface multipliée par 5 500 €

Prenons là aussi un exemple :

  • Prix du bien : 330 000 €
  • Frais d’agence : 10 000 €
  • Frais d’acquisition : 14 000 €
  • Montant de la déduction :  21%
  • Durée de mise en location Pinel : 12 ans

Prix de revient = 330 000 + 10 000 + 14 000 = 354 000 €

Le prix de revient étant supérieur à limite de 300 000 €, nous devrons valoriser le montant de la réduction d’impôt en utilisant ce plafond (plutôt que le prix de revient réel de 354 000 €).

Montant de la déduction annuelle = (0,21 x 300 000) / 12 = 5 250 €

 

Conditions à remplir pour un investissement en Pinel

Les conditions liées à l’investissement

L’investisseur désireux d’investir en Pinel doit être fiscalement domicilié en France, doit avoir réalisé l’opération avant le 31 décembre 2021 et bien évidemment, doit respecter la durée de location correspondant au pourcentage de déduction choisi (6, 9 ou 12 ans) et les conditions de mise en location (cf partie suivante). Mais attention, tous les biens ne sont pas éligibles.

Le dispositif Pinel concerne :

  • les logements neufs ;
  • les logements en l’état futur d’achèvement (ou VEFA), ou ceux que vous faites construire (le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte authentique dans le cas d’une VEFA, ou de l’obtention du permis de construire dans le second cas) ;
  • les logements anciens dont les travaux de rénovation représentent au moins 25% du coût total de l’opération (voir Loi Denormandie pour plus d’informations) ou les locaux transformés en habitation (les travaux devant être achevés avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition) ;

Ce n’est pas tout. Pour être éligibles, ces logements doivent se situer sur les zones A, A bis ou B1 (classement des zones par tension du marché immobilier local – cf site du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales pour plus d’informations).

Enfin, le logement doit présenter un certain niveau de performance énergétique :

    • pour le neuf : label RT 2012 ou BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant 2013, et
    • pour l’ancien rénové : Label HPE ou BBC.

Il reste maintenant à regarder du côté des critères de mise en location. Ceux-ci concernent le niveau de revenus du foyer fiscal, ainsi que les loyers que vous serez autorisé(e) à pratiquer.

Critères de mise en location

Petite nouveauté par rapport au dispositif Duflot, son prédécesseur, le Pinel offre la possibilité de louer le bien immobilier à ses ascendants ou descendants, à la condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal (et payent un loyer).

Niveau de revenus des locataires

Vous l’aurez compris, vous ne pourrez pas loger n’importe qui. En effet, vos locataires doivent présenter des revenus inférieurs à ceux listés ci-dessous.

Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €
Couple sans personne à charge57 489 €57 489 €41 868 €
Couple avec 1 personne à charge75 361 €69 105 €50 349 €
Couple avec 2 personnes à charge89 976 €82 776 €60 783 €
Couple avec 3 personnes à charge107 053 €97 991 €71 504 €
Couple avec 4 personnes à charge120 463 €110 271 €80 584 €
Supplément par personne à charge+ 13 412 €+ 12 286 €+ 8 990 €

Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts

Plafonnement des loyers

Et vos loyers seront plafonnés en fonction de la zone sur laquelle se situe le bien.

Zone géographique20192020
A bis17,17 €17,43 €
A12,75 €12,95 €
B110,28 €10,44 €
B2 (sur agrément)8,93 €9,07 €

Autres critères

Les deux derniers critères à ne pas omettre sont :

  1. le bien devra être la résidence principale du locataire, et
  2. vous devrez avoir loué le bien dans les 12 mois suivant la fin des travaux (ou l’acquisition, dans le cas d’un logement neuf).

 

Avec ça, vous devriez être bien armé(e) pour vous lancer dans le Pinel ! Derniers conseils : prenez toujours le temps de bien tout étudier, surtout dans le neuf, qui est en général plus cher que l’ancien. En effet, l’incentive fiscale est alléchante, mais elle ne justifie pas de payer trop cher. Autre point de vigilance : le secteur. Le fait que le Pinel soit pour les zones A bis, A et B1 donne un certain niveau de confiance sur le niveau de la demande, mais n’hésitez pas à vous renseigner quand même : tension locative, taux de vacance moyen, qualité du secteur (commerces, transports, écoles, etc.), évolution de la population, etc.

Nous sommes à votre disposition (en commentaire ou par email) si vous avez des questions.

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

Leave A Comment

Introduit dans l’article 5 du projet de loi de finance 2015, en remplacement de la loi Duflot, la loi Pinel est un dispositif fiscal avantageux permettant à ses bénéficiaires de déduire une partie de leur investissement de leurs impôts. Oui mais attention, il y a une contrepartie. L’idée n’est pas juste de faire économiser de l’impôt aux investisseurs immobiliers… En effet, le bailleur se voit ensuite imposé des restrictions sur : (i) le niveau des revenus des locataires ; et (ii) les loyers qu’il peut pratiquer. La loi Pinel essaye ainsi de limiter les inégalités face au logement. 

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Présentation

La loi Pinel est un dispositif fiscal offrant à l’investisseur immobilier une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de son investissement, à la condition qu’il s’engage à louer le bien acquis à des foyers considérés comme modestes, et ce pendant une durée pouvant aller jusqu’à 9 ans. Pendant cette période, les loyers seront plafonnés (environ 20% inférieurs aux loyers de marché dans la zone concernée).

Quels sont les avantages fiscaux ?

Le niveau de défiscalisation offert à l’investisseur dépend de son horizon d’investissement, ou plus précisément, de la période pendant laquelle il mettra son bien en location aux conditions exigées par le dispositif. Son montant est calculé en fonction du prix de revient du bien immobilier.

Niveau de réduction d’impôt auquel peut prétendre l’investisseur :

  • 21% du prix de revient si le bien est loué pendant 12 ans
  • 18% du prix de revient si le bien est loué pendant 9 ans
  • 12% du prix de revient si le bien est loué pendant 6 ans

Le prix de revient mentionné juste avant est la somme des montants déboursés pour réaliser l’acquisition, soit : Prix d’acquisition + Commission d’agence + Frais d’acquisition.

Calcul du montant de la déduction annuelle

Pourcentage de la déduction x (Prix d’acquisition + Commission d’agence + Frais d’acquisition)

_________________________________________________________________

Nombre d’années de location aux conditions Pinel

Pour illustrer cela, je vous propose l’exemple suivant :

  • Prix du bien : 200 000 €
  • Frais d’agence : 10 000 €
  • Frais d’acquisition : 14 000 €
  • Montant de la déduction : 18%
  • Durée de mise en location Pinel : 9 ans

Prix de revient = 200 000 + 10 000 + 14 000 = 224 000 €

Montant de la déduction annuelle = (0,18 x 224 000) / 9 = 4 480 €

 

Plafonnement de la réduction d’impôts

Il existe toutefois quelques limites : on ne peut en effet pas cumuler les déductions d’impôts à l’infini. Ce ne sera donc pas plus de deux logements par an et par investisseur, pour un prix de revient cumulé maximum de 300 000 €, et jusqu’à 5 500 € / m2.

En d’autres termes :

  • si vous décidiez de faire 3 Pinel dans l’année, vous ne pourriez pas bénéficier de réduction pour le 3e,
  • si le prix de revient cumulé dépasse les 300 000 €, votre déduction sera uniquement calculée sur les premiers 300 000 €, et
  • si le prix au mètre carré est supérieur à 5 500 €, votre prix de revient ne pourra se faire que sur une valeur du bien correspondant à sa surface multipliée par 5 500 €

Prenons là aussi un exemple :

  • Prix du bien : 330 000 €
  • Frais d’agence : 10 000 €
  • Frais d’acquisition : 14 000 €
  • Montant de la déduction :  21%
  • Durée de mise en location Pinel : 12 ans

Prix de revient = 330 000 + 10 000 + 14 000 = 354 000 €

Le prix de revient étant supérieur à limite de 300 000 €, nous devrons valoriser le montant de la réduction d’impôt en utilisant ce plafond (plutôt que le prix de revient réel de 354 000 €).

Montant de la déduction annuelle = (0,21 x 300 000) / 12 = 5 250 €

 

Conditions à remplir pour un investissement en Pinel

Les conditions liées à l’investissement

L’investisseur désireux d’investir en Pinel doit être fiscalement domicilié en France, doit avoir réalisé l’opération avant le 31 décembre 2021 et bien évidemment, doit respecter la durée de location correspondant au pourcentage de déduction choisi (6, 9 ou 12 ans) et les conditions de mise en location (cf partie suivante). Mais attention, tous les biens ne sont pas éligibles.

Le dispositif Pinel concerne :

  • les logements neufs ;
  • les logements en l’état futur d’achèvement (ou VEFA), ou ceux que vous faites construire (le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte authentique dans le cas d’une VEFA, ou de l’obtention du permis de construire dans le second cas) ;
  • les logements anciens dont les travaux de rénovation représentent au moins 25% du coût total de l’opération (voir Loi Denormandie pour plus d’informations) ou les locaux transformés en habitation (les travaux devant être achevés avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition) ;

Ce n’est pas tout. Pour être éligibles, ces logements doivent se situer sur les zones A, A bis ou B1 (classement des zones par tension du marché immobilier local – cf site du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales pour plus d’informations).

Enfin, le logement doit présenter un certain niveau de performance énergétique :

    • pour le neuf : label RT 2012 ou BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant 2013, et
    • pour l’ancien rénové : Label HPE ou BBC.

Il reste maintenant à regarder du côté des critères de mise en location. Ceux-ci concernent le niveau de revenus du foyer fiscal, ainsi que les loyers que vous serez autorisé(e) à pratiquer.

Critères de mise en location

Petite nouveauté par rapport au dispositif Duflot, son prédécesseur, le Pinel offre la possibilité de louer le bien immobilier à ses ascendants ou descendants, à la condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal (et payent un loyer).

Niveau de revenus des locataires

Vous l’aurez compris, vous ne pourrez pas loger n’importe qui. En effet, vos locataires doivent présenter des revenus inférieurs à ceux listés ci-dessous.

Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €
Couple sans personne à charge57 489 €57 489 €41 868 €
Couple avec 1 personne à charge75 361 €69 105 €50 349 €
Couple avec 2 personnes à charge89 976 €82 776 €60 783 €
Couple avec 3 personnes à charge107 053 €97 991 €71 504 €
Couple avec 4 personnes à charge120 463 €110 271 €80 584 €
Supplément par personne à charge+ 13 412 €+ 12 286 €+ 8 990 €

Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts

Plafonnement des loyers

Et vos loyers seront plafonnés en fonction de la zone sur laquelle se situe le bien.

Zone géographique20192020
A bis17,17 €17,43 €
A12,75 €12,95 €
B110,28 €10,44 €
B2 (sur agrément)8,93 €9,07 €

Autres critères

Les deux derniers critères à ne pas omettre sont :

  1. le bien devra être la résidence principale du locataire, et
  2. vous devrez avoir loué le bien dans les 12 mois suivant la fin des travaux (ou l’acquisition, dans le cas d’un logement neuf).

 

Avec ça, vous devriez être bien armé(e) pour vous lancer dans le Pinel ! Derniers conseils : prenez toujours le temps de bien tout étudier, surtout dans le neuf, qui est en général plus cher que l’ancien. En effet, l’incentive fiscale est alléchante, mais elle ne justifie pas de payer trop cher. Autre point de vigilance : le secteur. Le fait que le Pinel soit pour les zones A bis, A et B1 donne un certain niveau de confiance sur le niveau de la demande, mais n’hésitez pas à vous renseigner quand même : tension locative, taux de vacance moyen, qualité du secteur (commerces, transports, écoles, etc.), évolution de la population, etc.

Nous sommes à votre disposition (en commentaire ou par email) si vous avez des questions.

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

Leave A Comment