On a plus tendance à entendre parler d’effort d’épargne que de taux de couverture de la dette… mais si je vous disais que fondamentalement, cela donne la même information ! En effet, ces deux indicateurs permettent de savoir si le revenu locatif généré par un investissement sera suffisant pour couvrir les charges d’exploitation (taxe foncière, charges de copropriétés, assurances propriétaire non occupant, etc.) et les mensualités d’emprunt (intérêts et capital). Dans le cas de l’effort d’épargne, le résultat est donné sous forme de montant en euros, alors que pour le taux de couverture de la dette, c’est un ratio.

 

L’effort d’épargne

Comme son nom l’indique, l’effort d’épargne représente l’effort financier à consentir pour pouvoir réaliser une opération d’investissement locatif. En effet, qui dit effort d’épargne, dit cash flow négatif. L’investisseur sera donc dans l’obligation de sortir de l’argent de sa poche tous les mois.

Attention, cela ne veut pas dire que l’opération n’est pas rentable. En effet, dans le calcul de l’effort d’épargne, sont prises en compte toutes les charges et autres sorties de cash. Vous soustrayez donc toutes les charges d’exploitation du revenu locatif généré par le bien, mais aussi la part du capital emprunté (cf tableau ci-dessous pour plus de détails sur la formule). Cette portion du capital remboursé peut représenter un montant important, ce qui explique que le résultat peut être négatif.

Formule - Effort d'épargne
12 x loyer mensuel
– Taxe Foncière
– Charges non récupérables
– Frais de gestion
– Assurance propriétaire non occupant (PNC)
– Frais de gestion
– Garantie loyers impayés (GLI)
– Frais financiers (intérêts et assurance)
– Capital

Comme nous le disions plus haut, un résultat négatif (et donc une effort d’épargne à fournir), ne signifie pas forcément un rendement faible. Pour rappel, le rendement locatif permet de déterminer la rentabilité de l’investissement. En d’autres termes, il permet d’évaluer la capacité du bien à générer un revenu (voire sa capacité à générer un revenu net de charges dans le cas du rendement net). Prenons l’exemple du calcul du rendement net :

Formule - Rentabilité Nette

12 x loyer mensuel – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion – assurances
______________________________________________________________________________________________
Prix du bien (FAI) + frais d’acquisition + montant des travaux + frais d’agence et de dossier + coût du crédit année 1

Comme vous pouvez le voir, le capital emprunté et son remboursement ne sont pas pris en compte. Pourquoi ? Retenez que c’est un « mouvement de cash » qui n’est pas lié à l’exploitation de l’actif, mais à l’investissement lui-même. Il ne rentre donc pas en compte dans le calcul du résultat d’exploitation, et donc pas non plus dans le calcul du rendement locatif.

 

Le taux de couverture de la dette

Le principe ici, est de savoir si le revenu locatif généré par l’investissement locatif sera suffisant pour couvrir les mensualités d’emprunt. On retrouve donc exactement les mêmes lignes que celles du tableau présenté plus haut pour le calcul de l’effort d’épargne, mais le calcul est différent. Ou ne soustrait plus les charges d’exploitation et le remboursement du capital au revenu locatif, mais on divise les revenus net de charges par les mensualités d’emprunt (frais financiers + remboursement du capital). Pour plus de clarté, nous vous présentons la formule ci-dessous :

Formule - Taux de Couverture de la Dette

12 x loyer mensuel – Taxe Foncière – Charges non récupérables – Frais de gestion – Assurance PNC – Frais de gestion – GLI

____________________________________________________________________________________
Frais financiers – Capital

Ce ratio permet de rapidement savoir si le résultat d’exploitation (revenus – charges) permet de couvrir les mensualités d’emprunt. En gros : est-ce qu’il restera assez pour payer la banque ? Pas étonnant donc que votre banquier soit si friand de ce ratio ! Il souhaitera que le taux de couverture de la dette se rapproche le plus possible de 1, et idéalement qu’il le dépasse. En effet, si le numérateur est supérieur au dénominateur, le résultat d’exploitation est supérieur aux mensualités d’emprunt, et donc il restera du cash même après avoir payé ses charges financières et remboursé le capital dû sur la période.

Dans le cas contraire, si le résultat d’exploitation (le numérateur) est inférieur aux mensualités d’emprunt (le dénominateur), le ratio sera inférieur à 1. L’opération ne génèrera pas un revenu d’exploitation suffisant pour couvrir la totalité des mensualités. Résultat, le cash flow sera négatif… et il y aura donc effort d’épargne !

Récap : Effort d’épargne vs. Taux de Couverture de la Dette

Comme rien ne vaut un bon visuel, nous allons synthétiser tout cela dans un tableau.

Cash flowEffort d’épargneTaux de couverture de la dette
Résultat d’exploitation > MensualitésPositifNégatif

(donc pas d’effort d’épargne)

Supérieur à 1
Résultat d’exploitation < MensualitésNégatifPositif

(donc il y a effort d’épargne)

Inférieur à 1

 

Nous espérons que cela aura apporté quelques réponses et surtout quelques armes supplémentaires pour bien aborder ces deux critères d’investissement à suivre. L’effort d’épargne est une notion que l’on retrouve souvent dans des opérations de défiscalisation type Loi Pinel, ou quand on passe par un intermédiaire. Vous pouvez très bien vous contenter de parler de cash flow positif ou cash flow négatif, mais il est toujours bien de pouvoir faire le parallèle avec l’effort d’épargne. Idem pour le Taux de Couverture de la Dette… surtout quand vous êtes face à votre banquier !

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

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On a plus tendance à entendre parler d’effort d’épargne que de taux de couverture de la dette… mais si je vous disais que fondamentalement, cela donne la même information ! En effet, ces deux indicateurs permettent de savoir si le revenu locatif généré par un investissement sera suffisant pour couvrir les charges d’exploitation (taxe foncière, charges de copropriétés, assurances propriétaire non occupant, etc.) et les mensualités d’emprunt (intérêts et capital). Dans le cas de l’effort d’épargne, le résultat est donné sous forme de montant en euros, alors que pour le taux de couverture de la dette, c’est un ratio.

 

L’effort d’épargne

Comme son nom l’indique, l’effort d’épargne représente l’effort financier à consentir pour pouvoir réaliser une opération d’investissement locatif. En effet, qui dit effort d’épargne, dit cash flow négatif. L’investisseur sera donc dans l’obligation de sortir de l’argent de sa poche tous les mois.

Attention, cela ne veut pas dire que l’opération n’est pas rentable. En effet, dans le calcul de l’effort d’épargne, sont prises en compte toutes les charges et autres sorties de cash. Vous soustrayez donc toutes les charges d’exploitation du revenu locatif généré par le bien, mais aussi la part du capital emprunté (cf tableau ci-dessous pour plus de détails sur la formule). Cette portion du capital remboursé peut représenter un montant important, ce qui explique que le résultat peut être négatif.

Formule - Effort d'épargne
12 x loyer mensuel
– Taxe Foncière
– Charges non récupérables
– Frais de gestion
– Assurance propriétaire non occupant (PNC)
– Frais de gestion
– Garantie loyers impayés (GLI)
– Frais financiers (intérêts et assurance)
– Capital

Comme nous le disions plus haut, un résultat négatif (et donc une effort d’épargne à fournir), ne signifie pas forcément un rendement faible. Pour rappel, le rendement locatif permet de déterminer la rentabilité de l’investissement. En d’autres termes, il permet d’évaluer la capacité du bien à générer un revenu (voire sa capacité à générer un revenu net de charges dans le cas du rendement net). Prenons l’exemple du calcul du rendement net :

Formule - Rentabilité Nette

12 x loyer mensuel – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion – assurances
______________________________________________________________________________________________
Prix du bien (FAI) + frais d’acquisition + montant des travaux + frais d’agence et de dossier + coût du crédit année 1

Comme vous pouvez le voir, le capital emprunté et son remboursement ne sont pas pris en compte. Pourquoi ? Retenez que c’est un « mouvement de cash » qui n’est pas lié à l’exploitation de l’actif, mais à l’investissement lui-même. Il ne rentre donc pas en compte dans le calcul du résultat d’exploitation, et donc pas non plus dans le calcul du rendement locatif.

 

Le taux de couverture de la dette

Le principe ici, est de savoir si le revenu locatif généré par l’investissement locatif sera suffisant pour couvrir les mensualités d’emprunt. On retrouve donc exactement les mêmes lignes que celles du tableau présenté plus haut pour le calcul de l’effort d’épargne, mais le calcul est différent. Ou ne soustrait plus les charges d’exploitation et le remboursement du capital au revenu locatif, mais on divise les revenus net de charges par les mensualités d’emprunt (frais financiers + remboursement du capital). Pour plus de clarté, nous vous présentons la formule ci-dessous :

Formule - Taux de Couverture de la Dette

12 x loyer mensuel – Taxe Foncière – Charges non récupérables – Frais de gestion – Assurance PNC – Frais de gestion – GLI

____________________________________________________________________________________
Frais financiers – Capital

Ce ratio permet de rapidement savoir si le résultat d’exploitation (revenus – charges) permet de couvrir les mensualités d’emprunt. En gros : est-ce qu’il restera assez pour payer la banque ? Pas étonnant donc que votre banquier soit si friand de ce ratio ! Il souhaitera que le taux de couverture de la dette se rapproche le plus possible de 1, et idéalement qu’il le dépasse. En effet, si le numérateur est supérieur au dénominateur, le résultat d’exploitation est supérieur aux mensualités d’emprunt, et donc il restera du cash même après avoir payé ses charges financières et remboursé le capital dû sur la période.

Dans le cas contraire, si le résultat d’exploitation (le numérateur) est inférieur aux mensualités d’emprunt (le dénominateur), le ratio sera inférieur à 1. L’opération ne génèrera pas un revenu d’exploitation suffisant pour couvrir la totalité des mensualités. Résultat, le cash flow sera négatif… et il y aura donc effort d’épargne !

Récap : Effort d’épargne vs. Taux de Couverture de la Dette

Comme rien ne vaut un bon visuel, nous allons synthétiser tout cela dans un tableau.

Cash flowEffort d’épargneTaux de couverture de la dette
Résultat d’exploitation > MensualitésPositifNégatif

(donc pas d’effort d’épargne)

Supérieur à 1
Résultat d’exploitation < MensualitésNégatifPositif

(donc il y a effort d’épargne)

Inférieur à 1

 

Nous espérons que cela aura apporté quelques réponses et surtout quelques armes supplémentaires pour bien aborder ces deux critères d’investissement à suivre. L’effort d’épargne est une notion que l’on retrouve souvent dans des opérations de défiscalisation type Loi Pinel, ou quand on passe par un intermédiaire. Vous pouvez très bien vous contenter de parler de cash flow positif ou cash flow négatif, mais il est toujours bien de pouvoir faire le parallèle avec l’effort d’épargne. Idem pour le Taux de Couverture de la Dette… surtout quand vous êtes face à votre banquier !

Seb de Lavison - Banquier d'affaires devenu entrepreneur, je me suis essayé à plusieurs choses : du web à la robotique, en passant par le marketing digital ! L'immobilier est ensuite venu hanter mes nuits... puis mes journées. J'ai vite compris que ma place n'était plus dans mon agence de marketing digital, mais dans l'univers de la Proptech (immobilier & technologie). GO Trackstone!

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