La vente acte en main est peu connue et pourtant, elle peut être très utile pour celui ou celle qui souhaite limiter (voire même supprimer) le montant de son apport personnel. Certes votre banquier peut aussi accepter un financement à 110 % (terme utilisé quand la banque finance le bien et les frais d’acquisition), mais dans la plupart des cas, il demandera à l’emprunteur d’assumer les frais d’acquisition (aussi appelés frais de notaire ou frais d’acte). Grâce à la vente acte en main, le vendeur accepte de prendre ces frais à sa charge… donc plus besoin de les financer !

 

Pourquoi un banquier n’aime pas financer les frais d’acquisition ?

C’est tout simplement une histoire de risque. Si le banquier finance 100 % du prix du bien immobilier, il se couvre contre une éventuelle perte. En effet, en cas d’impayés, il pourra toujours se rembourser avec la vente du bien. Si toutefois il accepte ce fameux financement à 110 % (100 % pour le prix du bien et 10 % pour les frais d’acquisition), il s’expose au risque de ne pas pouvoir récupérer le montant des frais d’acquisition en cas de revente (sauf si avec un peu de chance le bien s’apprécie entre temps…).

Comment faire du coup si vous souhaitez faire financer la totalité de l’opération ? Soit tomber sur un banquier sympa (ou être dans ses petits papiers), soit regarder du côté de la vente acte en main.

 

La vente « Acte en main », qu’est-ce que c’est ?

Vous le savez peut-être, les frais d’acquisition sont normalement à la charge de l’acheteur. En effet, l’article 1593 du Code Civil stipule que : « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur. »

Il est toutefois possible de déroger à cette règle en passant par la vente dite “acte en main.” Dans ce cas, l’acheteur et le vendeur s’accordent sur le fait que les frais d’acquisition seront pris en charge par le vendeur. Ci-dessous, un petit tableau pour bien comprendre la nuance :

Type de vente Qui paie les frais d’acquisition ? Montant à faire financer côté acheteur Solde côté vendeur
Vente classique Acheteur Prix de vente + Frais d’acquisition Prix de vente
Vente acte en main Vendeur Prix de vente Prix de vente – Frais d’acquisition

Jusqu’ici, cela semble plutôt logique. Se pose toutefois la question de la pertinence de la vente acte en main pour le vendeur ? Cela reviendrait en effet à réduire le solde du montant perçu et serait donc une perte importante pour lui. Prenons un petit exemple chiffré pour illustrer cela.

Hypothèses :

  • prix du bien : 150 000 € et
  • frais d’acquisition : 8 % du prix de vente
Type de vente Qui paie les frais d’acquisition ? Montant de l’opération côté acheteur Solde côté vendeur
Vente classique Acheteur 150 000 + 12 000 = 162 000 € 150 000 €
Vente acte en main Vendeur 150 000 € 150 000 – 12 000 = 138 000 €

Cet exemple met bien en lumière le peu d’intérêts côté vendeur. Pourquoi accepterait-il donc une vente acte en main ? Deux cas de figure selon nous :

  1. Dans le cas d’une négociation sur le prix de vente : plutôt qu’une baisse de prix (ou en plus d’une baisse de prix), l’acheteur peut demander au vendeur de prendre en charge les frais d’acquisition, ou
  2. Simplement parce que l’acheteur propose de compenser le vendeur en augmentant le prix de vente initial du montant des frais d’acquisition. Le bien qui valait initialement 150 000 € dans l’exemple précédant, se retrouve être vendu au prix de 162 000 € (cf exemple ci-dessous) !
Type de vente Qui paie les frais d’acquisition ? Montant de l’opération côté acheteur Solde côté vendeur
Vente classique Acheteur 150 000 + 12 000 = 162 000 € 150 000 €
Vente acte en main Vendeur 162 000 € 162 000 – 12 000 = 150 000 €

Magique, n’est-ce pas ?

Le coût de revient pour l’acheteur et le vendeur est maintenant identique dans les deux cas. On passe donc d’un acte de vente d’un bien qui valait 150 000 € avec 12 000 € de frais d’acquisition à la charge de l’acquéreur, à un acte dans lequel le bien vaut 162 000 €, et les frais sont à la charge du vendeur. Pour le banquier, ce prix représentera la valeur du bien, et donc s’il accepte de financer à 100 %, il prêtera les 162 000 €.

 

Calcul du prix de vente acte en main

Il y a une petite subtilité sur le calcul du prix de vente acte en main. Dans un souci de clarté, nous avons pris comme prix de vente acte en main dans l’exemple ci-dessus la somme du prix de vente et des frais d’acquisition de la « Vente classique » . Cela rendait la démonstration plus parlante, mais comme les frais d’acquisition se calculent en fonction d’un prix de vente final, et que le prix de vente acte en main est plus élevé que le prix dans le cas de la vente classique, les frais d’acquisition seront plus élevés. Mais pas d’inquiétude, la formule n’est pas compliquée et on va vous illustrer tout ça.

Pour calculer le prix de vente acte en main au plus juste :

Formule - Prix acte en main

Prix de vente

__________________________

1 – Frais d’acquisition (en %)

Si l’on reprend l’exemple ci-dessus, cela donne :

Type de vente Qui paie les frais d’acquisition ? Montant de l’opération côté acheteur Solde côté vendeur
Vente classique Acheteur 150 000 + 12 000 = 162 000 € 150 000
Vente acte en main Vendeur 150 000 / (1 – 0,08) = 163 043 € 163 043 – (163 043 x 0,08) = 150 000 €

Je sais ce que vous vous dites : finalement, c’est plus cher pour l’acheteur ! En effet, le montant total de l’opération revient un peu plus cher pour l’acquéreur. Et c’est la raison pour laquelle il faut avoir une bonne motivation pour demander au vendeur de prendre ces frais à sa charge (comme par exemple ne mettre aucun apport personnel et financer la totalité de l’opération).

 

Avantages et inconvénients d’une vente acte en main

Il est important de bien comprendre les plus et les moins d’une telle opération, aussi bien côté vendeur qu’acheteur, pour ne pas faire de bêtises, mais aussi pouvoir répondre aux éventuelles questions que pourrait soulever l’une des parties (acheteur, vendeur, agent immobilier, etc.).

Les avantages de la vente acte en main :

  • Pour l’acheteur :
    • Indirectement financer les frais d’acquisition et ainsi réduire au maximum son apport personnel. Cela évite de demander ouvertement un financement à 110 % auprès de sa banque.
    • amortir les frais d’acquisition.
  • Pour le vendeur :
    • pas vraiment d’avantages, hormis offrir un peu de flexibilité et faciliter une vente à quelqu’un qui pourrait être intéressé par le « montage ».

Les inconvénients de la vente acte en main :

  • Pour l’acheteur :
    • ne payant pas de frais d’acquisition, l’acheteur ne pourra pas déduire cette charge en année 1 (en revanche, ils seront indirectement amortis).
    • les frais d’acquisition seront plus élevés.
    • le risque d’offrir une représentation erronée du dossier à son banquier en incorporant les frais d’acquisition au prix de vente.
  • Pour le vendeur

 

Comme nous l’avons évoqué plus haut, il faut être vigilant sur la représentation faite du dossier. C’est pourquoi notre recommandation serait d’utiliser la carte « acte en main » en cas de négociation fructueuse avec le vendeur. Si celui-ci accepte de baisser son prix a minima du montant des frais d’acquisition, vous pourrez tourner cela à votre double avantage en lui proposant une vente acte en main. Dans le cas contraire, si aucune négociation n’est possible, demander une augmentation du prix net vendeur pour faciliter votre financement peut être préjudiciable pour la relation que vous souhaitez construire avec votre banquier…

Des questions ? N’hésitez pas, nous sommes là pour ça.

Innovation et immobilier ne font pas bon ménage !? C'est ce que certains continuent de penser... Pour ma part, je suis plutôt de ceux qui pensent qu'une révolution est en marche 🙂 On en reparle dans quelques années ? #proptech

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La vente acte en main est peu connue et pourtant, elle peut être très utile pour celui ou celle qui souhaite limiter (voire même supprimer) le montant de son apport personnel. Certes votre banquier peut aussi accepter un financement à 110 % (terme utilisé quand la banque finance le bien et les frais d’acquisition), mais dans la plupart des cas, il demandera à l’emprunteur d’assumer les frais d’acquisition (aussi appelés frais de notaire ou frais d’acte). Grâce à la vente acte en main, le vendeur accepte de prendre ces frais à sa charge… donc plus besoin de les financer !

 

Pourquoi un banquier n’aime pas financer les frais d’acquisition ?

C’est tout simplement une histoire de risque. Si le banquier finance 100 % du prix du bien immobilier, il se couvre contre une éventuelle perte. En effet, en cas d’impayés, il pourra toujours se rembourser avec la vente du bien. Si toutefois il accepte ce fameux financement à 110 % (100 % pour le prix du bien et 10 % pour les frais d’acquisition), il s’expose au risque de ne pas pouvoir récupérer le montant des frais d’acquisition en cas de revente (sauf si avec un peu de chance le bien s’apprécie entre temps…).

Comment faire du coup si vous souhaitez faire financer la totalité de l’opération ? Soit tomber sur un banquier sympa (ou être dans ses petits papiers), soit regarder du côté de la vente acte en main.

 

La vente « Acte en main », qu’est-ce que c’est ?

Vous le savez peut-être, les frais d’acquisition sont normalement à la charge de l’acheteur. En effet, l’article 1593 du Code Civil stipule que : « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur. »

Il est toutefois possible de déroger à cette règle en passant par la vente dite “acte en main.” Dans ce cas, l’acheteur et le vendeur s’accordent sur le fait que les frais d’acquisition seront pris en charge par le vendeur. Ci-dessous, un petit tableau pour bien comprendre la nuance :

Type de vente Qui paie les frais d’acquisition ? Montant à faire financer côté acheteur Solde côté vendeur
Vente classique Acheteur Prix de vente + Frais d’acquisition Prix de vente
Vente acte en main Vendeur Prix de vente Prix de vente – Frais d’acquisition

Jusqu’ici, cela semble plutôt logique. Se pose toutefois la question de la pertinence de la vente acte en main pour le vendeur ? Cela reviendrait en effet à réduire le solde du montant perçu et serait donc une perte importante pour lui. Prenons un petit exemple chiffré pour illustrer cela.

Hypothèses :

  • prix du bien : 150 000 € et
  • frais d’acquisition : 8 % du prix de vente
Type de vente Qui paie les frais d’acquisition ? Montant de l’opération côté acheteur Solde côté vendeur
Vente classique Acheteur 150 000 + 12 000 = 162 000 € 150 000 €
Vente acte en main Vendeur 150 000 € 150 000 – 12 000 = 138 000 €

Cet exemple met bien en lumière le peu d’intérêts côté vendeur. Pourquoi accepterait-il donc une vente acte en main ? Deux cas de figure selon nous :

  1. Dans le cas d’une négociation sur le prix de vente : plutôt qu’une baisse de prix (ou en plus d’une baisse de prix), l’acheteur peut demander au vendeur de prendre en charge les frais d’acquisition, ou
  2. Simplement parce que l’acheteur propose de compenser le vendeur en augmentant le prix de vente initial du montant des frais d’acquisition. Le bien qui valait initialement 150 000 € dans l’exemple précédant, se retrouve être vendu au prix de 162 000 € (cf exemple ci-dessous) !
Type de vente Qui paie les frais d’acquisition ? Montant de l’opération côté acheteur Solde côté vendeur
Vente classique Acheteur 150 000 + 12 000 = 162 000 € 150 000 €
Vente acte en main Vendeur 162 000 € 162 000 – 12 000 = 150 000 €

Magique, n’est-ce pas ?

Le coût de revient pour l’acheteur et le vendeur est maintenant identique dans les deux cas. On passe donc d’un acte de vente d’un bien qui valait 150 000 € avec 12 000 € de frais d’acquisition à la charge de l’acquéreur, à un acte dans lequel le bien vaut 162 000 €, et les frais sont à la charge du vendeur. Pour le banquier, ce prix représentera la valeur du bien, et donc s’il accepte de financer à 100 %, il prêtera les 162 000 €.

 

Calcul du prix de vente acte en main

Il y a une petite subtilité sur le calcul du prix de vente acte en main. Dans un souci de clarté, nous avons pris comme prix de vente acte en main dans l’exemple ci-dessus la somme du prix de vente et des frais d’acquisition de la « Vente classique » . Cela rendait la démonstration plus parlante, mais comme les frais d’acquisition se calculent en fonction d’un prix de vente final, et que le prix de vente acte en main est plus élevé que le prix dans le cas de la vente classique, les frais d’acquisition seront plus élevés. Mais pas d’inquiétude, la formule n’est pas compliquée et on va vous illustrer tout ça.

Pour calculer le prix de vente acte en main au plus juste :

Formule - Prix acte en main

Prix de vente

__________________________

1 – Frais d’acquisition (en %)

Si l’on reprend l’exemple ci-dessus, cela donne :

Type de vente Qui paie les frais d’acquisition ? Montant de l’opération côté acheteur Solde côté vendeur
Vente classique Acheteur 150 000 + 12 000 = 162 000 € 150 000
Vente acte en main Vendeur 150 000 / (1 – 0,08) = 163 043 € 163 043 – (163 043 x 0,08) = 150 000 €

Je sais ce que vous vous dites : finalement, c’est plus cher pour l’acheteur ! En effet, le montant total de l’opération revient un peu plus cher pour l’acquéreur. Et c’est la raison pour laquelle il faut avoir une bonne motivation pour demander au vendeur de prendre ces frais à sa charge (comme par exemple ne mettre aucun apport personnel et financer la totalité de l’opération).

 

Avantages et inconvénients d’une vente acte en main

Il est important de bien comprendre les plus et les moins d’une telle opération, aussi bien côté vendeur qu’acheteur, pour ne pas faire de bêtises, mais aussi pouvoir répondre aux éventuelles questions que pourrait soulever l’une des parties (acheteur, vendeur, agent immobilier, etc.).

Les avantages de la vente acte en main :

  • Pour l’acheteur :
    • Indirectement financer les frais d’acquisition et ainsi réduire au maximum son apport personnel. Cela évite de demander ouvertement un financement à 110 % auprès de sa banque.
    • amortir les frais d’acquisition.
  • Pour le vendeur :
    • pas vraiment d’avantages, hormis offrir un peu de flexibilité et faciliter une vente à quelqu’un qui pourrait être intéressé par le « montage ».

Les inconvénients de la vente acte en main :

  • Pour l’acheteur :
    • ne payant pas de frais d’acquisition, l’acheteur ne pourra pas déduire cette charge en année 1 (en revanche, ils seront indirectement amortis).
    • les frais d’acquisition seront plus élevés.
    • le risque d’offrir une représentation erronée du dossier à son banquier en incorporant les frais d’acquisition au prix de vente.
  • Pour le vendeur

 

Comme nous l’avons évoqué plus haut, il faut être vigilant sur la représentation faite du dossier. C’est pourquoi notre recommandation serait d’utiliser la carte « acte en main » en cas de négociation fructueuse avec le vendeur. Si celui-ci accepte de baisser son prix a minima du montant des frais d’acquisition, vous pourrez tourner cela à votre double avantage en lui proposant une vente acte en main. Dans le cas contraire, si aucune négociation n’est possible, demander une augmentation du prix net vendeur pour faciliter votre financement peut être préjudiciable pour la relation que vous souhaitez construire avec votre banquier…

Des questions ? N’hésitez pas, nous sommes là pour ça.

Innovation et immobilier ne font pas bon ménage !? C'est ce que certains continuent de penser... Pour ma part, je suis plutôt de ceux qui pensent qu'une révolution est en marche 🙂 On en reparle dans quelques années ? #proptech

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