Acheter un bien déjà loué en zone tendue : quel impact ?

Vous êtes intéressé par un bien en location mais celui-ci se trouve dans une zone tendue ? Quel impact cela a-t-il sur l’achat ? Pouvez-vous augmenter le loyer pendant la location actuelle ? Au changement de locataire ? Peut-on obtenir un bon rendement locatif avec un bien déjà loué en zone tendue ? Dans cet article, on vous dit tout sur l’achat d’un logement avec un locataire en place en zone tendue.

Zone tendue : de quoi on parle ?

Par définition, une zone tendue est “une zone d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social ».

Sur le marché de l’immobilier, on qualifie donc de “zone tendue” les villes où la demande est supérieure à l’offre, et qu’il est donc difficile et coûteux de trouver un logement. Dans ces villes, la tension locative est souvent élevée, voire maximale.

Quelles sont les villes en zone tendues ?

En France, on compte plus de 1000 zones tendues parmi 28 agglomérations de métropoles suivantes :

• Ajaccio

• Annecy

• Arles

• Bastia

• Bayonne

• Beauvais

• Bordeaux

• Draguignan

• Fréjus

• Genève-Annemasse

• Grenoble

• La Rochelle

• La Teste-de-Buch

• Arcachon, Lille

• Lyon

• Marseille

• Aix-en-Provence

• Meaux

• Menton-Monaco

• Montpellier

• Nantes

• Nice

• Paris

• Saint-Nazaire

• Sète

• Strasbourg

• Thonon-les-Bains

• Toulon

• Toulouse.

Lorsqu’on parle de “zone tendue” on désigne l’ensemble de la zone. Il n’y a donc pas de différence selon les quartiers, même si dans la réalité, certains quartiers d’une même ville ou agglomération connaissent un taux d’offres et de demandes plus équilibré que d’autres.

Lorsque vous investissez, nous vous conseillons de vous tourner vers l’une des villes les plus rentables.

Pourquoi acheter un logement occupé ?

Lorsque vous achetez un bien occupé, vous profitez d'une décote au niveau du coût du bien. Idéal pour obtenir un bon taux de rendement locatif ou pour une première expérience immobilière, ce type d'achat vous permet également d'anticiper ce taux de rendement.

En effet, puisque le bail est en cours, vous êtes en mesure de connaître la rentabilité du bien pour le propriétaire précédent, en fonction des charges du bien. Votre propre rentabilité pourra être évaluée selon votre fiscalité.

En plus, vous pourrez avoir accès aux informations du locataire ; à quelle période du mois ce dernier paye son loyer, depuis quand il loge dans l'appartement ou la maison etc... Vous n'avez donc pas à chercher un locataire sérieux sans agence, qui est en général, un point inquiétant pour les investisseurs dans leur gestion locative.

Avoir une idée précise du rendement que le bien vous permet d'atteindre fait donc partie des différents avantages de l'acquisition d'un bien déjà loué.

Si vous souhaitez revendre le bien, vous aurez le choix entre le mettre en vente avec le locataire en place (qu'il soit le même que lors de votre achat ou pas), ou le vendre vide en donnant congé à votre locataire en veillant à respecter les délais de préavis.

Acheter un appartement loué et augmenter le loyer, c’est possible ?

Si le coût de l'achat d'un bien déjà loué est réduit, cela s'explique par le fait qu'il présente aussi des inconvénients. En effet, puisqu'il fait l'objet d'un contrat déjà existant, le bail se transfère dans les mêmes conditions : vous n’êtes pas libre d’augmenter le loyer comme bon vous semble.

Dans certaines conditions, vous avez droit d’augmenter le loyer d’un bien loué. Par exemple, si le contrat de bail inclut une clause de révision, vous pourrez l’augmenter une fois par an, conformément à l’Indice de Révision des Loyers (IRL).

C’est également le cas si vous effectuez de gros travaux d'amélioration du logement en modifiant réellement son confort et sa valeur. Sauf ces exceptions, vous devrez attendre le renouvellement du bail pour revoir le loyer.

En zone tendue, qu’est-ce que ça change ?

En zone tendue, la période de relocation, entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un autre, le loyer ne peut pas être modifié entre 2 locataires,(ce qui s'appelle "à la relocation"), sauf dans certaines conditions : logement vide depuis 18 mois, travaux importants.

Même dans ces cas particuliers, le loyer peut seulement être légèrement augmenté, vous n’êtes pas libre de fixer le montant de votre choix. En règle générale, donc, le loyer reste le même lors du changement de locataire en zone tendue.

Bon à savoir : Si votre bien se trouve en zone non tendue, vous pouvez librement augmenter le loyer du bien lorsque le changement de locataire s’effectue.

La surtaxe d'habitation en zone tendue

En zone tendue, peut être appliquée une surtaxe d'habitation : une majoration fixée entre 5 et 60 % de la taxe d'habitation. Seuls sont concernés les logements meublés qui ne sont pas utilisés comme habitation principale par leur occupant. Toutes les villes de zone tendue ne sont pas concernées, il faut donc vous renseigner au cas par cas pour savoir si la zone de votre investissement locatif est concerné ou non. Si votre zone est concernée, vous êtes en droit de réclamer de retirer ou de réduire cette surtaxe dans certaines conditions :

• si l’occupation du logement est due à l'activité professionnelle et est une résidence secondaire ;

• si le logement constituait la résidence principale d'une personne hébergée dans certains établissements de soins ;

• s’il n’est pas possible d’affecter le logement à un usage d'habitation principale.

L’encadrement des loyers dans les villes

Créé par la loi Alur pendant l'année 2014, le dispositif de l’encadrement des loyers dans certaines villes de France a été remis en place avec la loi Elan pendant l'année 2018. A ce jour, la fixation des loyers s’applique seulement dans certaines villes, selon le décret. Voici la liste :

Paris

A Paris intra-muros s'applique le plafonnement des loyers d'habitation, et ce pour les baux d'habitation vide et meublée à usage de résidence principale du locataire signés depuis le 1er juillet 2019.

Lille

A Lille (et communes Hellemmes et Lomme) les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire sont soumis à un plafonnement s'agissant des contrats signés depuis le 1er mars 2020.

Plaine commune

Dans les neuf villes de Plaine Commune (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse), les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 1er juin 2021.

Lyon et Villeurbanne

A Lyon et Villeurbanne, les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 1er novembre 2021.

Est Ensemble

Dans les neuf villes d'Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 1er décembre 2021.

Montpellier

Dans la ville de Montpellier, les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 1er juillet 2022.

Bordeaux

Dans la commune de Bordeaux, les loyers des logements loués vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire et des baux mobilité sont soumis à un plafonnement pour les contrats signés depuis le 15 juillet 2022.

Dans ces villes et communes, la hausse des loyers ne peut pas être revue par le propriétaire bailleur comme bon lui semble. La mise en place de ce dispositif permet de réguler le marché du logement dans ces villes où la demande est extrêmement élevée, en assurant la décence minimum des loyers.

Que vous achetiez un bien vide ou avec un locataire en place, son emplacement en zone tendue ne vous permet pas d’augmenter le loyer, puisque leur montant est plafonné.

Notez que peu importe la zone où il se trouve, tendue ou non, vous ne pouvez pas modifier le bail en cours entre vous et le locataire en place, il faudrait dans tous les cas attendre la fin du bail pour revoir les termes du contrat.

Pour aller plus loin, n'hésitez pas à consultez nos différents dossiers comme cet article sur le capital nécessaire pour devenir rentier ou encore les différences entre la pierre papier et investissement immobilier traditionnel.