Comment augmenter le loyer lors du rachat d'un bien occupé ?

L'achat d'un logement occupé présente de nombreux avantages : le nouveau propriétaire connaît le rendement locatif de l'appartement, il a droit a une décote sur le prix du bien etc... Mais parfois, le locataire est en place depuis plusieurs années, et le loyer ne correspond plus au marché. Ou l'acheteur souhaite simplement augmenter le montant du loyer afin d'obtenir une meilleure rentabilité.

Mais est-il possible de faire une révision du montant du loyer ? Le bail est-il modifiable ? Que prévoit la loi ? On vous dit tout sur l'augmentation du loyer lors de l'achat d'un logement occupé !

Acheter un bien loué, ça signifie quoi ?

Lorsqu'un propriétaire décide de vendre son bien occupé, deux options s'offrent à lui : il peut donner congé au locataire afin de rompre le bail, en respectant les droits du locataire comme les délais, et vendre le bien vide. Il peut aussi le vendre avec le locataire dans ce cas quelques démarches vous reviennent pour le rachat, mais rien d'insurmontable (surtout au regard de gain de rentabilité potentiel).

Si en tant qu'investisseur vous souhaitez acheter un bien avec un contrat, vous profiterez de nombreux avantages, comme la décote importante au niveau du prix. Cette décote est un vrai atout pour votre rendement locatif, mais vous souhaitez l'augmenter davantage en augmentant le loyer. Est-ce que vous avez droit de le faire ? Si oui, comment s'y prendre ?

Un propriétaire est-il libre d'augmenter le loyer à sa guise ?

Lorsqu'un investisseur achète un logement avec bail en cours, il va jouir d'une décote du prix de l'appartement. Et ce, notamment car le contrat n'est pas modifiable. Pour pouvoir changer les conditions du contrat entre le bailleur et le locataire, l'investisseur doit attendre la fin de ce bail. En effet, lors de la vente, le bail se transfère dans des conditions identiques.

Exceptionnellement, vous pourrez en outre majorer le loyer en cours de bail si vous effectuez des travaux d’amélioration, et sous réserve de l’accord du locataire en place. En dehors de ces situations, vous devrez attendre le renouvellement du bail pour revoir le loyer, à condition qu’il soit sous-évalué et selon que le bien se situe ou non en zone tendue.

Les cas précis où la loi permet l'augmentation du loyer d'un bien occupé

Le loyer est sous-évalué

Si le logement est occupé depuis plusieurs années et qu'aucune partie du bail est consacrée à une clause de révision, il est possible que le loyer ne corresponde pas au marché. Dans ce cas, pour éviter de perdre en rentabilité et d'être en dessous des prix du marché, il est envisageable d'augmenter le loyer.

Attention, certaines conditions sont à respecter, si le logement se trouve dans une zone détendue, où les communes ne sont pas soumises à encadrement des loyers.

L'augmentation peut être appliquée s'il est avéré que le loyer est réellement inférieur à ceux du marché, en constatant le montant des logements voisins.

Si c'est le cas, le bailleur doit adresser sa proposition au locataire 6 mois au moins avant la fin du bail, en indiquant 6 références (pour les agglomérations qui comptent plus d’un million d’habitants) ou 3 références (pour les agglomérations à moins d’un million d’habitants) précises qui justifient la demande d'augmentation du loyer. Vous devez absolument attendre une réponse de sa part pour entreprendre un changement. Si votre demande n'est pas justifiée, il est en droit de vous apporter une réponse négative.

La révision du loyer

Aucune modification du bail ne peut avoir lieu si celui-ci est en cours. Cependant, le montant du loyer peut être révisé sous certaines conditions. En effet, si le contrat de bail inclut une clause de révision, le nouveau propriétaire a le droit d'augmenter le montant du loyer une fois par an, conformément à l’Indice de Révision des Loyers (IRL). Cette clause s’applique soit à la date anniversaire du bail, soit à la date indiquée dans le contrat.

Par exemple, un bail, signé le 1er juillet 2022 pour un loyer de 1.000 euros (hors charges), prévoit la révision du loyer à la date anniversaire du contrat. C'est donc à partir du 1er juillet 2023 que le loyer sera révisé.

Bon à savoir : selon les modalités de la loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) entrée en vigueur le 27 mars 2014, si l'indexation n'est pas demandée par le propriétaire dans l'année de sa prise d'effet, celle-ci ne pourra pas être rattrapée.

Augmenter le prix du loyer en cas de travaux

Il est possible d'augmenter le loyer si vous effectuez des travaux dans le bien loué. Attention, par travaux, on entend de gros travaux de rénovation qui change radicalement le confort de l'appartement, pas de simples travaux esthétiques comme un rafraîchissement de peinture etc.

Notez que la nature des travaux ne suffit pas à provoquer la hausse du loyer. En effet, le bailleur doit faire une demande, par lettre, au locataire afin d'obtenir son accord formel pour payer un loyer plus élevé, soit par une clause du bail qui le prévoit, soit par un avenant au contrat de location. Encore une fois, sans cet accord, le loyer ne peut être augmenté.

Dans les zones dites tendues, en cas de réalisation de travaux d’amélioration du confort du logement, ou liés à la décence du logement, et sous réserve que le loyer soit reconnu comme sous-évalué, le montant des travaux devra être au moins égal à la dernière année de loyer. Notez que la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux (toutes taxes comprises).

Comment assurer sa rentabilité sans augmenter le loyer ?

Si le logement que vous souhaitez acheter ne remplit pas ces critères et qu'il n'est donc pas envisageable pour vous d'augmenter le loyer que paye le locataire chaque mois, est-ce qu'il est tout de même rentable d'acheter un bien avec le locataire en place ?

Même si la réponse doit se faire au cas par cas, grâce au calcul du rendement locatif, l'achat d'un logement en location peut vous apporter une excellente rentabilité. En effet, sur le plan financier, ce type d'achat présente de nombreux avantages.

Premièrement, un appartement déjà loué connaît une décote sur le prix très intéressante pour le nouveau propriétaire. Selon la situation du bien, la décote peut être plus ou moins élevée. Plus il est élevé, plus le rendement locatif sera intéressant.

En vous dirigeant vers un appartement occupé, vous évitez la vacance locative, période où le bien est vide entre deux locataires, ce qui vous assure de toucher le loyer chaque mois, et ce, dès que la vente est actée. La vacance locative est une des plus grandes peurs des investisseurs car si l'appartement reste vide sur une durée longue, l'impact sur le rendement locatif est important.

En évitant cette période, vous assurez une meilleure rentabilité de votre investissement. De plus, lorsque vous achetez un bien occupé, vous pouvez avoir accès à des informations comme la date à laquelle le locataire paye son loyer ou depuis combien de temps il habite le logement.

Grâce à ça, vous pouvez assurer la sécurité de votre investissement et reprendre le bien avec sérénité. En effet, trouver un locataire sérieux sans agence est une question qui tracasse les investisseurs, à laquelle vous n’aurez pas à répondre. À la fin du contrat actuel, vous pourrez fixer le loyer de votre bien.

Vous l'avez compris, le loyer est la clé de voûte de votre rentabilité locative. Une petite modification de ce dernier, si elle est bien faite, peut considérablement améliorer votre TRI et votre VAN immobilière.

Acheter un bien déjà occupé présente plusieurs avantages comme la décote au moment de l'achat, ou encore la vacance locative évitée mais cela nécessite de se plier au contrat en cours. Pour cette raison, hormis certaines exceptions, vous ne pouvez pas augmenter le loyer à votre guise.