Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?

Lorsqu’on parle immobilier, on ne peut échapper au terme de “rendement locatif”. Vous avez investi ou souhaitez investir et vous vous demandez ce qu’est un bon rendement locatif ? Que votre objectif soit de vous constituer une épargne, un patrimoine ou d'optimiser votre fiscalité, le rendement locatif doit être au cœur de votre réflexion.

Quel taux faut-il viser pour une rentabilité locative qui en vaut la peine ? Comment le calculer ? Dans cet article, découvrez nos conseils pour obtenir le meilleur rendement locatif pour votre investissement immobilier.

Qu'est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif, ou rentabilité locative, est un indicateur de réussite d’un investissement immobilier.

Il s’exprime en pourcentage et mesure le ratio entre les revenus locatifs annuels et le montant investi au départ, qui comprend le prix d’achat du bien et les éventuels frais qu’il a pu engendrer (les frais de notaires que vous pouvez calculer ici par exemple). Pour obtenir ce taux, vous devez donc connaître votre cash-flow annuel.

Notez que le cashflow n'est pas la seule manière de générer des revenus immobiliers, parmi les autres moyens les plus classiques on peut citer :

• Location long terme : Généralement le moyen le plus stable d'obtenir des revenus.

• Location saisonnière : Rentabilité brute généralement plus élevée mais implique plus de gestion.

• Plus-value à la revente: La valeur du bien peut augmenter au fil des années, générant un profit au moment de la revente.

• Réduction d'impôt: des dispositifs comme le Pinel permettent une réduction d'impôt.

Quelle différence entre rentabilité locative, rendement et retour sur investissement ?

Même si les trois termes sont très proches, il existe quelques nuances. En effet, le rendement locatif ne prend en compte que ce que rapporte le capital investi pendant une période donnée. Le calcul de la rentabilité, quant à lui, tient compte de la variation éventuelle de la valeur du capital investi.

Sur le marché de l'investissement locatif, la notion de retour sur investissement est importante. C'est l'indicateur de la manière dont l'argent de l'investisseur se fructifie. Il vous guide sur la qualité de l'investissement en en comparant plusieurs. Il prend donc en compte le ratio des bénéfices de l'investissement en divisant par le coût de ce même investissement.

Veillez donc à choisir un investissement au ROI (retour sur investissement) élevé. Couvrir les frais annexes de votre bien, couvrir la gestion locative, les travaux de rénovation : un retour sur investissement élevé participera à la rentabilité de votre bien.

Bon à savoir : Même si l'on emploie le terme de "retour sur investissement", il n'est pas possible de savoir tout ce que va nous rapporter un bien avant sa revente.

Comment calculer son rendement locatif ?

Pour obtenir le rendement brut d'un bien immobilier, vous devez effectuer ce calcul :

• Divisez le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement puis de multiplier le résultat par 100.

Le rendement net, quant à lui, s'obtient en divisant les loyers annuels (en retirant les charges et les dépenses) par le prix du bien, auquel on ajoute les travaux, les meubles et tous les frais annexes.

Enfin, le rendement net d’impôts ou net-net, vous permet d’être encore plus précis car il intègre les éléments de fiscalité de l'investissement immobilier locatif. Son calcul dépendra de votre situation propre.

Le rendement net est par exemple utilisé pour estimer l'intérêt d'un effet de levier.

On vous explique cela :

Quel est l'impact de l'effet de levier sur la rentabilité locative ?

L'effet de levier, en immobilier, consiste à utiliser un prêt pour financer une partie ou l'intégralité de votre acquisition.

Ce mécanisme peut en théorie amplifier votre taux de rentabilité immobilier. Le calcul est simple : vous comparez le coût du prêt avec la rentabilité nette de votre investissement.

Si le taux de rentabilité est supérieur au coût du prêt, l'effet de levier sera favorable. Par exemple, si le taux moyen du prêt est de 2% et la rentabilité nette est de 4%, l'écart positif augmente le cashflow.

Il est souvent beaucoup plus simple d'utiliser un simulateur pour trouver le niveau de prêt optimal. Pensez à prendre en compte les variables comme :

• l'impôt,

• le coût d'acquisition,

• les conditions d'offre du prêt.

Attention néanmoins au niveau d'endettement de votre foyer. Ne dépassez pas un ratio raisonnable par rapport à vos revenus.

Pour creuser le sujet du loyer, consultez nos 4 articles de référence :

• Comment augmenter le loyer lors du rachat d'un bien occupé ?

• Quel rendement locatif viser en investissement immobilier ?

• Quels sont les montages financiers pour augmenter sa rentabilité immobilière ?

• Comment fixer son loyer locatif ?

Pourquoi le rendement locatif est important ?

Réduire l'effort d'épargne mensuel

En immobilier, la précision et l'anticipation sont de mise. Évaluer le rendement locatif avant d'investir, c'est la clé pour ne pas vous retrouver avec un effort d'épargne mensuel trop lourd à assumer.

Investir dans d'autres projets

La plupart du temps, un investissement locatif est la première étape dans l'aventure des investissements. Ils peuvent aussi être suivis par l'achat d'une résidence principale.

Plus le taux de rentabilité de votre investissement est élevé, plus vous préservez votre capacité d'endettement. D'autant plus que pour une demande de crédit, la banque est très attentive aux revenus des projets dans lesquels vous avez déjà investi. Évidemment, les emprunts déjà en cours vont aussi être pris en considération. Vous pouvez utiliser notre calculateur gratuit en ligne pour calculer votre capacité d'endettement

Quel taux de rendement locatif viser ?

Le taux de rendement à viser dépend de votre situation et de vos objectifs. En effet, ce n’est pas le seul critère à observer selon votre objectif d’investissement. On considère qu’un bon rendement locatif se situe entre 5% et 10%. Selon le type de bien, le taux de rendement à viser varie.

Dans une grande ville où le prix de l’immobilier est élevé, un bon taux de rendement se situe plutôt entre 3% et 5%. Au contraire, plus une ville est petite où le prix est bas, plus le taux de rendement doit être élevé pour être considéré comme bon. Par exemple, pour un bien dans une ville comme Angoulême, un bon taux de rendement se situe entre 6% et 10%.

Qu’est-ce-qu’un mauvais taux de rendement locatif ?

Encore une fois, le taux de rendement dépend de vos objectifs mais pour vous donner une idée, un taux de rendement en dessous de 2% n’est pas considéré comme bon.

Selon la situation, un bon taux varie. Imaginez un bien à 4% de rendement : pour un studio à Paris, c’est un très bon chiffre.

Par contre, pour une colocation à Poitiers, vous devez viser plus haut. Il est important d’étudier les villes les plus rentables avant de vous lancer.

Misez sur la qualité de votre investissement immobilier

Lorsque vous investissez, il est normal de viser la meilleure rentabilité locative possible.

Cependant, il faut savoir que pour l'immobilier, la qualité du rendement locatif doit primer sur les chiffres et la performance pure.

Pour guider votre investissement, il est tout de même important de connaître les indicateurs du secteur. Mais gardez en tête que le meilleur rendement locatif est celui qui vous permet d'atteindre vos objectifs tout en minimisant les risques de votre investissement.

Les règles d'un bon rendement locatif

Couvrir vos sorties de trésorerie

Votre investissement doit couvrir les dépenses d'argent que vous placez dans votre location :

• Les sorties liées à l'emprunt de banque : remboursement de crédit, intérêts etc...

• Les dépenses liées à l'entretien et à la gestion du bien : assurance, taxe foncière, travaux etc.

Votre achat doit vous permettre à minima de couvrir ces dépenses, en vous apportant un revenu. Dans un premier temps, il peut s'agir d'un faible excédent, qui agit seulement comme preuve du bon fonctionnement de votre investissement. En effet, pour qu'un investissement soit efficace, il suffit qu'il s'autofinance.

Plus l'excédent est élevé, plus vous générez des revenus complémentaires. Avec le temps et les bonnes stratégies de location, vous pourrez atteindre des revenus intéressants. Dans tous les cas, votre investissement doit être positif et assurer à minima la couverture des frais investis.

La règle des 70%

Cette règle concerne la place que prennent vos mensualités d'emprunt dans vos revenus provenant de votre location. Au total, elles ne doivent pas dépasser 70% de vos sources de revenus issus de cette location. Les 30% restant couvriront les charges et votre excédent.

Cela permettra de vous poser les bonnes questions sur votre emprunt, de vous guider vers le type de location le plus adapté à votre situation et d'éviter de vous engager dans de mauvais investissements.

Si votre investissement ne respecte pas cette règle, il existe des solutions :

• Réduire vos mensualités. ( en allongeant la durée de votre emprunt ou en renforçant votre apport personnel.)

• Augmenter vos revenus issus de la location en augmentant votre rendement locatif (en choisissant par exemple des formes de location à meilleur rendement)

De quoi dépend la qualité de votre rendement locatif ?

Certains critères sont à prendre en compte pour un ratio de rentabilité :

• La ville de votre investissement. Sur le marché de l'immobilier, on note de grands écarts suivant les régions, vous devez donc vous renseigner sur les différentes zones de la ville où vous souhaitez investir. Prendre en compte le retour sur investissement pour ce critère est essentiel. En général, un bien ancien dans une petite ville ou dans des quartiers moins prisés est ceux qui offrent un ROI plus élevé. Le besoin de travaux, fréquents pour ce type d'appartement, est compensé par le faible risque de vacances locatives ou par la plus-value qu'ils apportent. Évidemment, le prix est bien moins élevé que dans des villes très prisées comme Paris, ce qui en fait un placement idéal pour les investisseurs.

• Les travaux effectués dans l'appartement que vous souhaitez louer. Un appartement ancien sans travaux ne se louera pas de la même manière qu'un bien refait à neuf. Veillez donc à effectuer les travaux nécessaires pour rendre votre bien plus rentable à la location (électricité, ...)

Le taux de rendement locatif est un critère essentiel à prendre en compte lors de votre investissement. Même s’il n’est pas le seul et qu’il varie selon vos objectifs (épargne, augmentation des revenus, patrimoine…), c’est un des points les plus importants pour évaluer la qualité de votre investissement.

En dessous de 3%, le taux de rendement est considéré comme faible, nous vous invitons donc à acheter un bien avec un meilleur taux ou à augmenter votre rentabilité locative. Il est important de rappeler qu’un bon rendement locatif est celui qui vous aide à atteindre vos objectifs sans vous faire prendre de risques, que ce soit au niveau du logement, des locataires, du loyer, de la gestion locative ou autre.

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