Comment fonctionne la defiscalisation LMNP ? Exemples

Vous avez investi dans l'immobilier et vous louez votre logement en tant que loueur meublé non professionnel ? Le statut LMNP apporte en effet de nombreux avantages par rapport aux locations non meublées, notamment au niveau de l'imposition et la fiscalité en général.

Vous vous demander comment amortir vos frais ? Quelles conditions remplir pour ne pas être imposé pour votre investissement ? Comment fonctionne la défiscalisation en location meublée non professionnelle ? Quels sont les amortissements possibles ? Comment déclarer vos revenus pour bénéficier des avantages fiscaux ?

On vous donne toutes les clés pour comprendre le fonctionnement global de la défiscalisation LMNP, point par point.

Le régime LMNP : qui est concerné ?

Le régime fiscal LMNP (loueur en meublé non professionnel) est attribué aux particuliers qui mettent en location un bien meublé à des fins résidentielles, sous réserve du respect de certains critères, tels que la présence des équipements obligatoires pour une location meublée. Contrairement aux locations nues, les loyers issus des locations meublées sont soumis à l'impôt dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Voici les critères pour bénéficier du statut LMNP :

1. Location meublée : Le bien doit être loué meublé, c'est-à-dire équipé de tous les éléments nécessaires pour permettre au locataire d'y vivre convenablement (meubles, équipements de cuisine, literie, etc.).

2. Revenus locatifs : Les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 euros ou représenter plus de la moitié du revenu global du foyer fiscal.

3. Non-professionnel : Le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel (LMP).

Si ces conditions sont remplies, le propriétaire est généralement considéré en régime LMNP par défaut. Cependant, il doit déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers, ce qui implique la tenue d'une comptabilité spécifique et la déclaration dans les formulaires adéquats.

Il convient de faire une distinction entre deux régimes fiscaux pour le loueur qui a choisi d'investir dans un meublé :

• Le régime LMNP ;

• Le régime LMP (loueur en meublé professionnel).

L'option LMP s'applique aux personnes dépassant deux seuils spécifiques. Il s'agit donc d'une affaire de comptabilité :

• Les revenus locatifs annuels bruts du foyer fiscal doivent être supérieurs à 23 000 euros ;

• Les recettes locatives brutes dépassent les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Vous devez donc prendre en compte tous les autres revenus du foyer, la recette de cet investissement doit être supérieure aux autres revenus du propriétaire.

En l'absence de dépassement de ces seuils, le statut LMNP s'applique, offrant ainsi la possibilité de bénéficier pleinement des intérêts du régime de défiscalisation.

Déduction des charges et travaux avec le régime BIC réel

Il est impératif de choisir le régime BIC réel pour profiter pleinement des avantages de se défiscaliser en LMNP.

Au début de l'activité, lors de la déclaration partie administration, le choix se présente entre le régime micro-BIC avec un abattement de 50 % sur les recettes locatives, mais sans possibilité de déduction des charges, et le régime BIC réel.

Le régime BIC réel permet de déduire l'ensemble des charges liées à l'exploitation du bien meublé de vos recettes locatives. De plus, une fraction du prix du bien immobilier peut être déduite au titre des amortissements, ce qui représente un avantage significatif.

Nous y revenons en détail dans le dossier sur l'imputation des déficits en LMNP.

Le fonctionnement du LMNP avec amortissement

Le dispositif du loueur en meublé non professionnel vise à acquérir un bien immobilier et à le louer meublé, réservé aux investisseurs.

Sous le régime réel, l'investisseur peut déduire le prix d'achat des biens, et les dépenses, y compris l'acquisition du mobilier, sont étalées dans le temps. L'amortissement permet de considérer la perte de valeur comme une dépense fictive déductible chaque année.

Par exemple, dans le cadre du LMNP avec amortissement, il est possible de déduire annuellement une fraction du montant total des travaux nécessaires pour rénover le bien.

Comment fonctionne l’amortissement LMNP ?

En immobilier, l’amortissement est une sorte de charge déductible. Concernant les biens LMNP, on distingue deux grands types de dépenses déductibles :

1. Les dépenses importantes effectuées au cours de l’année civile. Sont concernées toutes les grosses dépenses comme du gros mobilier, les travaux d’intérieur ou les rénovations importantes.

2. La valeur de l’actif. On entend par valeur de l’actif la valeur du bien immobilier qui est mis en location. L’amortissement de la valeur de l’actif est calculé en fonction d’un barème.

Bon à savoir : Notez que les frais d’agence si vous décidez de déléguer la gestion de votre LMNP ainsi les frais d’acte sont également déductibles.

Le statut LMNP avec amortissement est donc particulièrement avantageux. Cependant, il peut parfois être complexe à apprivoiser, c’est la raison pour laquelle nous vous conseillons d’avoir un comptable en LMNP, même si cela n’est pas obligatoire.

C’est une dépense supplémentaire à anticiper qui impactera forcément le rendement locatif de votre bien, mais qui vous fera gagner du temps et éviter les erreurs. D'ailleurs, si vous avez suivi, vous pourrez déduire les frais du comptable de vos recettes !

Exemple de mise en place de la déduction des charges et des amortissements

Pour illustrer le régime BIC réel avec un exemple chiffré, considérons un investisseur LMNP qui a acquis un appartement meublé pour une valeur de 200 000 € et qui le loue à raison de 1 000 € par mois. Voici comment il pourrait optimiser sa fiscalité en choisissant le régime BIC réel :

Recettes locatives annuelles :

• Loyer mensuel : 1 000 €

• Total annuel : 1 000 € x 12 mois = 12 000 €

Charges déductibles :

• Intérêts d'emprunt : 3 000 €

• Charges de copropriété : 1 200 €

• Taxe foncière : 800 €

• Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : 200 €

• Frais de gestion : 600 €

• Maintenance et réparations : 400 €

• Total des charges : 6 200 €

Amortissement de l'appartement :

• Valeur de l'appartement : 200 000 € (hors terrain)

• Durée d'amortissement estimée à 30 ans pour le bâtiment

• Amortissement annuel : 200 000 € / 30 ans ≈ 6 667 €

Amortissement du mobilier :

• Valeur du mobilier : 10 000 €

• Durée d'amortissement estimée à 10 ans

• Amortissement annuel : 10 000 € / 10 ans = 1 000 €

Calcul du résultat fiscal :

• Recettes locatives : 12 000 €

• Total des charges déductibles : 6 200 €

• Amortissement de l'appartement : 6 667 €

• Amortissement du mobilier : 1 000 €

• Résultat fiscal : 12 000 € - (6 200 € + 6 667 € + 1 000 €) = -1 867 € (déficit)

Dans cet exemple, l'investisseur LMNP en régime BIC réel déclare un déficit de 1 867 €. Ce déficit peut être imputé sur les recettes de la même catégorie des BIC de l'année en cours et des 10 années suivantes, ce qui réduit l'assiette fiscale de l'investisseur et donc ses impôts.

Si cet investisseur avait choisi le régime micro-BIC, il aurait bénéficié d'un abattement de 50 % sur ses recettes locatives, soit :

• Recettes locatives : 12 000 €

• Abattement de 50% : 6 000 €

• Résultat fiscal : 6 000 € imposable

En choisissant le régime BIC réel, l'investisseur peut donc réduire son résultat fiscal imposable à zéro et même créer un déficit qui pourra être reporté, alors qu'avec le régime micro-BIC, il aurait dû payer des impôts sur 6 000 €.

Il est évident dans cet exemple que le régime BIC réel offre une opportunité de défiscalisation plus avantageuse, à condition que les charges et amortissements soient supérieurs à l'abattement du micro-BIC.

La défiscalisation avec la loi Censi-bouvard n'est plus possible

La loi Censi-Bouvard a été supprimée via le Projet de Loi de Finances 2023.

Pour réduire les impôts liés à votre investissement locatif, la loi Censi-Bouvard faisait concurrence au statut LMNP. Ce dispositif concernait les achats de logements neufs ou en état futur d’achèvement, plafonnées à des niches fiscales de 10 000€.

Pour être éligible, certaines conditions étaient à respecter :

• Le logement acquis devait faire l’objet d’une location meublée et à usage d’habitation

• Il devait se situer dans une résidence gérée (résidences de services, étudiante, personnes âgées ou handicapées).

Concrètement, vous louiez votre bien à un professionnel, via un bail commercial, qui était en charge de la gestion de la résidence et donc des locataires. En tant que bailleur, vous étiez donc libéré de la gestion du bien. Un vrai avantage quand on connaît par exemple le risque de vacances locatives.

A ce jour, il n'existe pas vraiment d'alternative directe pour maximiser votre rendement locatif mais LMNP et le dispositif Pinel restent des options à évaluer.

Quel investissement pour optimiser sa fiscalité en LMNP ?

L'un des dispositifs fiscaux les plus avantageux dans l'immobilier est sans aucun doute le régime LMNP.

Cependant, retenez que ce régime concerne exclusivement les locations meublées, régies par un bail spécifique offrant une plus grande flexibilité que le bail d'habitation classique.

De plus, la nature déjà meublée du logement peut entraîner un renouvellement plus fréquent des locataires, accroissant ainsi le risque de vacances locatives, un aspect qu'il est essentiel de maîtriser.

Dans cette optique, il est recommandé de diriger ses investissements LMNP vers des biens et des configurations de logements alignés au maximum sur les attentes des locataires cibles.

Nous vous conseillons donc de vous tourner vers des options telles que le coliving ou la colocation aux abords des grandes villes. Il est envisageable d'entreprendre des travaux de transformation significatifs visant à optimiser les espaces, et donc la valeur du bien, créant ainsi un environnement de vie plaisant pour les locataires et rentable pour vous, en tant que propriétaire.

Il est certain que la défiscalisation à travers la location meublée non professionnelle est une stratégie particulièrement avantageuse pour optimiser sa situation fiscale immobilière. Lors du choix entre les deux régimes fiscaux disponibles, il est généralement recommandé d'opter pour le régime réel simplifié afin de réaliser des économies d'impôt substantielles.