Peut-on déléguer un investissement en LMNP ?

Investir dans l'immobilier locatif meublé non professionnel peut être une stratégie judicieuse pour diversifier son patrimoine et générer des revenus complémentaires.

Cependant, la question qui se pose souvent est de savoir s'il est possible de déléguer la gestion d'un investissement en LMNP. Et oui, il est possible de déléguer la gestion d'un investissement en LMNP à un tiers, voyons comment !

Dans cet article, nous explorerons les différents aspects de cette option, les avantages fiscaux du statut LMNP, et les considérations à prendre en compte pour une gestion optimale.

Le LMNP en bref

Le LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est un régime fiscal qui permet à un investisseur de louer un logement meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.

Ce statut est accessible à tous les contribuables français et est particulièrement attractif en raison des amortissements comptables liés au mobilier et aux biens immobiliers, permettant ainsi une réduction significative de l'impôt sur le revenu.

1. Fiscalité avantageuse : Le régime LMNP offre des avantages fiscaux considérables, notamment la possibilité d'amortir le bien et le mobilier, réduisant ainsi le revenu imposable.

2. Revenus stables : Louer en meublé procure généralement des revenus plus élevés que la location nue, car le locataire est prêt à payer un loyer plus élevé pour un logement entièrement équipé.

3. Diversification du patrimoine : Investir dans des biens meublés permet de diversifier son patrimoine, offrant une alternative intéressante aux investissements traditionnels.

Gérer la location de mon bien seul, une fausse bonne idée ?

Pourquoi déléguer la gestion de votre bien à un expert alors que vous pouvez réaliser un meilleur bénéfice en vous occupant point par point de l'ensemble de votre location ?

Si vous vous posez cette question, vous êtes au bon endroit. Lorsqu'on investit dans une bien loué, il est évident que l'on souhaite dépenser le minimum, afin de profiter d'un rendement locatif maximal.

Cependant, lorsque le bailleur fait appel à un professionnel pour que la location soit gérée par un expert, celui-ci fait souvent des économies.

En effet, la principale crainte des nouveaux investisseurs concerne la fiscalité : déclaration d'imposition, choix du régime (micro bic ou réel), méconnaissance des dispositifs.

Un expert comptable n'est pas obligatoire mais la partie comptabilité peut parfois être lourde, notamment si vous bénéficiez du régime réel, où celle-ci doit être particulièrement pointilleuse.

En étant accompagné, vous profitez des conseils et de l'expérience de personnes professionnelles, afin de calculer parfaitement votre rendement  et de faire les choix qui correspondent à votre situation.

De plus, un placement mal géré peut représenter un risque patrimonial et fiscal. Cela rassure les investisseurs et les décharge de toute lourdeur administrative. En outre, construire son projet avec un professionnel de l’investissement en LMNP permet d’anticiper les carences locatives qui doivent être prises en compte en termes de trésorerie notamment.

Déléguer permettra donc de mieux gérer votre achat, votre gestion (réduire la durée de vacance locative, optimiser votre déclaration fiscale) mais également la revente.

A titre d'exemple, si dans quelques années vous souhaitez sortir du statut LMNP ou revendre le bien, un professionnel saura vous apporter son expertise pour mettre en valeur le bien sur le marché, en exploitant le potentiel financier de votre bien.

Ainsi, il vous sera plus aisé de trouver un acheteur et d'être le plus rentable possible.

Déléguer la gestion LMNP : pourquoi et comment ?

Déléguer la gestion de son investissement LMNP peut offrir un certain nombre d'avantages, notamment un gain de temps considérable.

Un investisseur peut ainsi se concentrer sur d'autres projets ou activités sans compromettre la rentabilité de son investissement locatif.

Lorsqu'il s'agit de déléguer la gestion de son bien LMNP, le choix du gestionnaire est crucial. Opter pour une agence immobilière spécialisée dans la gestion de biens meublés peut garantir une prise en charge efficace et professionnelle.

Retenez également que la délégation de la gestion peut se faire sous différentes formes, du simple suivi administratif à la gestion complète incluant l'entretien du logement et les relations avec les locataires.

Peut-on déléguer sa location meublée avec la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation pour les propriétaires ayant investi dans une une résidence avec services pour seniors, résidence étudiante ou en EPHAD.

Exclusivement réservé au LMNP, il n'est donc pas destiné au LMP (loueur de meublé professionnel). Il offre un abattement forfaitaire en fonction du prix de revient de l'appartement.

Il est tout à fait que vous soyez accompagné dans la gestion de votre bien avec le dispositif Censi-Bouvard. Il s'agit même d'une obligation puisque avec ce dispositif, vous louez automatiquement votre bien à un gestionnaire professionnel qui vous garantie 100% des loyers.

C'est lui qui s'occupera des démarches pour trouver un locataire et assurer l'habitation du logement. Pas de difficulté pour vous à trouver des locataires, c'est un moyen idéal pour éviter la vacance locative.

Qui va s'occuper de la gestion de mon bien ?

Vous avez acheter un bien, vous ne souhaitez donc pas confier sa gestion à n'importe qui.

Lorsqu'on parle de déléguer sa gestion, il peut s'agir d'un comptable, d'une agence immobilière ou une agence de gestion spécialisée dans les locations.

Comment calculer les honoraires d’un mandataire immobilier ?

En général, le montant des honoraires d’une agence de gestion locative correspond à environ 7 % des loyers encaissés.

En revanche, les coûts de service varient entre 3 à 9% selon le type de mandat : simple ou exclusif.

Pour calculer la rémunération d’une gestionnaire de location, il faut prendre en considération les principaux frais :

• les frais de la recherche de locataires

• les frais liés aux documents administratifs

• les coûts liés à la mise en location du bien

• L'état des lieux Les intérêts de l'agence

À noter que les coûts d’une gestion en ligne sont beaucoup moins chers que ceux de la gestion classique.

Bon à savoir : Les propriétaires bailleurs doivent également payer une assurance de loyers impayés avoisinant les 2 à 2,5 % des revenus locatifs.

De quoi s'occupe l'agence immobilière ?

Vous l'aurez compris, confier la gestion de son appartement à une agence immobilière offre beaucoup d'avantages au propriétaire, à condition de choisir le bon type de contrat et de choisir une société de confiance, qui saura comprendre les objectifs de votre acquisition.

Le rôle d'une agence immobilière peut-être multiple dans le cadre de la gestion d'un investissement locatif. Cette dernière peut s'occuper de trouver un locataire pour votre location, gérer le bail, vous conseiller sur les questions fiscales afin de maximiser votre taux de rendement, diriger les travaux si besoin etc...

Vous pourrez donc profiter des recettes générées par votre placement, tout en investissant votre temps dans d'autres projets.

Bien sûr, pour bénéficier de tous ses avantages, cela demande un certain investissement.

En effet, déléguer la gestion de son achat immobilier représente un budget. Selon l'agence, les services choisis, la localisation du bien, la taille de la propriété, le montant que vous devez payez chaque mois diffère.

Dans certains cas, les frais d'agence peuvent faire passer votre rentabilité nette dans le négatif... A ce titre, comme les frais de gestion sont souvent un pourcentage du loyer encaissé ils peuvent inclure des coûts cachés. Il est important de demander une transparence totale et d'examiner minutieusement le contrat de gestion pour identifier les frais supplémentaires, comme les coûts de maintenance, les frais de mise en location ou les honoraires sur travaux.

De plus, assurez-vous que les intérêts du gestionnaire sont alignés avec les vôtres. Par exemple, certains gestionnaires peuvent être incités à favoriser des travaux de maintenance onéreux pour augmenter leurs commissions, même si ces travaux ne sont pas essentiels.

Les risques et inconvénients de la délégation de la gestion LMNP

Bien que la délégation de la gestion LMNP présente des avantages, il est essentiel de considérer les risques potentiels.

Des coûts supplémentaires liés aux services de gestion peuvent réduire la rentabilité de l'investissement.

De plus, le choix du gestionnaire doit être fait avec précaution pour éviter d'éventuels problèmes de communication ou de qualité de service.

En effet, certaines agences ou gestionnaires peuvent ne pas traiter votre bien avec l'attention requise, surtout s'ils gèrent un grand portefeuille de propriétés. La qualité du service peut en pâtir, affectant directement la satisfaction des locataires et potentiellement conduire à un taux de rotation plus élevé.

Conclusion

Investir en LMNP peut être une stratégie fructueuse pour générer des revenus complémentaires, et déléguer la gestion peut être une option judicieuse pour ceux qui souhaitent optimiser leur temps.

Attention tout de même ! Qu'il s'agisse de votre premier investissement dans la pierre ou non, déléguer la gestion de son bien nécessite de trouver un professionnel de confiance qui saura vous aider.

Enfin, tous les gestionnaires ne sont pas familiarisés avec les subtilités du statut LMNP, notamment les aspects comptables et fiscaux spécifiques. Une méconnaissance peut entraîner des erreurs dans la déclaration des revenus locatifs ou dans l'optimisation fiscale.

Bref, vous l'aurez compris, il est important de ne pas se lancer avec n'importe qui au hasard. Il est crucial de bien comprendre les avantages fiscaux du statut LMNP, de choisir un gestionnaire compétent et de considérer les risques potentiels pour garantir le succès de son investissement immobilier.

En fin de compte, déléguer ou non la gestion dépend des objectifs, des compétences et du temps que chaque investisseur est prêt à consacrer à son projet LMNP.

Continuez sur le blog pour découvrir des articles détaillés expliquant comment convertir un statut micro-foncier en LMNP et quelles en sont les répercussions fiscales, quelle forme d'entreprise adopter et quel domaine d'activité privilégier pour votre LMNP. Nous traitons aussi de sujets plus pratiques comme la gestion déléguée de l'investissement LMNP et les principes de défiscalisation associés au LMNP.