Investissement locatif : guide pour votre premier achat

Vous songez à vous lancer dans l'investissement locatif et acheter un appartement pour le louer ? Mais vous n'avez pas l'habitude d'investir, et vous vous posez beaucoup de questions ? C'est normal. Comment trouver le logement idéal ? Combien vous faut-il d'apport personnel pour financer l'investissement ?

Et une fois que vous êtes officiellement propriétaire arrive la question de la rentabilité : quel taux de rendement devez vous réaliser pour percevoir un revenu intéressant ? Découvrez tous nos conseils, étape par étape, pour réussir ce beau projet de premier achat dans l'immobilier !

Ne faites pas cette erreur classique !

Lorsqu'on souhaite acquérir un appartement pour le louer, on n’a qu'une seule idée en tête : trouver un bel appartement pour pouvoir le mettre en location rapidement et ainsi toucher des loyers rapidement. Mais attention, la réussite de votre investissement locatif se tient en grande partie dans sa préparation et son anticipation.

En effet, connaître votre budget, vos objectifs et le marché sont les principales clés pour devenir le roi de l'investissement. Sans ça, vous risquez de choisir un logement qui n'est pas adapté, et votre investissement risque de prendre un mauvais tournant. Pas de panique, on est là pour vous guider.

Notre conseil : Rédigez un bilan patrimonial en notant ce que vous possédez déjà, votre imposition, vos moyens financiers, votre temps pour la gestion de la location, vos objectifs (constituer votre patrimoine, en faire une future résidence principale, investir pour vos enfants, réaliser un complément de revenus...). Maintenant, vous êtes prêt pour trouver l'investissement adéquat, c'est parti !

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Si vous êtes ici, c'est sûrement que vous avez entendu parler des nombreux avantages à investir dans l'immobilier. Petite piqûre de rappel sur les différents bénéfices :

• Par rapport à d'autres placements financiers, l'investissement locatif apporte une rentabilité bien plus intéressante pour l'investisseur ;

• Ce projet vous permet de constituer un patrimoine pour vous et votre famille, et ainsi préparer votre futur et votre retraite ;

• Devenir propriétaire et ainsi bénéficier de certains avantages, par exemple la liberté de bail, la suppression de la taxe d'habitation, la sécurité et le contrôle sur la gestion du logement ;

• Bénéficier d'avantages fiscaux. Grâce à certaines lois comme la Loi Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard, vous profiter d'intérêts fiscaux très intéressants.

Quel budget pour quel type de location ?

Peu importe votre budget maximum, il est possible d'investir et de faire un placement rentable. L'essentiel est d'investir dans un logement qui correspond à vos moyens et vos objectifs. Dans tous les cas, notez que l'apport minimum pour un investissement immobilier dans le neuf est de 5% : si vous achetez un bien à 200 000 euros, vous devez donc mettre une somme de 10 000 euros d'apport personnel.

Pour un investissement dans l'ancien, l'investisseur doit disposer de 10% du prix. Pour un achat à 200 000 euros, il doit donc le sécuriser avec 20 000 euros minimum. Pour le reste, vous devez donc faire un prêt auprès de votre banque. Vous compterez le crédit dans vos frais afin de rembourser votre emprunt tout en visant un rendement intéressant.

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Acheter un bien déjà loué : idéal pour un premier achat ?

Lorsqu’on investit pour la première fois dans l’immobilier, beaucoup de points peuvent faire peur. Comment trouver un locataire, risque de vacance locative etc…

En décidant d’acheter un bien déjà loué, oubliez toutes ces peurs et profitez de plusieurs avantages. D’abord, vous paierez le bien moins cher qu’un logement vide, grâce la décote du bien loué, qui sera plus ou moins élevée selon le logement, mais qui peut aller jusqu’à 15%.

De plus, la question de la rentabilité ne sera plus source d’angoisses : puisqu’un bail est en cours, vous n’aurez aucune surprise quant à la rentabilité du bien et le montant des charges de ce dernier. Ainsi, pas d’erreurs de calculs de rendement locatif net possible.

Également, toutes les démarches sont facilitées : en plus de connaître vos revenus à l’avance, le bail est déjà rédigé et vous n’avez pas à vous mettre à la recherche d’un locataire. C’est une option très confortable, idéale lorsque vous n’êtes pas encore un expert de l’investissement immobilier.

Un autre grand avantage de l’achat d’un bien avec locataire est la facilité d’accord du prêt. En effet, vous évitez la vacance locative et connaissez le montant de vos charges, ce qui sont deux points très rassurants dans votre dossier pour la banque que vous aurez choisi.

Acheter un bien lorsqu’un locataire est en place, c’est le type d’investissement idéal pour un premier achat et pour passer enfin à l’action, vous qui songez à l’investissement depuis tant de temps !

Quel rendement viser ?

En investissant dans l’immobilier, votre objectif principal est la rentabilité du bien. Même si vous souhaitez investir pour d’autres raisons, vous devez en effet viser un bon rendement locatif pour que projet ne vous fasse pas perdre d’argent. Mais qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ? Quel taux de rentabilité devez vous atteindre ?

Nous vous conseillons de viser un taux de rendement entre 5% et 10%. Il dépend de plusieurs points : prix d'achat, montant du loyer chaque mois, charges liées au logement, emprunt à rembourser etc.

Celui-ci varie donc selon tous ces critères. Par exemple, un bon taux de rendement ne sera pas le même pour un studio au centre de Paris ou à Rennes, il faut donc prendre en compte tout le contexte du logement :

La ville du bien

Pour un studio à Paris, le taux qu'il vous faudra atteindre est de 3%. Mais pour une ville comme Rennes, qui est une des villes les plus rentables, un taux de 3% n’est pas considéré comme bon, il doit plutôt se situer entre 5 et 7%.

Notre conseil : Vous devez également veiller à analyser les différents quartiers de la ville de votre choix, car selon l’attractivité de la zone, il peut changer. Il est donc essentiel de connaître les meilleurs quartiers où investir pour choisir l'emplacement idéal.

La surface du logement

Est-ce qu’il est préférable d’investir dans une petite ou une grande surface pour un maximum de rentabilité ? C’est une question qui revient souvent de la part des investisseurs.

En effet, on peut avoir tendance à penser que plus un logement est grand, plus son loyer est élevé et donc, plus les bénéfices vont être importants. En fait, même si dans certaines villes les grandes superficies sont à privilégier, les petites surfaces restent les plus rentables.

Dans la plupart des endroits, c’est le studio, le T1 ou le T1 qui apportera le meilleur rendement : entre 6 et 10% pour un studio, et entre 5 et 7% pour un T2.

Selon l'état du bien

En effectuant des travaux de rénovations et en rafraîchissant les pièces du logement, le taux de rendement d’un même appartement peut passer de 4 à 5% de rendement grâce à l’augmentation du loyer. En plus, un bien refait et agréable à vivre vous apportera plus de demandes au changement de locataire.

Selon son ancienneté

Pour un appartement ancien, le rendement est compris entre 5% et 6%, contre 4% pour un appartement neuf. Cependant, l’entretien d’un appartement ancien doit être plus régulier que pour un appartement neuf, et vous demandera donc plus de frais régulièrement.

Mais comment calculer votre rendement locatif ?

La rentabilité brute

Pour obtenir le rendement brut, il faut calculer le rapport entre le montant de l’acquisition et le loyer annuel perçu. Il faut donc le calculer sans prendre en compte les charges du bailleur.

Calcul : (( loyer mensuel x 12) x100 / prix d'achat

Quand la calculer ? Pour trier les offres d’appartements. Elle vous donne une idée du rendement que vous pourrez atteindre avec le logement en question. Si le taux est en dessous de 4%, nous vous conseillons de ne pas vous attarder sur l’annonce et de continuer vos recherches.

La rentabilité nette

Le rendement net, quant à lui, s'obtient en divisant les loyers annuels (en retirant les frais, charges de copropriété et autres dépenses) par le prix du bien.

Calcul : (Montant du loyer x 12 mois) x 100 - (les charges locatives)/par le prix d'achat.

Quand la calculer ? Quand un logement vous plaît réellement et qu’après avoir calculé la rentabilité brute, cette dernière est assez haute pour envisager l’appartement.

La rentabilité nette-nette

Enfin, le rendement net d’impôts ou net-net, vous permet d’affiner encore plus le dernier indicateur en y intégrant l’effet de votre fiscalité locative. Son calcul se fait au cas par cas.

Quand la calculer ? Ce calcul prend beaucoup plus de temps que les autres puisqu’il donne un résultat précis, selon la situation fiscale de l’investisseur. Elle se calcule donc une fois la visite effectuée, si vous songez à acheter le logement.

Faut-il louer votre logement meublé ?

Pour le type de location, deux choix s'offrent à vous : louer meublé ou vide. Louer votre logement meublé est un moyen simple d’augmenter votre rendement locatif. En effet, une location meublée vous permet non seulement d’obtenir le statut LMNP (location meublée non professionnelle) et donc de profiter d’avantages fiscaux, mais en plus, ce type de bien se loue en moyenne 20 à 30% plus cher. Pour aller plus loin consultez notre dossier sur les avantages du LMNP.

Vous pouvez également opter pour la colocation. Vous aurez besoin de chercher plusieurs locataires, ce qui vous demande plus de temps, mais cela augmente considérablement votre rentabilité puisque vous louez plusieurs chambres.

Où investir pour un premier achat ?

Qu’il s’agisse de votre premier achat ou non, un bon emplacement est un des points les plus importants d’un investissement réussi. En effet, si votre logement est mal desservi, avec peu de commerces à proximité ou qu’il n’est pas du tout attractif, le risque de vacance locative est très élevé et votre investissement ne sera pas rentable.

Pour éviter ça, nous vous conseillons de prioriser une des villes les plus rentables de France ou une à fort potentiel : pensez notamment aux villes étudiantes ou touristiques.

Parmi les villes plus intéressantes pour un premier achat, on peut retrouver :

• Nantes

• Rennes

• Montpellier

• Lyon

• Le Mans

Plusieurs autres lieux vous garantissent un bon rendement locatif. Pour un premier achat, nous vous recommandons d’acheter près de votre résidence principale. Ce projet peut vous demander de faire plusieurs aller-retour dans l'année ; optez donc pour le choix le plus pratique.

Pour aller plus loin : est-ce rentable d'investir au ski ?

Quel statut choisir pour votre premier achat immobilier ?

En tant que propriétaire, vous disposez de plusieurs options concernant le régime d'imposition :

• Le régime micro, si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000€. Dans ce cas, vous avez droit à un abattement d'impôts de 30% sur le montant annuel des loyers.

• Le régime réel, dans ce cas, votre revenu imposable est égal au montant total des loyers, déduction faite de certaines charges (taxe foncière, assurance, certains travaux, honoraires, intérêts d’emprunts, etc.).

Pour un bien meublé, vous pouvez choisir le statut :

• LMNP (loueur en Meublé Non Professionnel) : c'est un régime fiscal pouvant s’appliquer aux appartements neufs ou anciens, si les recettes annuelles n’excèdent pas 23 000€. C'est une option qui demande peu d'efforts grâce à sa simplicité administrative. Vous bénéficiez également de la réduction d'impôts loi Censi Bouvard. (Pour aller plus loin : peut-on vivre dans son LMNP ?)

• LMP (loueur en Meublé Professionnel), qui concerne les recettes annuelles supérieures à 23 000€ TTC et aux autres revenus d’activités du foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.). Dans le cadre du statut LMP, vous n'avez pas de réduction d'impôt et devez payer des cotisations sociales.

A qui louer votre appartement ?

Pour louer votre appartement, vous devez être cohérent sur le bien acheté et votre locataire idéal. Par exemple, si vous cherchez à louer un studio à un étudiant, la proximité des crèches n’ajoutera aucune valeur à votre bien, lorsque les transports menant jusqu’au campus sont un vrai plus. Pensez donc cible avant tout.

Ensuite, pour trouver votre locataire idéal, plusieurs s'options s'offrent à vous. Vous pouvez passer par des agences ou des plateformes gratuites comme Leboncoin, pour éviter de payer une équipe professionnelle et réduire vos frais...

Si vous n’avez pas le temps pour chercher un locataire ou que vous ne savez pas comment vous y prendre, vous avez aussi la possibilité d’acheter un bien déjà occupé.

En général, un premier investissement dans l'immobilier, ça fait peur. Mais pas de panique, si vous faites attention aux différents points cités, gérer votre premier investissement se fera facilement.

En suivant nos conseils pour augmenter votre rendement locatif, vous n'aurez aucun problème à atteindre la rentabilité de votre bien. Mais si pour n'importe quelle raison vous ne souhaitez plus ce premier achat, pas de panique ; la revente est facile, et possible sans aucun délai. Vous pourrez même profiter de la plus-value !