Est-il facile de revendre un LMNP ?

Vous souhaitez investir dans un appartement meublé ou êtes déjà propriétaire d'un logement LMNP et vous voulez savoir si ce type de bien est facile à revendre ? Etre loueur meublé non professionnel présente de nombreux avantages mais est-ce que la revente de ces appartements est facile ? Quand vendre son LMNP ? Comment estimer la valeur de votre bien et quelle fiscalité est applicable ? Comment faire la meilleure affaire possible ? On vous dit tout sur la revente d'un LMNP.

La revente LMNP, de quoi parle t’on ?

Le marché de la location meublée non professionnelle (LMNP) est une partie importante du marché immobilier, qui se développe de plus en plus. En effet, de nombreux investisseurs souhaitent profiter des différents avantages qu’offre un achat LMNP, notamment au niveau de la fiscalité : loyers comptabilisés dans les bénéfices industriels et commerciaux, récupération de la TVA lors d’un achat neuf…

Les avantages fiscaux du statut LMNP sont nombreux. C’est également un marché toujours actif, notamment dans les villes tendues, où les appartements se louent à des étudiants, seniors, ou dans résidences de tourisme.

Pourquoi revendre son LMNP ?

Il y a plusieurs raisons qui peuvent pousser un investisseur à revendre son appartement LMNP. C’est un moyen de récupérer des liquidités grâce à votre investissement. Ainsi, vous pouvez transmettre des fonds à vos enfants ou à un membre de votre famille, investir de nouveau dans un autre bien immobilier ou sur un autre marché. Grâce à la rentabilité de votre investissement immobilier, vous avez le choix !

Les étapes de la revente d’un bien LMNP

La durée du processus pour revendre votre bien LMNP dépend de plusieurs points, mais les étapes restent les mêmes.

1. L’estimation ;

2. La recherche d’acquéreurs ;

3. Les visites ;

4. La négociation ;

5. La définition du financement (obtention d’un prêt par l’acquéreur si nécessaire) ;

6. La cession effective.

Si votre bien LMNP est occupé par un locataire en place, Trackstone s’occupe de toutes ces étapes pour vous et facilite votre vente, pour vous éviter de perdre du temps et vous permettre de vendre votre bien au meilleur prix.

La spécificité des reventes LMNP

La revente d’un logement LMNP implique certaines spécificités et contraintes par rapport à un bien en résidence de services. Pour y répondre, vous pouvez vous occuper vous-même de la vente ou faire confiance à une agence immobilière. Si votre bien est occupé par un locataire en place, vous pouvez confier sa revente à Trackstone, qui vous facilitera chaque étape de la vente, et vous permettra d’en tirer le meilleur prix.

Si votre appartement est un bien en résidence gérée (ehpad, résidence étudiante...) veillez à :

• Publier des annonces sur des sites spécialisés

• Ou revendre le logement via une société spécialisée

• Ou revendre directement votre bien au gestionnaire, s’il est intéressé.

Le bon moment pour revendre votre bien LMNP

Le bon moment fait partie des clés d’une revente efficace qui permet au propriétaire d’obtenir le meilleur montant possible. Le bon timing est donc un point à ne pas négliger. Pour choisir ce bon moment, nous vous conseillons d’analyser l’état du marché actuel (pour les logements LMNP spécifiquement). Si c’est un bon moment pour revendre, vous pouvez débuter les démarches pour passer à l’action pour la revente. De manière générale, le marché de la location meublée est toujours très actif, surtout en résidence, mais comme tous les marchés, il existe de meilleurs moments que d’autres pour vendre son bien. Notez qu’il est déconseillé de vendre le bien juste avant la fin du bail. Il est préférable de le faire en début ou en cours de bail. Avoir un bail en cours est un argument positif aux yeux des investisseurs lors de la revente d’un bien LMNP.

En revanche, si vous avez cumuler le statut LMNP avec le dispositif Censi Bouvard, ou un autre dispositif qui implique une durée d'engagement, vous êtes dans l’obligation d’attendre la fin de cet engagement avant de pouvoir mettre en place les actions nécessaires à la revente du bien. Sinon, c'est un risque qui vous coûtera l’intégralité de la réduction d’impôts perçue pour ce bien durant les années de location. Faites donc bien attention à ces conditions !

Le bon prix à fixer pour la revente de votre bien LMNP

Le prix est évidemment un point déterminant pour la rapidité de revente du bien. Estimer la juste valeur de celui-ci peut parfois être compliqué.

En effet, en plus des critères à prendre en compte pour la vente d’un bien classique, d’autres points entrent en jeu :

• La qualité générale du bien ;

• L’état et l’emplacement et le fonctionnement de la résidence ;

• La qualité du bail ;

• Les spécificités du gestionnaire ;

• La qualité et l’esthétisme du mobilier présent

Bien sûr, la rentabilité du bien LMNP est un paramètre décisif pour trouver un acheteur. Plus vous pouvez prouver la qualité de rendement du bien, plus vous pourrez le vendre à un prix élevé.

Notez que lorsque vous rentrez dans les détails de votre rentabilité, il est essentiel de préciser l'état actuel de vos amortissements et leur impact sur votre fiscalité.

Nos conseils pour revendre plus rapidement votre bien LMNP

En plus de savoir évaluer idéalement la valeur de votre bien pour proposer le prix le plus juste aux acheteurs et de le mettre sur le marché au bon moment, voici quelques conseils pour vendre rapidement et au meilleur prix votre bien.

Avant la revente de l’appartement, nous vous conseillons d’effectuer des travaux afin de rafraîchir le logement, surtout si celui-ci est loué depuis plusieurs années. Nul besoin d’effectuer de gros travaux, seulement ceux nécessaires pour raviver le bien ; coup de peinture, changement de meubles, réparations.

L’objectif est d’être le plus rentable possible et d’effectuer une plus value immobilière intéressante donc surveillez tout de même les dépenses. Si vous avez décider de vendre votre bien avec locataire, vous devrez vous arranger avec lui pour mettre en place les petits travaux.

Bon à savoir : Demandez l’avis de votre locataire concernant les petits travaux d’entretiens ou les changements à réaliser ; il est le mieux placé. Occupant le bien au quotidien, il pourra vous faire gagner du temps et vous faire remarquer des points qui pourraient vous échapper, même avec une analyse appliquée.

Calcul de la plus-value immobilière

La revente de meublé est soumis à l'impôt sur les plus values et prélèvements sociaux au moment de la revente. Le statut de loueur en meublé non professionnel est imposé différemment des loueurs en meublé professionnel. En effet, sa plus-value est calculée sur le barème des ventes des particuliers.

C’est à l’avantage du loueur puisque le prix d'acquisition est majoré des frais liés à la vente (notaire, frais d'agence, travaux etc). De plus, le prix de cession indiqué sur le document fiscal est le prix que le vendeur récupère à la vente. Les différents frais sont donc déduits du montant. Notez également que la plus value immobilière nette sera réduite des abattements successifs liés au temps de possession du logement. Après 5 années neutralisées, l'abattement sera de 6% et l’exonération totale est obtenue après 22 ans.

La facilité de revente du bien LMNP est donc avant tout une question d'équilibre : trouver le bon moment, le bon prix pour trouver un futur acheteur rapidement, tout en maximisant la plus-value de votre investissement locatif. Dans le cadre de la mise en vente d'un bien LMNP, la fiscalité est clairement à votre avantage. Pour en profiter sans perdre du temps et de l'énergie, n'hésitez pas à confier cette mission à des experts. Par exemple, si votre bien est occupé, Trackstone s'occupe de tout pour vous.

Egalement sur le site Trackstone, découvrez des articles détaillés sur le passage du micro-foncier au LMNP et ses implications fiscales, le choix optimal d'entreprise et le secteur d'activité le plus adapté pour un LMNP, ainsi que des conseils pratiques sur la gestion déléguée de votre investissement LMNP et une explication sur comment fonctionne la défiscalisation avec le statut LMNP.