Statut LMP : guide complet pour investisseurs ambitieux

Pour les investisseurs immobiliers, louer un bien meublé est particulièrement rentable. Parmi les options possibles concernant ce type de location, on retrouve le statut LMP et LMNP. Quelles sont les différences entre ces deux statuts ? Quels sont les avantages d’être loueur d’un bien meublé professionnel ? Quand et comment passer de LMNP à LMP ? Est-ce que cette transition est avantageuse ? Comment être sûr du statut le plus adapté à votre situation et comment déclarer ses revenus LMP ? Dans cet article, on vous dit tout ce que vous devez savoir sur le statut LMP.

C'est quoi le LMP ?

Le statut LMP concerne les loueurs de biens meublés professionnels. Il s’agit donc de la location d’appartement non vide, qu’il s’agisse de location courte durée comme pour les appartements à la montagne, ou pour des baux classiques de longue durée. Pour être considéré comme un bien meublé, vous devez respecter les conditions imposées, comme la décence du bien ou encore son ameublement. Ensuite, ce sont les revenus qui vont statuer entre le statut LMP ou le statut LMNP.

Quels sont les avantages du statut LMP ?

Le principal atout du statut de loueur meublé professionnel se trouve au niveau de la fiscalité. Le régime réel qu’offre le statut LMP permet de :

• Amortir le prix du bien et tous les frais qui y sont liés ;

• Déduire les frais de notaire et autres charges ;

• Être exonéré sur la plus-value lors de la revente ;

• Être exonéré d’IFI.

Quels sont les inconvénients du statut LMP ?

Au vue des avantages apportés par le statut, son accessibilité reste le principal frein pour les loueurs. En effet, pour accéder au statut, le loueur doit atteindre un seuil de revenus annuels fixé à 23 000 € et que le montant soit supérieur aux revenus professionnels du foyer fiscal.

De plus, depuis 2021, les loueurs LMP ont également des cotisations sociales à payer qui représentent environ 30 à 40% de leurs bénéfices.

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

Le statut LMP s’adresse donc aux loueurs de bien non vides et professionnels. Le statut LMNP, quant à lui, désigne les loueurs de meublés non professionnels. Les biens LMNP remplissent donc les mêmes critères pour être considérés comme meublés, mais présentent d’autres avantages que le statut meublé professionnel. Quelles sont les différences entre les deux statuts ?

Quel statut choisir ?

Le choix entre le statut LMP et le statut LMNP dépend principalement du montant des loyers générés par la location meublée :

• statut LMNP pour des recettes locatives inférieures à

  23.000 €

• statut LMP pour des recettes locatives supérieures à

  23.000 € ou 72.500 €

Cependant, notez que le statut LMP n’est pas obligatoire dans toutes les situations lorsque le montant des revenus dépasse le seuil. En effet, si les revenus de vos locations meublées ne sont pas votre source principale de revenus, vous êtes en droit de garder le statut LMNP.

Bon à savoir : En règle générale, pour dépasser le seuil et donc passer à un statut LMP, le montant de l’investissement est de l’ordre de 400.000 € minimum. Ce statut concerne donc plutôt des contribuables disposant d’un capital important. Dans tous les cas, plus vous obtenez un bon rendement locatif, plus vous avez de chance d’accéder au statut LMP.

Pourquoi passer en LMP ?

Louer un bien en meublé présente de nombreux avantages, notamment au niveau de la rentabilité de l’investissement immobilier, peu importe le statut. Si avoir un comptable en LMNP n’est pas forcément obligatoire, il est vrai que louer en tant que LMP demande des démarches supplémentaires ainsi qu’un suivi de comptabilité plus rigoureux, et demande souvent d’être accompagné par un comptable, les avantages sont nombreux. D’un point de vue fiscal, les bénéfices ne sont pas négligeables :

• imputation des déficits sur les revenus du foyer fiscal ;

• exonération d’impôt sur les plus-values immobilières en cas de cession du bien immobilier si l’activité LMP est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes annuelles de cette activité ne dépassent pas les 90 000 € HT sur les 2 dernières années ;

• exonération d’impôt sur la fortune immobilière.

En passant du statut LMNP au statut LMP, les avantages sont donc nombreux. Cependant, quelques inconvénients existent également :

• Vous êtes obligés de générer plus de 23 000 € annuel de revenus locatifs pour continuer à bénéficier du statut du lmnp. Si vous êtes près du seuil vous devez donc veiller à ne pas passer en dessous.

• Vous êtes dans l’obligation de tenir une comptabilité rigoureuse et détaillée des charges locatives, des charges déductibles et des amortissements. Avoir un comptable en LMP est particulièrement conseillé.

Comment échapper au LMP ?

Si malgré les bénéfices apportés par le statut vous préférez rester au LMNP, vous pouvez :

• Créer une SCI

Créer une société civile immobilière va permettre de passer par cette structure pour vos revenus locatifs ; vous n’ne tirez donc plus directement.

• Créer une société de sous-location

Vous pouvez également créer une société d’exploitation à qui vous décidez de confier la sous-location de vos biens en échange d’un loyer.

Comment quitter le statut LMNP ?

Sortir un bien du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être envisagé pour diverses raisons, telles que le changement d'usage du bien, la vente, ou le passage à un autre régime fiscal.

Quelle que soit la méthode choisie pour sortir du statut LMNP, il est crucial de notifier l'administration fiscale de ce changement. Cela se fait généralement via la déclaration de revenus ou, dans certains cas, via une déclaration spécifique pour signaler la cessation d'activité de location meublée.

Voici les étapes clés pour effectuer cette transition :

Modification de l'usage du bien :

La manière la plus simple de sortir d'un statut LMNP est de changer l'usage du bien. Si vous décidez d'utiliser le bien pour un usage personnel ou de le louer non meublé, il cesse automatiquement d'être considéré comme LMNP. Dans ce cas, il est important de notifier ce changement à l'administration fiscale dans votre déclaration de revenus annuelle.

Vente du bien :

La vente du bien immobilier meublé met fin au statut de LMNP pour ce bien spécifique. Dans ce contexte, il est essentiel de considérer les implications fiscales, notamment en termes de plus-value immobilière. La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (ou la valeur déclarée lors de la succession ou de la donation), en tenant compte des amortissements déduits durant la période de location en LMNP.

Passage à un autre régime fiscal :

Si vos revenus locatifs meublés dépassent certains seuils, vous pouvez être reclassifié en Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ce changement de statut peut survenir automatiquement en fonction de vos revenus et de votre situation fiscale. Il est donc important de suivre et de déclarer correctement vos revenus pour éviter des complications fiscales. Voyons cela en détails :

Quelles sont les conditions pour passer de LMNP à LMP ?

Pour pouvoir passer du statut LMNP au statut LMP, deux conditions sont indispensables :

• Le propriétaire, ou au moins un membre de son foyer fiscal, doit être inscrit dans le Registre des Commerces et des sociétés (RCS).

• Les recettes locatives du propriétaire sont supérieures à 23 000 € par an.

Comment passer de LMNP à LMP ?

Pour passer du statut LMNP au statut LMP, ce sont les revenus locatifs du propriétaire qui déterminent cette possibilité ; ce n’est pas un choix personnel du loueur. Vous pouvez donc passer d’un statut à l’autre selon le montant de vos revenus locatifs et la part qu’ils représentent au sein des revenus de votre foyer fiscal.

Si vous souhaitez garder le contrôle sur le passage d’un statut à un autre, ce qui reste entre vos mains est donc le montant de vos revenus locatifs. Vous pouvez volontairement le réduire si vous souhaitez conserver votre statut LMNP. En effet, en réduisant les périodes de location vous pouvez faire baisser vos recettes afin de rentrer dans les critères financiers imposés par le statut LMNP. S’il est dans votre intérêt de conserver ou de revenir à ce statut, vous pouvez donc faire en sorte que votre CA locatif ne dépasse pas le seuil des 23 000 €.

Dans le sens inverse, vous pouvez mettre en place des actions afin de dépasser le seuil pour pouvoir entrer sous le statut LMP, même si cela peut être plus complexe et ne tient pas toujours qu’à vous. Dans ce cas, vous êtes en effet dépendant également de la demande de location.

Les conséquences du changement

Le statut LMP offre de nombreux bénéfices au niveau de la fiscalité, mais concrètement, qu’est-ce que le changement de statut change ? Voilà les principales conséquences :

Vous pouvez imputer vos déficits sur l’ensemble de vos revenus

Lorsque vous jouissez du statut LMNP, les déficits que vos locations génèrent peuvent être déduits pendant une durée de 10 ans sur l’ensemble de vos revenus locatifs. C’est seulement 6 ans pour le statut LMP.

Vous pouvez être exonéré d’imposition sur les plus-values immobilières

En LMNP, l’exonération peut être totale par rapport à la plus value. En LMNP, si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que vos recettes annuelles sont inférieures à 90 000 € HT en moyenne sur les deux dernières années, vous serez également exonéré d’imposition sur les plus-values immobilières pour la totalité de vos biens.

Vous devrez déclarer vos revenus au régime réel

Si vous avez le choix du régime fiscal en LMNP, le statut LMP lui, impose le régime réel au loueur. Vous ne pouvez donc pas profiter de l’abattement de 50% sur les loyers permis par le régime micro-BIC.

Vous êtes exonéré d’IFI

Les loueurs LMP ont l’avantage d’être exonéré d’IFI (impôt sur la fortune immobilière), ce qui maximise la rentabilité de l’achat immobilier.

Quelle société pour location meublée professionnelle ?

Vous pouvez opter pour une détention directe, ou bien passer par une création de société pour votre bien LMP. C’est la forme la plus simple mais elle implique la gestion seul de votre investissement locatif. En ce qui concerne les possibilités de sociétés, vous pouvez choisir :

• La SARL : Vous pouvez opter pour une SARL de famille pour que l’impôt sur le revenu s’applique. Notez que :

  • les associés doivent être des parents en ligne directe ou frères et sœurs ou conjoints et partenaires de PACS

  • La SARL de famille doit exercer exclusivement une activité commerciale

• L’EURL, l’entreprise individuelle

   : elle vous permet de bénéficier de la fiscalité du LMP sans contrainte. A la différence de la SARL, elle est possédée par un seul associé.

• La SNC

   : vous profitez des avantages du statut LMP au niveau de la fiscalité. Notez cependant que les associés ont le statut de commerçant et sont donc soumis aux cotisations sociales.

Comment déclarer les revenus LMP ?

Pour déclarer vos revenus en LMP, vous devez cocher “Revenus industriels et commerciaux professionnels”. C’est sur cette page que votre déclaration de revenus va se passer.

Au régime Micro-Bic

Vous devez renseigner la totalité de vos revenus locatifs dans les cases 5KP, 5LP ou 5MP.

Bon à savoir : On parle bien de renseigner la totalité de vos recettes, vous ne devez donc pas appliquer l’abattement forfaitaire. C’est l’administration fiscale qui se chargera de son application dans les calculs.

Au régime réel

Si vous êtes au régime réel, vous devez renseigner :

• Votre bénéfice imposable si vous êtes adhérent à un centre de gestion agrée : cases 5KC, 5LC ou 5MC ;

• Votre bénéfice imposable dans les cases 5KI, 5LI ou 5MI si ce n’est pas le cas ;

• Votre déficit si vous êtes adhérent à un centre de gestion agréé dans les cases 5KF, 5LF ou 5MF ;

• Votre déficit dans les cases 5KL, 5LL ou 5ML si ce n’est pas le cas.

Peu importe votre régime fiscal ou votre type de location, la déclaration dépend de votre département de résidence. Les dates limites sont :

• Le 4 juin pour les départements 01 à 19 ;

• Le 8 juin pour les départements 20 à 54 ;

• Le 11 juin pour les départements 55 et outre-mer.

Le statut LMP permet donc de louer votre appartement meublé en tant que professionnel. Cela permet de profiter des avantages fiscaux particulièrement intéressants par rapport au statut LMNP. Retenez que ce n’est pas vous mais bien vos revenus locatifs qui décident du statut sous lequel vous louez votre bien meublé. Le statut LMNP présentant des avantages et des inconvénients différents, il est important de bien les connaître pour maîtriser parfaitement votre gestion locative et obtenir la meilleure rentabilité possible.