Vente d’un appartement avec locataire : le guide complet

La vente d'un appartement occupé par un locataire suscite beaucoup de questions : quels sont les droits du locataire, comment mettre fin au bail, quelles obligations a le propriétaire.. Quelle que soit votre raison de vouloir vendre votre appartement loué, c'est possible. Conseils, procédure... On vous explique la démarche à suivre grâce à notre guide complet sur la vente d'un appartement avec un bail en cours.

Peut-on vendre un logement occupé ?

Que le bien soit meublé ou vide, le propriétaire peut décider de le vendre, même si le locataire est encore en place. Selon la date de fin bail, la démarche varie. Voici les règles à respecter :

Avant la fin du bail :

Avant la fin du bail, vous n’avez pas pour obligation de prévenir le locataire de la mise en vente du bien car même s’il peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire. Cependant, il est toujours recommandé de le faire, pour des raisons de politesse, mais également car c’est un acheteur potentiel.

Que se passe t-il une fois le bien vendu ?

• Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées

• Le bail se poursuit aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire, la vente ne met pas fin au contrat de location. Il n’y a donc pas d’état des lieux de sortie, puisque le locataire ne quitte pas les lieux.

Bon à savoir : C’est d’ailleurs ce nouveau propriétaire qui sera en charge du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie, c’est la somme que le locataire verse au bailleur lors de son entrée dans le logement, qui lui est restitué à la sortie des lieux. Lors de la vente du bien avec le locataire en place, c’est donc l’acheteur qui devra rendre le dépôt de garantie au locataire à son départ.

• La caution n'est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement.

A la fin du bail :

Vous pouvez décider de vendre votre bien à la fin du bail de votre locataire. Dans ce cas, ce dernier dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire de priorité sur l’achat de l’appartement. II vous faudra suivre la procédure suivante :

Démarche à suivre :

Il vous faudra envoyer à ce dernier un congé de vente, par lettre, pour l'informer de votre volonté de vendre. Le locataire disposant d'un droit de préemption. Il va pouvoir disposer de deux mois après réception de votre courrier pour vous donner une réponse.

De votre côté, il vous faudra donc :

• Envoyer un courrier six mois avant pour prévenir le locataire de votre souhait de vendre.

• S'il est intéressé par l'achat du logement, vous devrez signer un contrat de vente avec un notaire.

• S'il n'est pas intéressé, vous devrez chercher un autre acheteur pour votre logement. Le locataire pourra quitter les lieux avant la fin du délai de six mois, sans préavis. Bien sûr, il sera dans l’obligation de vous payer les loyers durant les mois où il continue d’habiter le logement.

Comment faire si le locataire est protégé ?

Selon la situation de votre locataire (âge, handicap), il se peut qu’il soit protégé. C’est le cas des personnes de plus de 65 ans aux revenus modestes. Ces derniers jouissent d'une protection et d'un droit d'occupation. Le propriétaire doit donc proposer un plan de relogement à ce locataire, qui doit correspondre à ses besoins, situé à moins de 5km de distance du logement.

Modèle de lettre pour donner congé à son locataire

Voici un modèle de lettre. Ceci reste un exemple, vous êtes libre de modifier les tournures mais les éléments clés doivent y figurer.

Coordonnées du propriétaire vendeur et du locataire. Celles-ci doivent contenir :

• Nom - Prénom

• Adresse

• Code Postal – Ville

• Numéro de téléphone

• Adresse mail

À [ville], le [date du jour]

Objet : congé pour vente

Madame, Monsieur (à préciser),

Vous êtes locataire de mon logement situé au […] en vertu du bail qui nous lie depuis le […]. Ce contrat de location arrivant à échéance le […], j’ai le regret, par la présente, de vous donner congé pour cette date.

Ce congé est motivé par la vente du logement (et de ses dépendances le cas échéant) tel(s) que décrit(s) dans le bail : […].

En application de l’article 15-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, ce congé vaut ainsi offre de vente à votre profit et de préférence à tout autre acheteur.

Le prix fixé pour la vente est de […]

Les conditions de la vente sont les suivantes : […].

Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Je vous prie de me faire savoir dans ces délais légaux si vous souhaitez donner suite à cette offre. À défaut, vous devrez libérer les lieux au plus tard le [date de fin de bail].

Conformément à la loi, vous trouverez reproduits ci-dessous les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : […].

Je vous remercie de votre compréhension et vous prie d’agréer, Madame, Monsieur (à préciser), l’expression de mes salutations distinguées.

Nom(s), Prénom(s), Signature(s)

Quels sont les avantages à vendre votre logement loué ?

Un propriétaire peut avoir plusieurs raisons pour vouloir vendre son bien avant la fin du bail de son locataire : échéance du bail trop lointaine, volonté d’investir dans d’autres bien, déménagement, mauvaise rentabilité locative… Peu importe la raison qui vous y pousse, il y a plusieurs avantages à vendre un bien déjà loué :

En vendant votre bien déjà loué, vous pouvez le vendre à la personne qui connaît le mieux votre bien, à savoir, le locataire actuel. Cela permet un gain de temps et d’énergie important, en plus du fait qu’il connaisse déjà très bien votre appartement s’il le loue depuis plusieurs années déjà.

Pas de vacances locatives

La vacance locative, c'est la période entre deux locataires où l'appartement reste vide. Pendant cette période, le propriétaire ne touche pas de loyer puisqu’il n’est pas habité. En décidant de vendre avec une location en cours, le logement ne reste pas vide, et vous évitez donc ce délai tant redouté par les investisseurs. Ils seront donc rassurés et pourront plus facilement passer à l’acte d’achat.

Pas de délai de préavis

Si vous souhaitez vendre votre logement vide, vous êtes dans l'obligation de donner congé à votre locataire 6 mois avant la fin du bail. Mais en vendant votre appartement en location, vous n'avez aucun préavis.

Sur ce sujet : Quel est le préavis pour la vente d'une bien déjà loué ?

Quels sont les inconvénients à vendre un bien loué ?

Lorsqu’un bien immobilier est vendu déjà loué, une décote s’applique au montant de la valeur de l’appartement. Pourquoi ? D’abord, car le bail n’est pas modifiable. Jusqu’à la fin du bail actuel, le nouvel acquéreur devra se conformer au contrat de location en cours.

Ensuite, il ne pourra pas choisir son locataire. Selon le sérieux de ce dernier, cela peut être une bonne comme une mauvaise nouvelle pour l’investisseur. Dans tous les cas, puisqu’il n’a pas le choix, le bien perd de sa valeur.

Enfin, il ne pourra pas effectuer des travaux, sauf petits travaux, pendant que le locataire est en place. Si de gros travaux de rénovation sont à prévoir, il devra attendre son départ pour les mettre en place. Pour lui, cela signifie donc un début de location retardé, à moins qu’il achète le bien pour l’habiter.

Comment vendre un bien déjà loué ?

Faire appel à des professionnels : bonne ou mauvaise idée ?

Pour faciliter la vente de votre bien occupé, vous pouvez faire appel à des professionnels spécialisés dans ce type de vente, comme Trackstone.

Ainsi, vous pouvez vendre votre bien loué sans donner congé à votre locataire. Soumettez votre bien et attendez que celui-ci soit analysé. Une fois cette étape faite, votre bien est directement publié et vous pouvez commencer à recevoir toutes les offres des acheteurs potentiels. Une fois que vous signez l’offre qui vous convient, Trackstone s’occupe de tout !

Agence home staging : un véritable coup de pouce ?

Le saviez-vous ? Lorsqu’une personne visite votre appartement, sa prise de décision se fait en 3 minutes en moyenne. C’est pour cette raison que faire appel à une agence de home staking peut être une superbe opportunité de vendre votre bien plus facilement.

En effet, le home staging est une technique de valorisation immobilière qui consiste à réaménager l’espace, et modifier légèrement l’appartement (sans travaux) pour le valoriser.

Cette technique permet de rendre l’appartement plus neutre, pour qu’il plaise au maximum d’acquéreurs qui pourront plus facilement se projeter, et de l’améliorer esthétiquement.

Dépersonnaliser le bien, travailler l’agencement de celui-ci, valoriser les points forts du logement : le home staging est une “mise en scène” de l’appartement. Attention, elle ne permet pas de vendre votre bien plus cher, mais d’avoir plus de visites et plus de chances de susciter le coup de cœur lors de ces visites.

Comment organiser les visites pour vendre un bien occupé ?

Pour trouver un acheteur, vous devez faire visiter votre bien. Mais comment procéder lorsque le locataire est en place ?

Le locataire n’est pas dans l’obligation d’accepter les visites. Même si cela est problématique pour le propriétaire, c’est un droit du locataire, qui est chez lui dans l’appartement.

De plus, les visites sont possibles seulement pendant la période de préavis. En tant que bailleur, vous ne pouvez demander au locataire de se charger des visites plus de 2 heures par jour ouvrables ou pendant les jours fériés. Le contrat établissant que le locataire est chez lui pendant cette période, vous n’êtes pas en droit d’exiger un double des clés.

Cependant, si vous prévenez votre locataire à l’avance des visites et prévoyez ensemble des horaires, il est rare que le locataire refuse, surtout si vous entretenez des liens cordiaux avec.

Est-ce rentable de vendre un bien déjà loué ?

Quelle décote pour un appartement loué ?

On estime la décote d’un bien occupé à 5 à 10% si le bail en cours se termine dans l’année qui suit. Sinon, elle s’approche plutôt d’un montant de 15% à 20% si le bail a été signé récemment.

Attention, même loué si le logement est neuf (construit dans les 5 ans) vous serez assujetti à la TVA ce qui va notablement impacter votre prix de vente et votre plus-value !

De quoi dépend la décote ?

La décote de votre bien varie selon plusieurs critères :

• La date d'échéance de bail

Plus elle est proche, moins la décote sera élevée. Au contraire, si elle est lointaine, le bien vaut moins sur le marché de l’immobilier puisque l’acheteur s’engage plus longtemps dans un contrat qu’il n’a pas choisi.

• L'étendue des travaux

Si le bien a besoin seulement de quelques petites rénovations, la décote sera modeste. En revanche, si le bien en location nécessite de gros travaux de rénovation, la décote sera plus élevée. En effet, cela signifie pour l'acheteur qu'il devra prévoir ces rénovations au départ du locataire, et qu'il ne touchera donc pas de loyer pendant la durée de ces travaux.

• L’âge du locataire

Si votre locataire est âgé de plus de 65 ans, il est considéré comme un locataire protégé, ce qui signifie qu’il aura des droits supplémentaires qui rendront difficile son départ. Que l’acheteur souhaite investir dans votre bien pour l’habiter ou le louer, ce critère complique les choses, cela augmente donc la décote de votre bien.

Comment calculer la valeur d'un bien loué ?

Plusieurs critères sont importants à prendre en compte pour évaluer la valeur de votre bien :

• La ville

Certaines villes ont beaucoup plus de demandes que d’autres. Les villes étudiantes où la demande est élevée augmentent la valeur de votre bien. Selon le quartier où il se trouve, votre bien aura une valeur plus ou moins importante également sur le marché immobilier.

Sur ce sujet :

• Quels sont les meilleurs quartiers français pour investir dans l’immobilier locatif ?

• Quelles sont les villes avec la meilleure rentabilité locative ?

• Quels sont les pays les plus rentables pour investir en immobilier ?

• Rentabilité locative : dans quelles grandes villes européennes investir ?

• La surface

Surface, nombre de pièces, et disposition de celles-ci permettent d’évaluer plus justement la valeur d’un bien.

A lire : Petite ou grande surface : que choisir pour son investissement locatif ?

• L’orientation

Une orientation agréable comme sud-est ou sud ouest peut augmenter la valeur de votre bien jusqu’à 5% par rapport à une exposition plein nord, moins recherchée par les investisseurs.

• L’étage

Un appartement situé au rez-de-chaussée perdra de la valeur par rapport à un bien similaire à un étage supérieur. En effet, le rez-de-chaussée présentant beaucoup d’inconvénients, il est évité par les acheteurs. Cela peut faire perdre jusqu’à 25% de sa valeur à un bien immobilier.

Les éléments techniques de la vente d'un bien occupé

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre un appartement loué ?

Vendre un bien loué demande le respect de quelques conditions. Pour vendre votre bien, vous devez obligatoirement fournir une liste de documents au futur acheteur :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)

• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)

• État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante

• État de l'installation intérieure de l'électricité (si l'installation a plus de 15 ans)

• État de l'installation intérieure du gaz (si l'installation a plus de 15 ans également)

• État relatif à la présence de termites

• État des risques et pollutions

• Diagnostic Bruit

Notez que si votre acheteur cherche à acheter un bien loué pour y habiter lui-même il faudra l'informer des règles à respecter.

Quels sont les frais de notaire ?

Si les frais de notaire varient selon des critères comme le type de bien ou la ville où il se situe, on estime leur montant entre 7 et 8% du bien dans l’ancien et entre 3 et 4% du bien dans le neuf.

La répartition des frais de notaire sont calculés de cette manière (cela reste bien sûr approximatif) :

• La rémunération du notaire : 1 % du prix de vente.

• Les émoluments de formalités : 800 € en moyenne.

• Les frais divers : entre 400 et 500 €

• Les droits de mutation : 5,80 % du prix de vente.

• Les frais de publication : 0,10 % du prix de vente.

Utilisez notre calculateur de frais de notaires pour calculer les vôtres !

Vous savez désormais tout sur cette pratique de vente de bien locatif occupé. Quelle que soit votre situation, vous avez la possibilité de vendre votre appartement même avec un locataire en place. Pour cela, pensez simplement à bien respecter les principes cités dans cet article pour profiter des avantages à vendre un appartement occupé.

Pour faciliter la vente de votre bien occupé, vous pouvez faire appel à des professionnels spécialisés dans ce type de vente, comme Trackstone. Ainsi, vous pouvez vendre votre bien loué sans donner à votre locataire. Soumettez votre bien et attendez que celui-ci soit analysé.

Une fois cette étape faite, votre bien est directement publié et vous pourrez recevoir toutes les offres des acheteurs potentiels. Une fois que vous signez l’offre qui vous convient, Trackstone s’occupe de tout !