Quels sont les avantages à vendre un bien occupé ?

Vous êtes propriétaire dans l'immobilier mais vous avez besoin de fonds pour d'autres projets ? Vous venez d'hériter d'un bien loué mais vous ne désirez pas le garder ? Vous souhaitez donc vendre ce bien mais sans attendre la fin du bail en cours, vous ne savez pas comment cette vente se déroule.

Quand on pense à la cession d'un bien occupé, on a tendance à penser aux inconvénients en termes de perte financière. Pourtant, il est possible de vendre son appartement lorsqu'un locataire y habite, et cela présente même de nombreux avantages ! Quels sont ces avantages ? Quelles conditions pour rendre possible cette vente ? Y a-t-il aussi des inconvénients ? Et comment trouver un acheteur ? On vous dit tout !

Quels sont les avantages à vendre votre logement loué ?

1- Pas de vacances locatives ou de carence locative

Une vacance locative, c'est la période entre deux locataires où l'appartement reste vide. Pendant cette période, le bien étant libre, le propriétaire ne touche pas de loyer. En décidant de vendre avec une location en cours, vous évitez ce délai tant redouté par les investisseurs, et êtes donc assuré de récupérer vos loyers jusqu'à que votre appartement soit vendu.

2 - Pas de délai de préavis

Si vous souhaitez vendre votre logement vide, vous êtes dans l'obligation de donner congé à votre locataire 6 mois avant la fin du bail.

Dans cette situation, votre locataire dispose d'un droit de préemption sur l'appartement en question. Mais en vendant votre appartement en location, vous n'avez aucun préavis à respecter dans cette situation et le locataire ne dispose pas de droit de préemption car vous ne lui donnez pas congé.

Cependant, il est recommandé d'avoir une démarche courtoise en prévenant le locataire. Même si la procédure ne vous oblige pas à l'informer, il est important de le faire puisque des visites seront mises en place avec les personnes intéressées par l'achat.

Selon la loi, le locataire doit d'ailleurs prévoir 2 heures de visite par jour ouvrable. De votre côté, vous avez la possibilité de proposer à votre locataire d'acheter votre logement, qu'il soit meublé ou non. Cela vous permet de vendre à une personne qui connaît déjà bien les lieux, ce qui est un bon point pour vous comme pour le nouveau propriétaire.

Rentabilité : comment est calculé le prix de vente du bien ?

Lorsque vous vendez un bien déjà occupé par un locataire, le prix estimé du bien est différent du même bien qui serait vendu vide.

En effet, une décote va être appliquée sur le prix du bien. Comment connaître le montant de cette décote pour pouvoir estimer la valeur de votre bien ?

Quelle décote pour la vente d'un appartement occupé ?

Cela dépend. D'abord, il faut savoir qu'une décote existe sur ce type de vente. En effet, le logement sera vendu moins cher, selon différents critères :

• La date d'échéance de bail. Plus elle est proche, plus votre appartement sera vendu cher. Au contraire, plus elle est lointaine, plus la décote de votre bien sera importante. Par exemple, si le contrat locatif dure seulement quelques mois, l'acheteur n'aura que peu de temps à attendre pour un changement de bail. C'est un argument essentiel pour maximiser votre rentabilité lors de la vente.

Si vous souhaitez mettre un terme à votre investissement parce que justement, la date de fin de bail de votre locataire est trop lointaine, notez que ce paramètre intéresse certains investisseurs :

1. Les investisseurs qui sont rassurés par un locataire qui habite l'appartement depuis plusieurs années.

2. Les acquéreurs qui cherchent la meilleure affaire possible et qui sont prêts à attendre, malgré la contrainte, que le bail prenne fin.

• La surface de l'appartement

Les petites surfaces offrent plus de chance de vendre un bien plus cher car c'est le type de logement qui connaît le moins de décote puisque l'acquéreur a la garantie de toucher des loyers tout de suite, sans vacance locative.

• Les logements soumis à la location “loi de 1948”. Avec cette forme de location spécifique, la décote peut atteindre les 40 à 50% car elle bénéficie d’un loyer très bas. La durée de location est donc en général très longue. Puisqu'il est resté occupé longtemps, vous devrez prévoir d'importants travaux avant de pouvoir vendre votre bien.

• Le montant du loyer. C'est également un élément essentiel pour évaluer la décote d'un appartement. Si ce dernier est inférieur au prix du marché, à cause du quartier, du manque de travaux ou toute autre raison, une décote peut s'appliquer.

Et la TVA dans tout cela ?

Concernant le prix, un dernier élément impactant est l'éventuel TVA.

Si vous vendez un appartement dans les 5 ans suivant sa construction, la vente est généralement considérée comme une vente de bien neuf et est donc soumise à la TVA en France.

Cela s'applique que l'appartement soit vide ou occupé par un locataire et le taux standard de TVA pour la vente de biens immobiliers neufs est de 20%.

Transmission des éléments de location : comment se passe la vente d’un bien occupé ?

• Le dépôt de garantie

Légalement, le dépôt de garantie n'a pas à être restitué au locataire après la vente du logement occupé. En effet, le bail se poursuit sans changement ni réalisation d'état des lieux de sortie.

• L'acte de cautionnement

Si acte de cautionnement il y a, il est transmis directement à l’acquéreur avec le contrat de location.

• Assurance loyers impayés.

Si vous aviez souscrit à ce type d'assurance, celle-ci sera résiliée.

Si au moment de la vente, il y a un conflit entre les deux parties (pour loyers impayés par exemple), l'acquéreur est protégé de ce conflit et ce dernier se poursuit entre le bailleur et le locataire. Même vendu, vous devrez donc suivre la gestion de ce conflit.

Vendre un appartement loué comporte donc de nombreux avantages comme l'absence de vacances locatives qui va permettre de rassurer l'acquéreur et donc faciliter l'achat, ou encore une procédure simplifiée.

Selon l'appartement et votre situation, la décote peut-être réduite pour vous assurer une bonne rentabilité malgré le prix réduit lors de la vente.

Pour bénéficier des avantages qu'offre ce type de vente, le point essentiel est donc de cibler les bons investisseurs : préférez ceux pour qui la priorité est le prix, et qui sont prêts à miser sur le long terme pour profiter de la meilleure offre. Si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet, découvrez notre guide complet sur la vente d’un bien avec locataire.

Votre acheteur a d'autres plans ? Voici ce qu'il faut savoir s'il souhaite acheter le bien loué pour l'habiter lui-même.

Et pour finir, consultez :

• Notre article sur les conditions pour vendre un bien déjà loué.

• Notre réponse à une question fréquente : peut-on acheter un bien occupé pour y habiter ?