Vente d’un bien déjà loué : quel impact sur votre fiscalité ?

Vous êtes propriétaire ou avez hérité d'un logement en location et vous souhaitez le mettre en vente ? Quel impact possible sur votre imposition ? Quelles taxes sur ce type de vente ? Existe t'il des avantages financiers ? Quelles conséquences sur votre imposition selon vos revenus locatifs ? Quelle différence avec la vente d'une habitation vide ? Quelles conditions permettent d'être exonéré ? On vous dit tout sur sur les conséquences fiscales de la vente de votre logement loué !

La revente d'un bien en location

C’est décidé, vous souhaitez vendre votre investissement immobilier. Le problème, c’est que votre bien est occupé par un locataire.

Pas de panique, il est possible de vendre un bien avec locataire.

Deux options s’offrent à vous :

Donner congès pour vente

Vous pouvez donner congé pour vente à votre locataire. Par lettre recommandée et dans des délais précis, vous expliquer la situation au locataire grâce au préavis. Le locataire disposant droit de préemption qui le rend prioritaire pour l’achat du bien, il dispose de deux mois pour vous faire une proposition.

Sans retour de sa part, vous devez considérer ça comme un refus d’achat du bien. Vous pouvez alors publier votre annonce et organiser les visites avec votre locataire.

Vendre le bien encore loué

Vous pouvez également vendre le bien avec le locataire en place. Cela apporte de nombreux bénéfices à l’acheteur, comme profiter d’une décote au niveau du prix de vente, ou encore éviter la vacance locative.

De plus, il peut connaître d’avance le rendement locatif, et il n’a pas à chercher un locataire sérieux : il sait si celui-ci paye son loyer en temps et en heure etc. Grâce à tous ses avantages, il est beaucoup plus facile de trouver un investisseur intéressé pour vous.

De plus, vous n’avez pas de délai particulier à respecter, vous pouvez vendre votre bien quand vous le souhaitez.

Selon la durée restante du contrat locatif en cours, vous pouvez donc prévoir une date de départ du locataire en envoyant à ce dernier un congé de vente ou bien, si la durée n'est pas adaptée aux délais, revendre l'appartement avec le locataire en place.

Peu importe votre choix, et si la location est nue ou meublée, il est important d'anticiper vos avantages fiscaux et votre taxation. Dans tous les cas il est important de garder toutes les options ouvertes au début de votre réflexion. L'affinage de votre plan se fera peu à peu, pour débuter pensez à faire un premier calcul de la valeur d'un bien par rapport au loyer.

Votre fiscalité dépend de vos revenus fonciers

Lorsque vous louez votre investissement immobilier, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro foncier et le régime réel.

Le régime micro foncier s’applique lorsque vos revenus ne dépassent pas 15 000€/an. Dans ce cas, vous serez imposé sur 70% du loyer. L’administration fiscale pratique sur les loyers encaissés un abattement de 30 %. Au-delà de cette fourchette, c’est le régime réel qui s’applique.

Dans ce cas, vous devez déclarer l’intégralité des loyers et des charges, et vos impôts s’appliqueront sur la différence. Cela signifie que si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous constatez un déficit foncier. En savoir plus sur les charges à déduire en LMNP et sur l'imputation du déficit en LMNP.

L’impôt sur la plus-value

Dans le cas où vous vendez votre bien à un prix supérieur à son prix d’acquisition, un impôt sur la plus-value peut être appliqué. Pour calculer le montant de cette plus-value, il faut calculer la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.

Bon à savoir : Pour effectuer le calcul sans erreur, le prix de vente à comptabiliser est celui qui est inscrit dans l’acte de vente, diminué des frais payés par le vendeur (frais d’agence immobilière etc). Le prix d’acquisition, quant à lui, apparaît dans l’acte d’achat initial, majoré des frais d’acquisition et des dépenses de construction, agrandissement ou amélioration du logement.

Une fois que vous connaissez le montant de la plus-value du bien, notez qu’elle est taxée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu et 15,5% au titre des prélèvements sociaux.

Quelle somme percevez-vous lors de la vente ?

La somme que vous touchez lors de la vente du bien immobilier est le prix de la vente net avec la déduction de la taxe sur la plus-value potentielle et des prélèvements sociaux à la source.

Comment réduire les impôts sur la vente de votre bien loué ?

Pendant le bail en cours ou au moment où vous décidez de vendre votre bien, vous pouvez mettre en place quelques conseils pour réduire le montant de votre imposition.

Basculer en meublé pour bénéficier des amortissements

Par exemple, si vous louez votre bien vide, vous êtes en droit de le basculer en meublé. Vous pouvez demander l’accord de votre locataire ou attendre le changement de locataire si votre volonté de vendre n’est pas trop urgente.

Grâce à la location en meublé, vous serez sous le régime LMNP et pourrez ainsi déclarer vos charges au réel, ce qui représente un avantage considérable financièrement. Consultez cette page pour savoir quand vous déclarer en statut LMNP.

En zones tendues, des amortissements viennent s’ajouter aux charges que vous déclariez en location vide. Ils peuvent représenter une partie importante des loyers que vous encaissez, réduisant donc vos impôts.

Faire des travaux pour réduire sa base imposable

Vous pouvez également faire des travaux dans le logement pour bénéficier d’une réduction d’impôts plus intéressante. Vous êtes libre de les effectuer si les travaux ne gênent pas la vie du locataire, celui-ci se doit, en théorie, les accepter. À condition de vous organiser avec lui pour qu’il ne soit pas trop impacté.

S’il est d’accord, vous devrez lui proposer une réduction de loyer, veillez à ce que ça n’impacte pas trop votre rendement locatif. Fiscalement, faire des travaux vous permet de réduire votre base de revenus fonciers imposable si vous choisissez le régime réel et non le micro-foncier.

La réduction sera donc proportionnelle à hauteur de votre tranche marginale d’imposition avec les prélèvements sociaux. De plus, les travaux sont particulièrement intéressants car ils vous permettront d’augmenter la valeur de votre bien et donc de trouver un acheteur plus facilement, et d’augmenter votre prix de vente.

Louer en social via “Locavantages” pour bénéficier d’une réduction d’impôts

La location Locavantages est également une solution pour réduire davantage votre montant imposé. Lancé en 2022, le dispositif consiste à louer à des loyers modérés votre logement vide à des locataires répondant ayant des revenus modestes.

C’est l’Etat compense qui compense la baisse de loyer par un crédit d’impôts en échange de votre effort. Le crédit d’impôt peut même compenser plus que la baisse de loyer. De plus, votre loyer imposable, donc vos impôts également.

Ce dispositif peut être souscrit à tout nouveau bail signé pendant l'année 2022, maximum 2 mois après la signature du bail. Tout comme les logements loi Pinel ou loi Denormandie, ces dispositifs sociaux apportent des intérêts financiers pour le bailleur également.

Vendre à soi-même pour remettre de l’effet de levier

Cette technique demande un peu plus de technicité et de connaissances immobilières. L'idée est de vous vendre le logement à vous-même en le faisant racheter par une SCI dans laquelle vous faites entrer auparavant un proche à vous. Cette option est envisageable si le capital restant dû à la banque est faible ou nul.

S'il s'agit d'un meublé, vous devrez créer une SARL de famille, sinon la location meublée via SCI vous sera défavorable fiscalement. Cette option vous permet d'obtenir un cash out puisque vous récupérez la valeur du bien sur votre compte, en plus de créer un effet de levier. Comme une partie du bien appartiendra à un de vos proches, le loyer vous concernant sera réduit, par conséquent le montant fiscal aussi.

Lorsque vous voulez vendre votre appartement loué, la fiscalité joue un grand rôle sur le taux de rentabilité de votre location. En effet, selon votre situation, le montant de votre investissement varie, qu'importe si le propriétaire vend le bien occupé ou vide, grâce au congé de vente. De nombreuses manières existent pour déduire des montants supplémentaires et de profiter d'abattement directement sur vos impôts.

Petit point sur la TVA pour conclure

Après avoir exploré les différentes facettes de la vente d'un bien immobilier loué, il est crucial de s'attarder sur un aspect souvent négligé : la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée).

En général, la vente d'un bien immobilier d'habitation n'est pas soumise à la TVA. Cependant, des exceptions existent, notamment si le bien est considéré comme neuf (vendu dans les cinq ans suivant son achèvement) ou s'il est associé à des services para-hôteliers en cas de location meublée.

La TVA peut avoir un impact significatif sur le coût total de la transaction, tant pour le vendeur que pour l'acheteur. Il est donc essentiel de consulter un expert fiscal pour évaluer précisément les implications de la TVA sur votre projet de vente. Néanmoins, la fiscalité des investisseurs dans des biens déjà loués n'est bien souvent pas du tout impactée par cette question.

En somme, la vente d'un bien loué est un processus qui nécessite une planification fiscale minutieuse mais qui est tout à fait accessible ! Si vous aviez investi ou si vous avez hérité, que vous optiez pour la vente avec ou sans locataire, chaque choix a ses propres implications fiscales. La compréhension de ces éléments, y compris la TVA, vous permettra de maximiser votre ROI.